2010年6月24日星期四

東日誌 2010-06-17 房地產 (全文)


儘管李兆基沒有辦法提升人們對旗下獨特物業的需求,香港的樓市仍然沒有下跌跡象。當然,置業是很重大的投資決策,不過無論是甚麼天空樓閣,過了40年後通常都依然穩妥。

其中一個比較受歡迎的項目,是在70年代建成的太古城。40年後的今天,它的需求仍然像當年一樣高,那裡的房價也經常用來作比較之用。我想現在普遍樓價為每尺7,000元,因此一個900平方尺的單位,價格應該為650萬左右,跟我觀察到的差不多。

90年代樓市暢旺的時候,平均樓價大概是每尺8,000元,因此雖然之後曾跌至5,000元,但如今看來樓價也不算過分地高。當然,高級住宅如尖沙嘴的凱旋門的價格就完全不是這個水平了。

儘管有眾多經濟學家揚言本港樓市會下跌,我還是不認為這個情況正存在。最近在《經濟學人》雜誌裡,香港被評為全球樓價最高的地方,加上伯南克也跟隨了格林斯潘的步伐,繼續調低息率,因此本港樓市暫時不會下跌。

根據我對美國經濟的預測,我認為其中一個能有效減低樓價衝擊和就業不足情況的措施,是讓通脹繼續。因為如果美國的通脹率被壓低於1%的話,對樓市而言必然是不利消息,而失業率也會因此而維持一段時間,導致更多的經濟問題。

如果以政治語言來説的話,我可算是左派,傾向認為通脹會穩固樓市,而右派則希望維持原狀,維持固有優勢。我認為必須通過消除固有優勢,才能讓較貧窮的人富起來,而有本領的企業家也能開始獲利。同樣的道理也適用於股市,因為改變才是應對風險最好的方法。

格林斯潘和伯南克的做法並不能消除通脹,因為市場上的壓力仍然在積存,就像0708年時一樣,讓市場的信用和流動性受創,直接導致次按危機的發生。如果政策不變的話,不幸和難以預料的事情必將發生,現在的緩慢恢復也不會重現。如果當局真的有心搞好經濟的話,就應該提升利率,允許通脹維持在大概4%的合理水平,這樣才能讓經濟重上正軌。

富者變得越富,窮人則還是窮人。這個現象在本港樓市裡表露無遺。在樓市裡,富者是主要的買家,雖然最近崛起的富有內地人也不能忽視,不過我真的不知道他們的錢是從哪來的,也許是靠著貪污的吧,儘管有些人是勤勞和真的有本事。不過隨著中國最近三代人的財富,從幾乎零上升至全球數一數二的水平,除了勤勞的人外,一些不值的人也搭上了走向財富的順風車。

不過我預期不論是在香港還是內地,買賣的勢頭都會稍微放緩,雖然在有錢人的需求支持下,內地房產的交投還會有增長。從今天報紙裡,我得知內地和香港的買家買入了去年全球新建單位的5%,而我為此也不敢到驚奇。不過現在新加坡的百萬富翁比例已超越了香港,這是我始料不及的。不過這也許只是因為美元貶值,相信香港在今年內可以重新在這方面做得更好。
現在還不是賣樓或是賣股的時候。

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