東日誌 2010-06-17 房地產 (全文)

儘管李兆基沒有辦法提升人們對旗下獨特物業的需求，香港的樓市仍然沒有下跌跡象。當然，置業是很重大的投資決策，不過無論是甚麼天空樓閣，過了40年後通常都依然穩妥。

其中一個比較受歡迎的項目，是在70年代建成的太古城。40年後的今天，它的需求仍然像當年一樣高，那裡的房價也經常用來作比較之用。我想現在普遍樓價為每尺7,000元，因此一個900平方尺的單位，價格應該為650萬左右，跟我觀察到的差不多。

在90年代樓市暢旺的時候，平均樓價大概是每尺8,000元，因此雖然之後曾跌至5,000元，但如今看來樓價也不算過分地高。當然，高級住宅如尖沙嘴的凱旋門的價格就完全不是這個水平了。

儘管有眾多經濟學家揚言本港樓市會下跌，我還是不認為這個情況正存在。最近在《經濟學人》雜誌裡，香港被評為全球樓價最高的地方，加上伯南克也跟隨了格林斯潘的步伐，繼續調低息率，因此本港樓市暫時不會下跌。

根據我對美國經濟的預測，我認為其中一個能有效減低樓價衝擊和就業不足情況的措施，是讓通脹繼續。因為如果美國的通脹率被壓低於1%的話，對樓市而言必然是不利消息，而失業率也會因此而維持一段時間，導致更多的經濟問題。

如果以政治語言來説的話，我可算是左派，傾向認為通脹會穩固樓市，而右派則希望維持原狀，維持固有優勢。我認為必須通過消除固有優勢，才能讓較貧窮的人富起來，而有本領的企業家也能開始獲利。同樣的道理也適用於股市，因為改變才是應對風險最好的方法。

格林斯潘和伯南克的做法並不能消除通脹，因為市場上的壓力仍然在積存，就像07和08年時一樣，讓市場的信用和流動性受創，直接導致次按危機的發生。如果政策不變的話，不幸和難以預料的事情必將發生，現在的緩慢恢復也不會重現。如果當局真的有心搞好經濟的話，就應該提升利率，允許通脹維持在大概4%的合理水平，這樣才能讓經濟重上正軌。

富者變得越富，窮人則還是窮人。這個現象在本港樓市裡表露無遺。在樓市裡，富者是主要的買家，雖然最近崛起的富有內地人也不能忽視，不過我真的不知道他們的錢是從哪來的，也許是靠著貪污的吧，儘管有些人是勤勞和真的有本事。不過隨著中國最近三代人的財富，從幾乎零上升至全球數一數二的水平，除了勤勞的人外，一些不值的人也搭上了走向財富的順風車。

不過我預期不論是在香港還是內地，買賣的勢頭都會稍微放緩，雖然在有錢人的需求支持下，內地房產的交投還會有增長。從今天報紙裡，我得知內地和香港的買家買入了去年全球新建單位的5%，而我為此也不敢到驚奇。不過現在新加坡的百萬富翁比例已超越了香港，這是我始料不及的。不過這也許只是因為美元貶值，相信香港在今年內可以重新在這方面做得更好。

現在還不是賣樓或是賣股的時候。