2010年5月21日星期五

東日誌 2010-05-13 樓價沒有陷入熊市 (全文)

樓市陷入熊市了嗎?我認為沒有。雖然東涌地皮以低於市場預期的價格出售,但這對整體市況的影響不大。

現時的市況並不瘋狂,買家並沒有排隊等入市買新樓。這種市況難以預測,並非擲下資金就一定會有收穫。市場裡有不少投機客,但這些人長期浸淫在樓市裡,通常穩操勝券才會下注。
有趣的是拍賣只有兩間發展商叫價--新世界(17)和南豐,後者以34億元投得。我認為這對南豐是好消息,因為到了兩、三年後完成發展時,樓市的供應不多,而其他發展商也會在下次拍賣變得更僅慎,而叫價也會更加保守。

現在大部分發展商都放眼中原,內地樓市仍然處於熾熱狀況,希望香港的樓價可以穩定下來。但內地和香港的樓價仍然是高處不勝寒,相對於世界其他國家,兩地的樓市都被批評為處於泡沫!

如果現在買樓的話,你大有可能要承受一段樓價下跌的時間。但也不一定會發生,因為自此之後樓價沒有理由不繼續上升。這正是我不會抽手旁觀的原因,因為即使你租樓住一樣無法避免樓市的起落,皆因租金是與樓價同步發展的。

你不能把香港的樓市與股市分開來看,因為兩者向同一方向進發,如今股市似乎動彈不得,那麼樓市一樣會,這可能是發展商對東涌拍賣反應冷淡的原因吧。

再看股市,即使公司的業績向好,現時不必馬上入市,有好消息也不代表要即時買入。個別港股並不昂貴,有些更是非常便宜,但正是市場處於便宜狀態才會造就一次自2008年11月開始的大牛市。

我預計下一輪牛市會在7月開始出現,因為上半年的業績開始公佈,到時恒指成份股的市盈率大約是12倍,這是下一期牛市出現的好時機,否則到了明年4月的業績出爐,股市仍然被低估。

過往的港股由地產股主導,直到世紀之交為止長實(1)和新地(16)仍是大市的龍頭;如今雖然仍是重量級成份股,但影響已經今非昔比。今個年度新地的業績很難有驚喜,我保守預料截至6月底止財政年度的盈利是150億元(中期純利是65億元),再加上100億元的重估利潤,加起來是250億元,與08/09年度的100億元(120億基本純利減去20億物業重估虧損)有所上升,比07/08年度的270億元(120億基本純利加150億重估利潤)卻有下跌。

2007/08年度的總純利是270億,跌至08/09年度的100億,到了09/10年度又再升至250億;而實際盈利則從07/08和08/09年度的120億升至09/10年度的150億(保守估計)。對於普通人來說這些數字難以理解,但以新地2,650億的市值,市盈率從25億跌至10倍,這簡直是荒謬。

幸好這對2010年預測純利的市盈率影響不大,也沒有影響我的結論。股市是樓市的其中一個溫度計,如今只是處於長期波幅裡的短暫竭息而已。

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