2010年6月7日星期一

東日誌 2010-06-01 再談瑞安 (全文)

不少讀者都向我查詢我的心頭好,瑞安房地產(272)。人們公認內地樓價長線必升,所有信實可靠的內房股也會水漲船高--這必定包括瑞房。

短線而言(如6個月內),大部份分析員和評論員都認為內地樓市會逆轉,樓價會下跌。政府新政策不斷出台,包括增加新樓首期、下令銀行減少向置業者借貸、停止向買家借錢、甚至增加稅項,外人都將這些動作解讀為樓市有泡沫。我不知政府下一部會有何政策,但事實很明顯:政府擔憂樓市爆破。

這會令樓市受壓,但遲早肯定會反彈,因為你不會永遠都逆水而行。只要美國經濟復甦出現放緩的跡象,中央政府又會再次推出政策刺激經濟以免重蹈2008年的覆轍。股市會因為市場情緒變差而下跌,但最終也不敵大趨勢,長線必升。

正如大部份成功的地產公司一樣,瑞安房地產運用槓桿抵押來購買資產,如果資金鏈斷裂的話它的表現可能會受損,甚至陷入危機。在升市的時候固然借錢越多表現越好,但在跌市時任何借貸都可能是災難。這適用於所有地產公司,我還記得在70年代長實(1)和新地(16)都一度因為借貸過多而被投資者拼棄,很多投資者因而錯過之後20年每年30%的複合年回報。

我寧願與大眾對著幹,這讓我可以用我喜歡的價格買入,而非被大市的上落所操縱。我也喜歡在跌市時買入,因為股市反彈的速度很快,如果你等回升時再作決定,可能已經錯過了20%的升幅。

有讀者說,高盛把瑞房的目標價降至3.1元,下調的幅度很大,但我要告訴你:我和高盛的投資風格截然不同。高盛看的是短線,我看的是長線,起碼至少有一年。你應該還記得去年匯控(5)供股時,股價跌至50元高盈仍說太過昂貴,可進一步下跌。我當時也不知道匯控短線而言到底會升還是跌,但我知道這只是短暫的跌幅。他們可能是正確的,但能夠從他們的建議中賺錢的散戶為數不多。

高盛是個極成功的投機客,但當我讀到某高盈的前合夥人竟會出任匯控的主席,我實在嚇壞了。經營證券經紀行(正確來說應是股票投機)和經營一間全世界最知名的銀行是兩馬子事,後者絕對不可以參與賭博。這會令我對匯控的信心減低;幸好匯控最近宣佈,某前任摩根士丹利僱員辭去匯控投資部門的主管一職,印證了兩間金融機構的風格迴異。

瑞房的市值是170億元,2009年資產淨值是240億元。但樓價可能進一步下跌,但會不會跌30%?我想不會。最近3年瑞房的盈利每年起碼有20億元,而2010年的預測物業銷售更超過60億元,我很有信心今年的盈利會超過20億元,而未來兩年的銷售額會更多。

越仔細分析,我對瑞房的表現越覺驚喜。我對其管理層的誠信很有信心,也認為它並不超買。我預料到了樓市反彈時,投資者會驚覺其物業的估值偏低,股價太過便宜,其股價可以輕易倍升,但我希望升幅不止兩倍。這時我想起以前的新地、甚至是信和(83)的光輝歲月。

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