東日誌 2010-07-13 中國海外發展 (全文)

中國海外發展(688)不是我最喜愛的股份，而我對它也有點意見。這是因為在1998年房地產股大瀉的時候，這公司幾乎破產，而其母公司中國海外控股，也就是受到中央政府控制的建設公司，為了挽救聲譽，毅然投放了資金，拯救了中國海外。

不過這些都已經是過去了，我也不該再抱著這些偏見，畢竟那是10年前的事，而當時中國海外就跟其他紅籌股一樣，在香港有不少投資。現在它的投資組合就集中在內地。

東亞銀行(23)主席兼中國海外非執行董事李國寶，最近在購入中國海外的股票。對他而言 -- 不是對我們這些老百姓而言 -- 所增持的900萬股數量不算多，只佔中國海外已發行股本的0.1%，每股購入價為14.5元。

我不是說李先生是怎樣厲害的投資者，不過作為成功的銀行家，他也不會胡亂花錢。雖然他是出了名的內地股狂熱分子 -- 這從他在1998年全力支持粵海投資公司(270)可見一二 -- 但我對他選擇現在增持內房股感到有點驚奇。

不過，我相信現在的中國海外已經有著更強的管理層了，而由於內房股非常受香港投資者歡迎，因此我決定再次審視一下這老牌房產股。

股價為15.4元的它，市值為1250億元，這跟420億元的資產淨值相比似乎太高了一點。不過它的資產價值會繼續上升，儘管還是有一大批人認為香港和內地的房產價格會下跌。固定資產210億元，流動資產930億元，當中包括價值500億元的大量房產股持股，再加上220億元現金，資產總值達1140億元。其短期負債為510億元，長期負債為220億元，合共730億元，也就是說它的槓桿比率不算低，達到64%。

該公司只在九龍城加林邊道有物業，而其他物業投資都分散在內地，包括去年在瀋陽和遼寧購入的6,800呎房產和在重慶和河南購入的4,240呎房產。人們也許認為這公司只看重數量而不是質量，因為它在主要城市如上海的物業不多。

儘管如此，該公司的盈利還是挺不錯的，去年盈利為75億元。之前三年的利潤分別為：06年，30億；07年，40億；08年，50億。2010年首季的營運利潤為24億元，因此今年似乎又是個好年頭。不過以現價計算，市盈率僅為17倍，對我而言不算吸引，我也不認為它能像其他內房股般輕易翻倍。如果市況沒有明顯改善的話，我懷疑它能否維持高利潤增長。

在看過它的股價後，我認為它對我而言還不夠吸引。就像我們先前所說的，這些老牌紅籌股已失去了本來的作用，也就是吸引易騙的本地投機者，公司表現反倒是其次。這些公司的管理者往往都是官僚，因此對營商之道不盡了解，這也反映在這些公司的業績上。現在就連公司名字本身都沒有什麼意義了，就如中國海外，說是海外投資，不過其實是個非常地道的發展商。現在看來這公司已無法為股東帶來利益。不過這只是眾多國有企業的其中一個，而這些公司往往造成壞賬問題，因為它們認為即使出了什麼事，都有中央政府撐腰。

現在它的股價是資產的3倍，相當不穩妥。這也許對李國寶先生有吸引力，不過我倒是不怎麼感興趣，儘管如果內地房產市場再次攀升的話，有著如此槓桿效應的中國海外會跟著節節上升。在好景中，槓桿效應帶來可觀利潤，不過在逆市中這可是致命的。這是隻投機股，對於李先生的舉動我深感驚奇。