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2019年6月30日星期日

(結果分析) 第一次參與設計做Survey ~ 大灣區房產置業

(結果分析) 第一次參與設計做Survey ~ 大灣區房產置業

獲blogger 亂博 邀請,參與Volitium.com 的問卷調查,初部了解一下參予者對大灣區投資的取向。

Volitium 問卷測試結果分析

6月26日至6月29日發出有關大灣區房產置業問卷調查,提出了以下6條問題。調查對像總人數46人,回答人數37人,回應率80.4%。

Title: 大灣區房產置業

Q1. 有沒有打算在國內大灣區九市置業?
a. 有 (請繼續答Q2及之後問題)  ~ 45.9%
b. 無  (請繼續答Q5及之後問題) ~ 54.1%





















Q2. 閣下最想在那市置業?
a. 深圳 ~ 50%
b. 廣州 ~ 5.5%
c. 珠海 ~ 16.7%
d. 東莞~  N.A.
e. 佛山~ 5.6%
f. 惠州 ~ N.A.%
g. 中山~ 22.2%
h. 江門~ N.A.%
i.  肇慶~ N.A.%


Q3. 什麼誘因最驅使你於大灣區置業?
a. 香港樓太貴 (16.7%)
b. 升值潛力高 (50%)
c. 日後退休用 (16.7%)
d. 租務回報高 (0%)
e. 放假渡假用 (16.7%)





















Q4. 你認為令你在大灣區置業最影響的因素是什麼?
a. 內地法規熟悉度 (44.4%)
b. 新聞報導陷阱 (5.6%)
c. 地產代理介紹影響 (0%)
d. 對環境的熟悉度  (33.3%)
e. 不懂怎處理買賣流程並收租事宜 (0%)
f. 沒有資金 (16.7%)





















Q5. 大灣區你認為是一個機遇嗎?
a. 是 (89.2%)
b. 否   (10.8%)




















Q6. 你會考慮用怎樣的機會學習或了解大灣區房產投資?
a. 看書、新聞、上網 (43.2%)
b. 地產中介介紹樓盤 (8.1%)
c. 找一些合適講座了解 (13.5%)
d. 不會考慮用任何特定的方式 (35.1%)




















方路華Sam

後記:多謝支持Volitium 的測試。

登入網頁:https://volitium.com/

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2019年6月26日星期三

第一次參與設計做Survey ~ 大灣區房產置業

第一次參與設計做Survey ~ 大灣區房產置業

獲blogger 亂博 邀請,參與Volitium.com 的問卷調查,初部了解一下參予者對大灣區投資的取向。新手入門,據亂博分享,survey發展與blockchain 有關係的,筆者持開放態度,也在學習中。

以下為問卷問題,程式會random揀人答,maximum 是46 respondents, 問的答的也有積分獎勵。

Title: 大灣區房產置業

Q1. 有沒有打算在國內大灣區九市置業?
a. 有 (請繼續答Q2及之後問題)
b. 無  (請繼續答Q5及之後問題)

Q2. 閣下最想在那市置業?
a. 深圳
b. 廣州
c. 珠海
d. 東莞
e. 佛山
f. 惠州
g. 中山
h. 江門
i. 肇慶

Q3. 什麼誘因最驅使你於大灣區置業?
a. 香港樓太貴
b. 升值潛力高
c. 日後退休用
d. 租務回報高
e. 放假渡假用

Q4. 你認為令你在大灣區置業最影響的因素是什麼?
a. 內地法規熟悉度
b. 新聞報導陷阱
c. 地產代理介紹影響
d. 對環境的熟悉度
e. 不懂怎處理買賣流程並收租事宜
f. 沒有資金

Q5. 大灣區你認為是一個機遇嗎?
a. 是
b. 否

Q6. 你會考慮用怎樣的機會學習或了解大灣區房產投資?
a. 看書、新聞、上網
b. 地產中介介紹樓盤
c. 找一些合適講座了解
d. 不會考慮用任何特定的方式

===
期待有關survey result.

