P001 進軍投資樓市 (計劃篇)

由2012年3月開始, Follower將會另放時間研究樓市. 日後有關樓市的BLOG文將以"P"編號行頭, 以資識別。有關連結為:

http://followerstock.blogspot.com/search/label/%E6%A8%93%E5%B8%82

其實在過去兩年時間也有踏足樓市, 當中認識幾位勁人-- 真讚嘆其實很多香港人在悶聲發大財!!.

誠如上文, 以後日子將會在投資路上兩條腿走路, 留意優質股之外、亦留意優質樓.

學前輩所教, 並集大乘:

"以股生股、以樓養樓"，成為被尊重的財務自由人！

Follower的計劃:

欲於2012年3月起24個月內買入兩間樓收租. 經"高人"點化後, 期望於半年內買入第一層樓, 條件如下:

1. 物業類型：
唐樓、洋樓二手樓不拘, 有鋪位更好 (極高難度!)
劏房無所謂(高回報嘛), 合乎消防要求便可.

2. 樓價：
以200萬或以下最佳(厘印$100大元), 上限為280萬.

3. 尺數：
當然愈大愈好. 惟最少要有400尺或以上的實用面積. 不錯, 是實用面積.

4. 尺價：
以不超過4千元實用一尺為佳 (九龍半島)
以不超過5千元實用一尺為佳 (港島)

5. 位置：
必須在港島或九龍半島地鐵站附近, 以出口步行時間為5分鐘內為佳.
綜合高人意見,

• 港島 - 以西環至鰂魚涌一帶地鐵沿線最為理想.
• 九龍 - 以佐敦至長沙灣一帶地鐵沿線尚算理想.

6. 樓齡：
50年以內.  因會影響可做按揭年數.
可做按揭年數 = 70 - 樓齡
例如上述例子, 最長按揭年數為20年.

7. 回報：
必須有5厘以上
最簡單計法:-  每年租金收入 / 樓價.
如: 樓價200萬, 每月收租$1萬的話, 即 120,000/2,000,000 = 6% 即屬標準以上

8. 按揭：
不介意買入不交吉樓. 意即有租約之樓;
不交吉 - 按揭成數最多為樓價5成
    交吉 - 按揭成數最多為樓價7成
不計樓齡的話, Follower最多祗會做30年按揭. 而與收入比例不可超過45%.

9. 按揭息率
以2.5厘計算

至於為何有以上準則, 當然有其原因, 待續...
有問: 250萬樓下可買港島500尺實用的唐樓嗎? 答案是絕對的, 當然, 是要多做功課, 多了解社區. 還有, 幫忙的經紀。

大家一同努力！