Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (五)

Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (五)

執筆之日剛遇美股收市下跌2,997點至20,188點收市。近3,000點的跌幅委實有點誇張。筆者將繼續按事前之部署，跟著手上研究過時股票watchlist，跟大家分享大跌市入市狀況及投資心態。

Watchlist的某些股再次進入可買入範圍之機制不變。筆者重申，是買股不買市，開市時set好價錢，合價便成交。誠然，恆指大跌市等心理因素影響才造就個別股票突然大跌，總有點非理性。

「股樓兩邊走」首10注買股狀況

注數	日期	買入股份類別	注數	日期	買入股份類別
1	2020/1/10	銀行	6
2	2020/2/24	高新科技、地產、內需	7
3	2020/3/12	內銀、地產	8
4	2020/3/13	地產、內需	9
5	2020/3/17	高新科技	10

包括今日，下了5注即約4分之一資金，上表頭10注的另外5注有待填上。另外10注待熊當第11注出現時再行更新。

買股不買市，按watchlist個別股票已由高位跌了25%-40%左右，故按此進度筆者的第6-10注理論上不會明天便出現：筆者估計有機會於1個月內出現但當然是靠估，1個月只是給自己一個訊號是即將發生，是管理預期的一種。

「RECAP：

銀行/金融：25%

公用/地產：25%

高新科技 ：15-20%

消費/內需：15-20%

醫療藥物 ：10-15%

溫馨提示再提示，投資資金要的是閒錢，未來經濟前景有烏雲的機會甚大，大家努力之餘也要積穀防饑，保住份工為生存可能更為重要。唯重中之重當然是自身及家人身體健康，保持家居及個人衞生，勤洗手，莫做幕後黑手。。。」

所有資金已用盡怎算，或是怕買錯股，那麼，開始月供吧，怕輸怕死怕揀錯便應月供 2800盈富基金或 / 及2828國指基金。

潮已開始退。我深知我一定有著泳褲。大家努力，勿被沖走。投資也要量力而為。

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Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (四)

Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (四)

雖然筆者會預期到3月份內都會有機會再下注，筆者也是平凡之輩，跟大家一樣沒料到一個石油組織增減產協議的拉倒及新冠狀肺炎在歐洲及北美的疫症急速變化，導致環球股市在3/3/2020, 12/3/2020及13/3/2020來個大調整，其中以13/3/2020香港股市一開市便是跌近1800點，災味甚濃。Watchlist的某些股再次進入可買入範圍，12/3及13/3連續兩天分別入了第三注及第四注。當天是買股不買市，開市時set好價錢，合價便成交。

當然也沒料到，13/3/2020收市前來個小奇蹟日，小計12/3及13/3兩天入的股在收市時已平均有6%的進帳。誠然，這只是帳面利潤而已。

比起上月份買的股截然不同，該兩天主要買了內銀、地產股及國內內需股。

由於疲情已全球擴散，相反國內疫情漸見受控，至於國內其實做了一系列措施但一般投資者/港人或未有留意，容許筆者另一篇再行分享。入貨策略及配置方面也跟以下比例但方向則著重買了國內企業及主力內需的公司，那麼國外的生意有影響也不會直接影響營業額。

RECAP：

銀行/金融：25%

公用/地產：25%

高新科技 ：15-20%

消費/內需：15-20%

醫療藥物 ：10-15%

現時仍沒持有任何醫療藥物股，股票是收集，不是跟風炒。。。

資金分成20份，用了4注仍有分段6注及另外10注待熊。

溫馨提示再提示，投資資金要的是閒錢，未來經濟前景有烏雲的機會甚大，大家努力之餘也要積穀防饑，保住份工為生存可能更為重要。唯重中之重當然是自身及家人身體健康，保持家居及個人衞生，勤洗手，莫做幕後黑手。。。

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Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (三)

Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (三)

今天想略為解釋一下「待熊基金」的概念。
「待熊基金」概念是Rexh所提出的，但有見投資谷的朋友對「待熊基金」的了解並操作不是太明白。故此約略也再一提。詳情各讀者也可參閱筆者和Rexh的最新拙作《鱼魚漁 持續價值投資篇 一切從芝士開始》。