方路華Sam

2019年6月21日星期五

一次最失敗的股票投資

看到標題,筆者發現也許都有一段時間沒有分享股票了。想寫,但這陣子也沒什麼心情寫,畢竟也是血肉之軀,也是一粒塵。雖然篇幅稍長,但識睇,記住睇到尾。

以往都有在不同場合蜻蜒點水式講一下股票失敗經驗,這一次,來一次實際一點,有圖有真相的去分享。

究竟是那一隻股票令到筆者稱為最失敗的投資,也許很難估到,尤其是要有10多年股票投資經驗的才有機會猜到,也不易噢。

好了,開估,就是這隻~ 已被除牌的 港股 歐亞農業(前掛牌號碼 0923)。

近日生果日報一篇講中美貿易戰的報導,講起企業爆煲,筆者承認當時亦是小苦主之一:
1億營業額作大至21億 歐亞農業爆煲最經典

歐亞農業於2001年7月19日在香港主板上市,招股價定在1.48港元,市盈率為6.45倍,超額認購達到了78倍,募集資金6.14億港元。

筆者仍記得2002年年中買入此股,起初買入價大概是$1.7,之後還因調整再溝貨,最後買了幾萬股 (總投資額在$60,000左右)。當時與另一隻同類股超大現代(0682)比較,這只歐亞農業似乎更有實務,又以高毛利(超過60%) 比起同業更高,很記得當時的投資決定在於超大現代與歐亞農業之間作出選擇(當是也略懂分散買不同行業的股票,農業股是其中一類),便選了歐亞農業,這便製造了永久傷害。誠然,回頭看就算買了超大現代亦算是半陣亡,但最低限度仍未total loss罷。哈!

歐亞農業之死是與其誇大及作數有關,回看這其實在申請上市之前的數據已出了問題。當年上市保薦人亦被證監會調查,最後工商東亞融資於○五年初與證監會達成協議,支付3,000萬元作為和解費。(東方:https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20120423/00202_003.html

下圖是一張證券行每月發出的statement report,其實很不明白,這只已除牌的股票仍在cash account ? 但這舉動,卻令到筆者每月都收到月結單,也每月在警惕自己投資錯誤的結果。


當年號稱以18億元之巨進行荷蘭村項目投資(當時在沈陽) 的歐亞集團,當年已經爛尾,現已拆毀。



其實這隻股票當年也曾大受歡迎,也是基金愛股,但其生意可說是too good to be true, 正如有很多投資者吹墟自己的身家如何如何一樣。

什麼是機會成本?如果同一筆錢($60,000)之後買了當時似乎更科幻的騰訊0700)甚至只買中華煤氣buy and hold,現時已飛黃騰達?不,以筆者當年的投資取態,未夠100%都已止賺了!如有睇開筆者網誌,筆者也是在2008年加按自住物業後,才開始「生性」且「認真」看管自己的投資,並作一系列價值投資,因為已經唔可以再輸了。

如果閣下仍然每天在炒作股票,也許要有時間停一停,諗一諗自己在做緊什麼罷。筆者從以上失敗經驗,得出以下觀察 / 結論:

(1) 不能只靠數據 too good to be true;
(2) 上市保薦人的盡職審查(due diligence)為一重要把關;
(3) 不買上市不足5年的民企 / 公司
(4) 買國內公司盡量只買國企
(5) 太高毛利率要深入了解。

以筆者閱讀過千份年報及近十多年轉為價值投資經驗而言,一般毛利率超過40%的公司便要特別留意,且更要看看其R&D即研發部門的支出也有關係,詳細情況日後有機會另文再跟大家分享交流。

歐亞農業事件 (附圖)
















1億營業額作大至21億 歐亞農業爆煲最經典
https://hk.lifestyle.appledaily.com/nextplus/magazine/article/20190605/2_673664_0/1%E5%84%84%E7%87%9F%E6%A5%AD%E9%A1%8D%E4%BD%9C%E5%A4%A7%E8%87%B321%E5%84%84-%E6%AD%90%E4%BA%9E%E8%BE%B2%E6%A5%AD%E7%88%86%E7%85%B2%E6%9C%80%E7%B6%93%E5%85%B8

中美貿易談判未取得成果,美國已向中國貨加徵25%關稅,特朗普更明言要壓制中國5G發展,全球經濟將受拖累下跌,那些管理混亂或財困的企業隨時「爆煲」。至於要數最經典「爆煲」股,必屬已除牌的歐亞農業。

內地民企歐亞農業以假帳目、假票據、假陳述成功在主板上市集資約6億元,然後資金被該公司的主席楊斌徹底掏空。楊斌因其它經濟犯罪在內地被判監,歐亞農業清盤和除牌收場,股票連廢紙都不如。

去年市場傳出,已在2016年獲提早出獄的楊斌正密謀東山再起,但傳聞不了了之。2002年下旬,當時40歲的楊斌在瀋陽被公安帶走,被扣押8個月後以虛報註冊資本罪、非法佔用農用地罪、合同詐騙罪、行賄罪和偽造金融票罪,判監18年。事件的風眼,聲稱是楊斌私人投資、結合農地、房地產和主題公園於一身的「荷蘭村」項目(當然還有那幾個為增添荷蘭風味而建的風車),目前部份地皮已被當局招標再售。

