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2019年4月18日星期四

大灣區房產投資【紅本收集]

大灣區房產投資【紅本收集]

要投資國內房產,首先要認識的是基本層面。
【紅本】:國內房屋房產證的別名。全名叫做「中华人民共和国不动产权证书」。因證書封及底面皆為紅色,故俗稱紅本。紅本內載有房產產權證明,圖則及房子的建築及套內(實用)面積。

在香港及澳門,紅本即是屋契。

另一方面,買樓也得要留意有没有糖衣陷阱。

在國內樓盤,看到網上的盤裝修得很靚很美,但實際上好多都是化妝樓或殘舊盤來的,更甚到時帶你去睇其他盤,這根本是假盤來的。國內樓盤放盤資料真偽仍靠行內人士自律,嚴格監管暫時未見。

另一方面,跟好多地方買樓一樣,便是
Location Location Location. 就算間屋成間皇宮咁,但係位置山卡啦咁遠,買來望升值仍都係有排等或長期落後於大市升幅~除非直至有大型基建出現。

Transport is a derived demand,這個老掉牙的理論所引起的必是地(Land)及房屋(Housing)基建從而带動經濟、就業和人運貨運物流等活動。

一條橋,一個地鐵站,一個輕軌站甚至一個交通總匯,已能呼風唤雨。。。

要另一方面,投資大灣區房產買賣攻略是非常重要。

第一當然是計劃。未投資先求知。
基本考慮臚列如下:
1)買一手定二手?
2)住宅?公寓?商住?商業公寓?
3)資產配置(承造按揭?1次性?)
4)風險胃納
5)追求回報
6)裝修費
7)升值前景

正如之前和學員分享,大家要先去了解二手房產市場。理由和香港買二手樓一樣,因為一手通常都有溢價。另一原因便是產權。

簡單分:大灣區房產也分有產權同無產權,也有叫小產權。紅本是有產權的一種,有十足保障。其他的產權則較合高階且能承受較高風險投資者。

一般來說,有紅本的住宅也有分類。有小區屋苑式住宅、有單幢式住宅、也有幾梯幾十伙的住宅式公寓,更有商業公寓。如何分類一切必由投地開始說起。

現時內地土地用途也算很有規劃,跟香港大分類也差不多:不動產->權利類型->權利性質->用途->面積->使用權限->權利其他狀況。

以性質來說,房產國內術語也叫做「商品房」,直譯即commodity estate,北大的法律用詞則用commerical houses. 至於商品房一詞都是由1980年代開始普遍使用,原於當時有國內房產開發商開發土地建屋而名為商品房住宅。

土地產權方面,商品房住宅一般都是七十年產權,工業用地是50年,而商業地則是40年。至於延續使用權方面之政策,商品房非常清𥇦是永續(當然會涉及類似交付地租之款項);至於商業方面則未有確實之做法,但「市場人士」普遍“認為”是會根據商品房之做法是永續。但「市場人士」並不是權威,或只是一些速銷的技巧,所以不要輕信,避免跌入陷阱。



故此購買商業地建成的房子就要留意這一點。

另外,也留意國家政策有關限購限貸的地區。就以粵省大灣區九市為例,限購限貸已經是五花八門:如果大家在港澳報章寫上“不限購,不限貸”之大灣區樓盤廣告,其實這些商品絕大機會是商業公寓,即得40年產權那一款。

至於有關限購限貸之內容,因篇幅所限,從略,詳細大家可往《鱼魚漁授人以漁價值投資》facebook page瀏覽。
www.facebook.com/teach.fish.investment

下一篇再分享一些大灣區買賣其他攻略。

2019年4月15日星期一

無敵之地產代理 AA篇

無敵之地產代理AA

大家先了解昨天的商場舖位新聞:

