東日誌 2010-05-13 樓價沒有陷入熊市 (全文)

樓市陷入熊市了嗎？我認為沒有。雖然東涌地皮以低於市場預期的價格出售，但這對整體市況的影響不大。

現時的市況並不瘋狂，買家並沒有排隊等入市買新樓。這種市況難以預測，並非擲下資金就一定會有收穫。市場裡有不少投機客，但這些人長期浸淫在樓市裡，通常穩操勝券才會下注。
有趣的是拍賣只有兩間發展商叫價－－新世界(17)和南豐，後者以34億元投得。我認為這對南豐是好消息，因為到了兩、三年後完成發展時，樓市的供應不多，而其他發展商也會在下次拍賣變得更僅慎，而叫價也會更加保守。

現在大部分發展商都放眼中原，內地樓市仍然處於熾熱狀況，希望香港的樓價可以穩定下來。但內地和香港的樓價仍然是高處不勝寒，相對於世界其他國家，兩地的樓市都被批評為處於泡沫！

如果現在買樓的話，你大有可能要承受一段樓價下跌的時間。但也不一定會發生，因為自此之後樓價沒有理由不繼續上升。這正是我不會抽手旁觀的原因，因為即使你租樓住一樣無法避免樓市的起落，皆因租金是與樓價同步發展的。

你不能把香港的樓市與股市分開來看，因為兩者向同一方向進發，如今股市似乎動彈不得，那麼樓市一樣會，這可能是發展商對東涌拍賣反應冷淡的原因吧。

再看股市，即使公司的業績向好，現時不必馬上入市，有好消息也不代表要即時買入。個別港股並不昂貴，有些更是非常便宜，但正是市場處於便宜狀態才會造就一次自2008年11月開始的大牛市。

我預計下一輪牛市會在7月開始出現，因為上半年的業績開始公佈，到時恒指成份股的市盈率大約是12倍，這是下一期牛市出現的好時機，否則到了明年4月的業績出爐，股市仍然被低估。

過往的港股由地產股主導，直到世紀之交為止長實(1)和新地(16)仍是大市的龍頭；如今雖然仍是重量級成份股，但影響已經今非昔比。今個年度新地的業績很難有驚喜，我保守預料截至6月底止財政年度的盈利是150億元（中期純利是65億元），再加上100億元的重估利潤，加起來是250億元，與08/09年度的100億元（120億基本純利減去20億物業重估虧損）有所上升，比07/08年度的270億元（120億基本純利加150億重估利潤）卻有下跌。

2007/08年度的總純利是270億，跌至08/09年度的100億，到了09/10年度又再升至250億；而實際盈利則從07/08和08/09年度的120億升至09/10年度的150億（保守估計）。對於普通人來說這些數字難以理解，但以新地2,650億的市值，市盈率從25億跌至10倍，這簡直是荒謬。

幸好這對2010年預測純利的市盈率影響不大，也沒有影響我的結論。股市是樓市的其中一個溫度計，如今只是處於長期波幅裡的短暫竭息而已。