楊斌「爆煲」在於徹頭徹尾都是假,而歐亞農業只是扮演當中一小部份。2000年起,香港股市多了一班所謂背景神秘的民營企業家「搵食」,楊斌這位荷蘭籍的「神秘富豪」亦於2001年中把旗下蘭花種植業務來港上市,當時公開發售部份超額79倍。

其中原因是業績漂亮。這家種蘭花的歐亞農業,聲稱在瀋陽以電腦花溫室培植蝴蝶蘭及大花蕙蘭,也有其他花種,主要出口至日本、南韓和東南亞等地;只有3年歷史,利潤年複合增長率6倍,毛利逾4成。上市後,2001年純利升1.7倍至5.2億元。

不過,大好形勢突然急轉直下。同年年底,市場質疑楊斌私人投資的瀋陽荷蘭村項目。荷蘭村佔地3300畝,說是阿姆斯特丹同名主題公園的翻版,發展主題公園、房地產和現代農業。市場盛傳楊斌違規佔地和漏稅,投資界又質疑楊斌前言不對後語,欠缺誠信、荷蘭村項目可行性低、投資額巨大可能連累上市公司。楊斌當然不隨便放棄,找來摩根士丹利做路演﹐又表示荷蘭村會到美國上市。

更戲劇性的是,在市場幾乎完全否定楊斌之際,北韓政府突然委任楊斌為新義州特別行政區行政長官。楊斌說自己是金正日的誼子,將為新義州引入外資。在委任公布後一個星期,楊斌被公安帶走,由於今次抓的是北韓新義州特首,一宗內地官商勾結的案件竟提升至外交層次,還要外交部回應。

在楊斌的起訴書中,除違規使用土地和行賄等,還揭露楊斌為求業務在香港上市,而偽造逾17億人民幣的收入和金融票據。其後還發現歐亞過去4年,虛報營業總額達21億人民幣﹐實際數字卻不足1億元人民幣。其蘭花生產基地的規模也是虛報的。

事件大大損害香港金融中心的聲譽,上市保薦人工商東亞、核數師安達信、港交所及證監的專業被質疑。然而,對歐亞農業小股東來說,統統都無補於事。因為歐亞農業被清盤和被除牌,清盤人坦言歐亞農業資不抵債。股票真正血本無歸。

最後,多補一段小插曲。歐亞農業說自己有科研隊伍,發現以香蕉汁作其中一種養份,蘭花會長得更嬌美。楊斌的蘭花是「食香蕉長大」的。


【起底】曾擁270億金正日找他當特首 入獄14年怪自己太狂
https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181002/1440098/
歐亞農業的過程和楊斌的一生都充滿著謎團。據總部在北京的《多維社》報導,楊斌因為1989年六四事件在荷蘭申請政治庇護成為公民,甚至曾是中國流亡民運組織荷蘭分部主席,但後來棄政從商,1994年返回中國經商,7年之後竟被富比士列為中國第2富商。

有荷蘭籍的楊斌返回中國後在瀋陽經營花卉栽種及農業開發,建立荷蘭村。2001年在《富比士》雜誌中國富豪排行榜上名列第2位,身價9億美元(約270億元台幣),歐亞集團也入圍「富比士全球200家最佳小公司」。

據《鳳凰網資訊》刊登的據微信公眾號「獸樓處」今年5月撰文指出,不服氣的楊斌後來曾對友人說,自己才是富比士首富,因當時排名第1的劉永好兄弟已經分家。

楊斌甚至曾被北韓政府委任為新義州特別行政區長官,可見在封閉的北韓體制內他還能取得管道和巨大影響力,甚至新義州特別行政區能夠成立都與他有關,讓外界對楊斌有不少謎團。

2002年歐亞農業涉及偽造金融票證,虛報註冊資本、非法佔用農地、合約詐騙 、偽造金融票證、對單位行賄等多罪,楊斌被人民法院判18年徒刑罰款230萬元人民幣。同時中方對新義州的開發並不積極,甚至要求北韓應該多把心力放在與南韓合作的開城工業區,引發了外界無限的猜測,楊斌的故事也成為東北商場上多年為人談論的1則傳奇。

據微信公眾號「獸樓處」撰文,2016年9月,在監獄裡待了14年後,前中國第2大富豪楊斌提前4年出獄,楊斌當天就從錦州回到沈陽,特意讓家人開車經過洪區白山路,下車後他站在路邊,抬頭看著鋼筋水泥鑄成的中海城,內心百感交集。那塊土地上,曾矗立著他的荷蘭村。在他入獄第8年,3300畝的荷蘭村,沈陽北郊的地標項目,被政府收回,打包賣給了中海。