「待熊基金」入市要訣首要是要有耐性。現階段股市仍不是「待熊基金」進場時。

當市場一些大藍籌股息出現12%，對，是12厘，才是考慮入市時。故此，上一篇Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (二) 所提及分20注，第11注才是「待熊基金」入市是計算出來的，意即「待熊基金」入場的話大市仍需跌60%左右？無可能？2003年沙士、2008年金融海嘯正是這個情況！

當市場哀號遍野時，才是「待熊基金」真正出場時。幾時出現？天曉得。

「待熊基金」的心法是："等"。

Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (二)

Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (二)

昨天(24/2/2020)趁大市回吐7百幾點時，繼上月 (21/1/2020)watchlist的某些股再次進入可買入範圍，是今年第二注再買股票。

比起上月份買的股截然不同，買了高新科技股的第一注(大家不用估, 不是阿里媽媽...)、地產及消費/內需股。入貨策略及配置也跟以下比例：

銀行/金融：25%

公用/地產：25%

高新科技 ：15-20%

消費/內需：15-20%

醫療藥物 ：10-15%

暫時沒持有任何醫療藥物股，股票是收集，不是跟風炒。。。

Recap一下，為方便計算及理解，將資金分成20份，其中10份分10注，另外10注留待熊，那就較容易掌握。當大市，每跌10%入一注，那待熊便是第11注。

*不要以每跌10%分10注最後那注便是零 0.00，舉一個例子：
股價＄100，跌10%入第一注，成本價＄90，再跌10%入第二注，成本價＄81...
如此類推，有疑問可翻看Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (一)之闡述。

現時是投資心態最好磨練的機會。昨晚美市跌1千點，當大家以為港股也要跌6、7百點時，開市跌幾十點，收市還升！但watchlist有些是3至5年的低位，股市大跌大戶質底幾隻權重股就可以，但筆者買的是股票即是上市公司本身，走貨離場的人總同心理有關，或常換碼。。。點知愈換愈跌！

所以買股只跟本身股票價值就可以。三年低位，近10年也有穩定派息，現在是7.5厘以上的息率，加上可能日後出現30%以上升幅，何樂而不為？

潮是否開始退？我不知道，我只知我一定有著泳褲。大家努力，勿被沖走。

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國內鋪位有投資價值嗎？

國內鋪位有投資價值嗎？

國內鋪位投資，相比起投資住宅🏠，陷阱更多，屬於高階玩意，不能不小心。

關於鋪位，總有一些狀況要留意，以下是網上一些資料，整合如下：

第一、抬高鋪價返租，透支升值空間：

如一個市值僅1.5萬元/平方米的商鋪，開發商將其提高到3萬元/平方米並承諾10年返租賣出，小業主年收益8%。假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年後，投資者雖然租金收益為鋪價的80%(每年8%×10年)，共收到租金2.4萬元/平方米。

但投資者如果此時將商鋪出售，也只能賣到1.5萬元/平方米，實際房產收益為50%，賣出後虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實際年收益率也只有：(2.4萬元—1.5萬元)/3萬元/10年=3%，遠不及開發商宣稱的「8%」的年收益率。

投資提醒：時下「返租」已成了開發商賣商鋪的一種包裝、營銷手法。這種「返租」雖然貌似很豐厚，但其實「羊毛出在羊身上」，早在開售前，開發商就已把返租租金加到商鋪的售價中，通常都會將售價提高三成左右來進行銷售，因此即使所有返租租金一次性在樓價里減扣，開發商也不會虧本。如果能順利地再將商鋪租出去，開發商可另賺一筆；如果租不出去，開發商也可以全身而退。而投資者不但得不到返租期間的租金收入，更因為高房價而透支了本應屬於投資者的升值空間，可說是承受了雙重損失。 