劏舖變死場
曾瘋搶慧星匯今陷無人之境商戶轟大業主:完全無配套
2019-04-14
https://nextplus.nextmedia.com/article/2_664060_0
劏場十室九空,慘變死場。將軍澳「慧安商場」內的巨型舖位,2016年被資深投資者蔡志忠等人以8800萬購入,即分拆成88間小型商鋪出售,全部售出後可套現2億元。惟現時卻爆發欠管理費風波,代理解釋跟大業主收不齊管理費,以至未能上繳有關。本刊致電「POPSTAR 慧星匯」的小業主作了解,竟道出另一版本。大業主在交鋪時,跟預期有很大落差。原本開心收舖,怎料卻由小業主變苦主。(詳細內容請點擊有關連結)
======
好了,筆者想表達是地產代理(簡稱AA)的責任。

昨天出了這段新聞令我記起2016年曾有位將軍澳外區的AA向筆者推介這個小商場舖。由於筆者對投資有點認識,加上將軍澳區亦有一定了解(並不是睇幾個盤便扮磚家評論該區樓市個隻)故當時收到有關資訊後即時反應是不建議買。(請看有關當時精美商鋪宣傳及筆者的截圖)因該AA當年是初出道不久而筆者亦有不時向他分享一些投資的經驗,故他當時的回應是取消推介。



筆者想指出,投資尤其商舖投資涉及不少學問,當中太多隱藏的陷阱,連資深投資者也會中伏,更何況是一般投資者呢?筆者想強調,並不是每一個商場舖都不應投資,誠如筆者對該AA的回應及一直對投資的信念,不論買股票買房產也好,一定要先做足功課。商舖投資一定涉及消費對象、人流及所經營之生意等各種數據,近街口與否或屬第幾線舖亦有影響。誠然,當中更多的學問就由其他真正有豐富買賣舖位並有營運舖位經驗的真·專家去論述罷。

昨天的新聞再有跟這位AA分享,在區打滾多兩三載果然亦不同了。人圓滑但竟然同時玩埋失憶。沒了解新聞之外還盲目就追什麼落後,還說我什麼「避過一劫」,態度之傲慢真令筆者十分之氣結!!😤😤😤


筆者雖也是持有有效地產代理(個人)牌照之人士,但當然是無業務無任何利益罷。考牌,只是知識及資格上對自己之認定。看見這些AA的心態,有時真的只歎良莠不齊,筆者當然明白做這行很多人的心態只是為「錢💰」,但當然更應要「取之有道」。AA賣的是業務之知識及專業之服務,這相信是行業能否做到更專業的關鍵。

筆者無意去論斷行內人士,只是在自己的「地盤」抒發一下。如有雷同,實屬不幸。當然筆者也深信會有有heart的中介AA,只能說暫時未能遇上。

2019年4月10日星期三

人算什麼

究竟「正直」、「善良」是否天賦,或是後天培養,筆者沒有一個答案。
但是文化相信是由小培養,那是不爭的事實。

=來自網絡的文章,說得很好,三省吾身倒不錯=
巴菲特說評價一個人時,應重點考察四項特徵:
「正直」、「善良」、「聰明」、「能幹」。

如果不具備前兩項,那後面兩項會害了你。

很多人選夥伴,都忽視「正直善良」這關鍵項。里根也曾說過:「如果你正直,這比什麼都重要;如果你不善良,什麼也都無關緊要。」

有人說:沒文化真可怕。
可是文化是什麼呢?是學歷?經歷?是閱歷?

「文化」可以用四句話解讀:

1. 根植於內心的修養。
2. 無需提醒的自覺。
3. 以約束為前提的自由。
4. 為別人著想的善良。
  
具備了「聰明、能幹」,能讓人路走的遠、走的廣。
具備了「善良、正直」,才能使人路走對方向。

一個人若無良善正直的心來引導其走向正途,那麼能力愈強,危害就愈大。

2019年4月9日星期二

Blogger的風骨?

Blogger 的風骨?