標誌性的風車、荷蘭風情小鎮和威尼斯水上酒店都消失了,甚至連門口的銅獅子都被當廢品賣掉。16年前,這裡被全世界的聚光燈照亮。2002年9月27日,全球1700位記者擠滿了荷蘭村,媒體直播車排隊綿延2公里,楊斌在新聞發布會上宣布1個震驚世界的消息。

北韓將在新義州建設1個132平方公里的特別行政區,與中國的香港特別行政區一樣,採行政長官負責制,3權分立,司法獨立,50年不變。而他自己,將會成為特別行政區首位行政長官。

但此後,命運急轉直下。2002年10月3日晚,他在荷蘭村向媒體宣布自己10月4日早上6點半會從沈陽出發,跨過鴨綠江,抵達北韓的新義州。10月4日一早,在他準備出發去新義州時,就被中國警方帶走了。5個小時後,北韓在接待到訪的美國總統特使時,北韓外務省美國局副局長李根突然承認鈾濃縮計劃,北韓核危機揭開序幕。

楊斌拿到「地利」,拿到了「人和」,但沒有拿到「天時」。北韓時任領導人金正日的改革開放規劃,以及楊斌的特首美夢,宣告結束。有人說是楊斌跨足出任北韓新義州經濟特區特首的政治領域,觸怒北京而狠摔一跤。另有一說是他因逃稅而被中國當局逮捕。

被抓走8個月後,沈陽市中級人民法院以虛報資本註冊罪、非法佔有農業用地罪、合約詐騙罪等6項罪名,判處楊斌有期徒刑18年。

楊斌和朝鮮最初是因為「農業大棚」走到一起。

2001年初,金正日訪問中國,上海證交所、張江高科技園區、寶鋼、上海通用讓他覺得「中國的改革開放政策是正確的」。在孫橋現代農業開發區參觀時,金正日對種植著蔬菜和花卉的玻璃溫室產生興趣。在回國經過中國城市丹東時,金正日邀請丹東領導到火車廂內進行半小時談話。金正日問,丹東有沒有農業大棚,普通溫室和玻璃溫室的成本要多少錢?

回國後,1份報告擺到金正日面前。中國玻璃溫室的設備和技術最大供應商,是1位名叫楊斌的荷蘭籍中國人,他的歐亞集團在沈陽建設了1個現代農業生產基地。金正日返回朝鮮3個月後,楊斌受邀到訪北韓。

2002年1月,北韓第1次提出新義州開放,楊斌只用了8個月時間,就爭取到巨大的首長權力和前無古人的開放政策。在今天看來,無論是楊斌的高效率,還是金正日的支持,是完全不可思議的。

在籌備新義州特區的時候,楊斌曾經說,如果妻子反對,那就離婚。不料一語成讖,妻子在他入獄後不久就離婚改嫁,妻離子散。

就地生財,楊斌做到了極致。主動尋求政治資源,也是就地生財的最高境界。但不少人成也政治、敗也政治。

在錦州監獄的14年裡,楊斌的生活就是每天種種菜、做做飯、看看書。從20多歲開始,他就喜歡下廚做菜,在獄中他更是幾乎學會所有東北菜。

楊斌出身貧苦,從小由奶奶帶大,奶奶臨死前跟他說:要夾著尾巴做人。在獄中,楊斌反省了自己的種種錯誤,其中1項是那時太狂了,還有不應該在荷蘭村召開新聞發布會,新義州特別行政區不在中國。(財經中心/綜合外電報導)

往事:新義州州長楊斌謝幕
http://www.puoke.com/article/detail.php?id=65556

後記:
難怪有人曾說:國內很多假野,只有騙子才是真的。
其實,有關風氣已在香港出現,只是很多人仍未察覺到或當勸喻說話是耳邊風:到了最後爆煲時才來後悔,甚或,覺得自己在爆煲前一定會走得切。

可惜的是,人性是貪婪,到最後也是中伏。
投資市場專「收」叻人。股市樓市亦然。

信KOL,信專家的話,更應該先信自己。

以此為餌,也鼓勵眾blogger也可寫下投資血淚史,引之為鑑。

方路華

2019年6月5日星期三

生活雜談:考試季節

生活雜談:考試季節

小女兒不知不覺已是小學五年級下學期了,今個下學期便是要所謂的呈分試,跟著還有六年級的上學期的考試需要呈分上教育局。根據現時香港的教育制度,這兩個考試的分數直接影響來年的升中派位。