第二、經營不善，開發商人去樓空：目前市場上在售的帶返租的商鋪，大多是商場鋪或批發市場商鋪。

業內人士指出，這類商鋪的租金回報如何、能否升值都完全視乎項目後期的招商和經營情況，只有定位準確、招商良好和經營管理完善的商場，商鋪租金回報和升值前景才有保障。如果開發商賣完便悄然離場、招商不佳開不了業或者開業後經營不善又關門了，小業主的投資就會血本無歸。

投資提醒：商鋪投資者千萬不能單憑高額返租回報就貿然下手。購買前先應調查清楚項目的地理位置和商圈環境，考查商場業態定位是否順應周邊商圈需求，交通是否方便等等；其次是項目的經營團隊是不是有成功的運作經驗，有沒有能力經營起來；再次還要看開發商的實力和資歷，這主要是判斷開發商會不會捲款離場的依據。值得提醒的是，目前有些在售商場鋪雖然是品牌開發商樓盤的裙樓商業，但產權早已易主，跟原來的開發商全無關聯，投資者切勿盲目追隨品牌，應查看相應的法律文書及相關資料後再做決定。

第三、小鋪合併出租，辦不了房產證：為吸引小投資客，不少開發商在賣鋪時盡量降低門檻，將商鋪切成了幾平方米大的「微型鋪面」出售，同樣帶返租條件，誘使更多小型投資者進入。但這部分商鋪賣出後，為了方便招商，開發商又經常會根據商戶的要求將小商鋪合併出租，這就造成小商鋪間沒有界址，根本無法測繪，也辦不了房產證。

投資提醒：業內專家提醒，部分帶返租的商鋪交樓後業主實際上並不能及時收樓，因此對商鋪也就喪失了處置權，如果開發商直接將商鋪合併或分拆出租，根本無法通過規劃驗收，房產證也不可能如期辦出。如果因開發商原因而辦不了房產證的，開發商就要承擔違約責任，延遲辦證的違約責任屬於嚴格責任，開發商不得以業主沒有損失作為抗辯理由。如果開發商拒不承擔責任，購房者可通過司法途徑追究。

第四、「長租約」商鋪返租：部分在售的一些商業項目根本不是產權鋪，銷售方賣出的實質上只是一張長期租約，而且還要求投資者提前付20年的租金。

因為沒有產權，有的一間商鋪被同時「租」給了多個人，就算有貌似豐厚的返租回報，仍難掩無產權的危機。這種情況多出現在東南沿海一帶，在廣州、東莞等地，該類商鋪尤為普遍。廣東省流通業商會執行會長黃文傑認為，廣州不少專業市場或是臨建物業或由舊廠房改造，只有物業使用權而沒有產權。投資不帶產權的商鋪，出了問題，投資者的追討難度大，所以應更加慎重。

投資提醒：按規定，超過20年的物業經營權是不允許轉讓的，如果開發商一次性收取30年的商鋪租金肯定是違法的。如果是20年以內的長租約，雖然是合法的，但卻容易讓「有心人」打「擦邊球」，利用高額返租回報吸引商鋪投資者，通過轉租形式一次性向他們收取十多二十年商鋪租金，等於從投資者手中圈了一大筆錢後，再分月、分年付給投資者高額利息。

而開發商拿著圈到的錢去做二次投資，一旦投資失敗，資金鍊斷裂，商鋪投資者的返租回報就成了泡影。因此，投資客在購買時時一定要瞭解清楚商鋪是否有產權，是否存在抵押，有抵押的要在開發商辦理塗銷抵押後再付房款。

第五、舊裙樓商鋪包裝上市，產權年限短：商業物業產權一般為40年，但目前，除個別一手商鋪擁有40年產權外，絕大多數商場鋪和專業市場商鋪銷售時產權都不足40年。

提醒：對商鋪來說，產權年限就意味著業主收租或經營收益的年限，商鋪產權到期就要交高額的地價才能繼續使用，直接影響到投資回報。所以買鋪前一定要先瞭解清楚商鋪剩下的產權年限，衡量投資是否划算。

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