響呢個blogspot寫下野記述投資股樓買賣也有十年八載,雖然中間一段時間消失了,原因?月供組合持續同時間也轉了去主攻樓、股票由全部buy and hold到了近年轉了方案去儲股及樓變成自己的一套「股樓兩邊走」心法。

早三年前記得被游說去教班,主要亦是股票理財及房產為主,惟因工作關係亦只能不收錢去教(在之前的fb專頁有提及可惜應該已被清空了,在此再在自己的「主場」重提一次也好,作個記錄罷),另又怕乜都要解釋故初時都常以口罩😷見人。而當年應承只覺得好玩,將自己睇書自學的一套略有小成的方法與人分享的確是樂事,這種睇法迄今也沒變。當時深信「授人以魚不如授人以漁」令自己可以有教學癮同幫到人倒也不錯,總有點教育意義。

但一個錢字畢竟利誘。幾年間在市場上盡睇到的是為錢可以有幾盡。看見一些不合法的買賣操作(係啊,犯法的)還有一些不理性的處事方法、還有一些更離譜出賣的舉動,令自己在工作以外的地方另有「得著」也「受教了」!

在我自己而言,一向教班只是得閒教下,一切均以家庭及照顧小朋友為重,但我發現這原來亦是普遍blogger們的風骨,相當型之餘也原來也有一班共鳴之人。

以往我也是典型的宅男blogger, 鮮有跟別的blogger打交道, 別人的blog倒是有看但極少留言。自己blog有其他朋友留言的亦是一問一答,談不上深入,加上中間沒寫blog幾年,自然也不會活躍。直至近一年多,和Rexh 更熟了,他其實有幾次叫我去認識一下其他bloggers, 我也拒絕了好多次,原因?都唔知有乜傾?他認識很多的blogger 也是知名的,而我這個宅男blogger最後也在好奇心驅使下,去下飯局認識一下網絡世界的朋友。

去了幾次同一個飯局,也開始熟了,這個慢熱的我也開始參予其中一起討論。話題之多涉獵的內容雖然也多,但一些價值觀竟然亦雷同,這確是難得,更印證了blogger 的風骨論。

作為一個blogger,寫得文章,不是扮清高,從觀察所見每blogger 都應該有一個底線,而這個底線就是不會因為錢而去做任何有違良心的事,也不會去為錢去出賣別人,更不會公開吹擂作大身家有多少、資產有多少。因為blogger 不需人認同,不需要人同情,不認同返回自己主場各自表述,再唔係則唔再寫,多麼瀟洒!恥與不義之士為伍罷!哈哈😄😆🤪!

轉一次風格,blogger們好、讀者也好,大家睇完呢篇拙文,留個言,揮揮手👋🏻打個招呼罷👍🏻👍🏻👍🏻



2019年4月4日星期四

平民資本家 ~ 給90後/00後 朋友(二)

平民資本家 ~ 給90後/00後 朋友(二)
購買資產的重要性

筆者不是常有剪報習慣,但偶爾會剪下一些自己有興趣的資訊去跟進或存檔。

圖中那個便是當年銅鑼灣一個銀主盤單位。2005年來說100萬就可以拿下。好了,十多年後,2018年高幾層成交價是590萬,升了幾倍。

同樣,如果2005年同一筆錢,當是30萬(我假設買入價100萬借款7成,即首期30萬)投入股票市場買公用股又如何?也有數倍利潤!!!升幅甚至多過樓!

筆者想指出投資的重要性。如果30萬只是放在銀行呆著,近14年來會有什麼回報?我相信這一定會聽到很多個早知。。。。。。

貨幣隨著通貨膨脹而貶值是不爭的事實,同一筆錢,不同的投資選擇,有著不一樣的結果。

投資股樓債匯什麼也好,就算是投資失利也是一個投資活動。 在筆者認識的朋友及所聽所聞中,投資失利一定會有,長贏是騙你的,如果長勝的人士就應該去賭場連買100鋪大細,做到數億身家也可以。投資失利,也是一種歷練,不要再重覆犯錯。

筆者只想指出,投資是要行動。當然追求知識是基本。另外理財分散風險投票也是必須的,至於如何操作,參考投資者的經驗也有用,最要緊還是要選擇一套最適合自己的方法。

十多年來 究竟買股 還是買樓贏?
其實意義不大。
但是如果沒有作任何投資,
財富就沒有進帳,
這就是理財的重要性。

你不理財,財不理你。
😎😎😎

方路華 (Sam, Follower)

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