過往幾年都是筆者負責做陪讀書僮,每次考試都放幾天的半日假陪讀。然而,每一次其實都非常勞氣~主因是女兒其實特質非常挑皮,且非常talkative,就算在學校,多科老師也有相同看法。。。

今次考試卻有點不同。

可能要呈分,CEO大人(太座)要出動了!相信她主要按捺不住筆者的重點溫習法(其實即是不需每一課每一點都牢記,只會重點溫習),而且強調溫習不需要全部溫妥,考試最需要的反而是要瞓得夠才有精神考試。當然這種溫習方式,在這著重背誦的學校只會「過關」而不會「名列前茅」~加上女兒並不太喜歡閱讀,喜愛看youtube, 重點溫習似乎更適合她,也是過去幾年的「勁過」之路。。。

這次考試季節,沒有特別去告假陪讀,主因CEO因工作關係6月起已處於半放假狀態,所以可以陪讀,而筆者放工後回家亦只需花一點時間與女兒重點溫習便作罷。。。心情,沒有以往那樣勞氣及緊張,對筆者來說是好事,加上CEO跟她溫習她亦較聽話(其實女兒怕CEO發嬲多過筆者),當然筆者也發現女兒漸大,也開始找到一套屬於自己的讀書方法(她自己說的),具體的讀書方法筆者其實也不太清楚;但如果是有效,相信日後筆者也要向小女兒請教請教。

筆者由小到大基本上都是「碌」過升班的:中學時代放學更去打機打桌球多,平常那有時間溫習,直至上了大學才開始認真多看書並著重思考🤔。

科技發展一日千里,溫習以外休息的時間女兒仍然是手機不離手,她比較喜歡玩手機多過看書,玩手機APPS的層次比筆者這個老爸其實高幾級:抖音、IG、Twitter,她雖然玩了三、四個月,但她的手指舞表演卻有過一千的followers..... 汗顏 😓

其實反而有點期待小女兒放暑假教她老爸多一點抖音、IG、Twitter的玩法,早幾天筆者開了一個抖音account予《鱼魚漁授人以漁價值投資》,好不容易花了兩三個小時, 攪了兩張圖錄制一段片,她的評語是:不吸引,等我遲啲教你!

哈!青出於藍,好!


2019年6月3日星期一

人生旅程(四)學做人

人生旅程(四)學做人

這幾天有時間再回顧一下這陣子在blog寫過什麼內容,似乎很多也離不開大灣區的房產投資。其實筆者十年前花最多時間研究股票,到近年的房產,兩項知識都可算有一定的認識罷。

這一篇轉一轉話題。

早陣子跟朋友閒聊,講開學做人。不論什麼原因,來到這個世上,呢一世做人當然有造物者的美意罷。人這科動物很有趣,給了有長壽、有智慧、懂思考,最重要還懂控制,control.

「控制」這個技能,添加了人類很多互動,實在有趣。
「控制」自己的情緒;
「控制」自己的慾念;
「控制」自己的動作;
「控制」自己的體重;
「控制」自己的生活;
「控制」自己的身體;
「控制」自己的思考。「控制」體重呢樣相信動物界可算是絕無僅有。

換回投資理念,可以是「控制」自己,力求收支平衡,甚至有錢儲起;
「控制」自己的物慾,買多樣買少樣自己控制;
「控制」自己資產配置。。。理念。。。心法。。。

既然好多地方都可以控制,那為何「投資」不能控制到一定賺錢呢?
這可能因為:已由別人「控制」你「控制」不到的事情;「控制」你的是一群人,一項政策;當然政策也人因別人的「控制」!「控制」你的別人再被別人控制;「控制」你的別人再被別人控制,之後「控制」你的別人別人再被別人控制 。。。

做人,有時簡簡單單就好,好似以下呢段新聞的退休大叔,有樓有車,知足常樂,最緊要還是樂於「取諸社會用諸社會」呢句超正:「唔係要計你有幾多錢,而係停止工作後,生活有幾充實,有幾meaningful !」

退休無憂:50後有樓有車位 堅持慳住洗
https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20190526/bkn-20190526175142357-0526_00842_001.html?eventsection=hk_finance&eventid=4028810746664a68014666c592742912


p.s. 困擾多時blogspot有update但就算別人follow都無人知的問題終於在堅持下攪番掂,也順手替Rexh的blog重見天日,希望佢寫下野啦。。。。截圖純粹比人誇誇自己,多點正能量。。。
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人生旅程(三)真假財務自由
https://followerstock.blogspot.com/2019/01/blog-post_41.html

人生旅程(二)卧薪嘗膽?看穿不說穿
https://followerstock.blogspot.com/2019/01/blog-post_24.html

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