2010年7月6日星期二

東日誌 2010-06-29 恒基地產 (全文)



人們都有興趣知道到底恒基(12)值不值得買入。這不是我最喜愛的本港地產股,而我最喜歡的應該是新鴻基(16),不過我也很欣賞信和(83)的營運態度,而即使要投機的話,也有廖創興企業(194)可供選擇。

不過李兆基創立的恒基,也是老牌企業之一,與李嘉誠的長江(1)、郭得勝的新鴻基、馮景禧的新鴻基金融、還有胡應湘的合和(54)齊名,儘管李兆基到了1980年才將它上市。因此,李兆基是目前香港樓市的先驅之一。

恒基的表現一直不錯,不過還不算是非常優異。過去10年其股價徘徊在30元至70元之間,因此47元的現股價大概是平均值上下。如果說它的股價跌至30來元的話,那麼就很值得買入了,不過如果升至60元的話,則要考慮要不要賣了。

除了在中環的國際金融中心外,恒基已漸漸將發展重心從新界的農地,轉移至重建小型住宅。而在九龍的一些管道發展和一些向政府投得的地皮,則讓恒基擁有了發展中型項目的可能。不過跟長江和新鴻基相比,在項目素質上,不少分析師還是會將恒基排在第三的位置。不過說到素質,它們也許都不是太古地產的對手。

不過,儘管它的股價表現可以媲美其他同行,人們對它還是有一種偏見。其中一個原因是它的公關手腕不怎麼樣。在07年股市暢旺的時候,李兆基被吹噓為下一個巴菲特,原因是他當時以低價買入了很多內地股,然後又向外發佈消息,為的只是讓自己得益,有些股份的股價更是被高估了不少。現在我們又見識到恒基過度進取的銷售技巧,而這些自製的荒唐數字遊戲只能讓傻子上當。對我而言這不是什麼過錯,因為我覺得買家應該更加小心,胡亂作出決定的話就是他們的錯。總的來說,置業者也不是傻瓜,而置業也是他們人生的重大決定之一,因此他們必定會很謹慎。

這些都是一些小投訴,不過已損害了恒基的形象,當然李兆基也有蒙羞,不過我們不該太執意在這些小污點上。股價為47元的它,市值為1000億元,資產淨值1300億元。這樣的比率讓恒基看上去挺吸引,試問有誰不會以1000億元來購買價值1300億元的資產呢?當然了,資產的估值因發展項目而異,而這個估值是在0912月作出的,不過除非有特別刻意的原因,否則資產價值也不會被過度誇大。

恒基也準備重回內地的房地產市場。大概10年前,恒基在內地建立了一家房地產發展公司,在幾年前私有化了。在內地所購入的14000萬平方尺物業,主要分佈在內地的二綫城市。而在香港,它則擁有5000萬平方尺的農地。

而恒基似乎也沒有什麼債務,雖然債務對一家房地產公司而言是頗為常見的,因為在升市中,它可以提升利潤,但在逆市中則會減低利潤。它的短期債務為100億元,非短期債務則330億元,資產價值達1900億元,相當合理。

對我來講這是個便宜的投資,目前是個適合買入的時機。不過它絕不會在短期內股價翻倍。這也證明了港股普遍是便宜的,不過恒基是不是就是唯一一隻便宜的房地產股份呢?我會在不久的將來探討這個話題。

我會在週五放假,而華富財經的同事會為大家相應地調整訂閱期。

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