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2020年4月28日星期二

鰂魚涌章記樓宇看投資機遇 (二)

鰂魚涌章記樓宇看投資機遇 (二)

上一篇 鰂魚涌章記樓宇看投資機遇 (一) 於2020年4月9日發文,說時遲那時快,4月17日城市規劃委員會(城規會)因太古地產(1972)恒基地產(00012)等申請方案未符合地皮規劃意向,及會對房屋供應構成不利影響為由否決。


有關舊樓投資,筆者跟Rexh算是有點投資經驗及心得,有興趣不妨收睇這幾天上載的
Yoututbe投資頻道之內容~

舊樓投資系列:

從章記樓宇看投資機遇及利與弊 鰂魚涌章記樓宇看投資機遇、分享投資經驗

Rexh&SamYoutube 投資頻道曾分享 440大新金融及2356大新銀行的Youtube提及,單靠投資舊樓唐樓等收購發達嚴如買PB(Price to Book 資產淨值低 / 資產淨值折讓高)的股票,以等待大股東宣佈上市公司私有化一樣,可能要等待N年,不是一兩年、也不是5至10年而是20至30年而被收購事件仍然可以未發生。上市公司股票如:26中華汽車122鱷魚恤237安全貨倉搏私有化的小股民真係等到頸都長。。。

另一方面,4月17日城規會的裁決正好同樣反映了發展商要安排拆卸重建同樣困難重重,當中還可能有政治的考量。。。等等外在及外來的因素。下文以外大家有興趣不妨自行google一下相關內容。

市建局政策轉變
誠如拙作《鱼魚漁持續價值投資篇 一切從芝士開始》指出,市區重建局(市建局) 自於2015年在市區重建政策一個轉捩點,並決定以「舊區重建」的長遠策略定位代替以往「舊樓重建」的方針,深感重建計劃愈來愈難。「舊區重建」是舊區的一個指定範圍去收購重建,涉及物業數百至過千個不等;而並非「揼石仔」般逐幢樓宇幾十至一百多個去收購,大範圍去收購的難度及推行速度一定比以往困難,全香港最大的重建計劃——觀塘裕民坊是一個典型例子。1998 年公佈,時歷20 年仍未完成所有項目,而最後一堆小舖商戶也只在2019 年2 月遷走,期間亦牽涉一些法律訴訟。

調整買賣策略之操作
有鑑於市建局在定位上及策略上之轉變,以往喜歡懐舊又無舊不歡的筆者亦曾賣走一至兩間Location位置較差的舊房子,並套現開始買進其他國外房產及香港股票。以當時股樓資產價值為20/80 的狀況,套實樓買股的確是一項不錯的策略,可讓資產重新配置及平衡風險,也是貫徹筆者領略並重複操作私「股樓兩邊走」策略。

下一篇再跟大家分享投資舊樓唐樓之利弊。

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延伸閱讀

恒地鰂魚涌商廈重建觸礁
Source: (東方) 2020年4月18日

鰂魚涌濱海街等擬議商廈發展地皮,現時為多幢舊樓物業。

港島商廈重建計劃觸礁,太古地產(1972)及恒基地產(00012)等早前提出將鰂魚涌濱海街及英皇道交界舊樓,重建為兩幢32層高的寫字樓的申請,繼去年底不獲批准後,昨日再由城市規劃委員會進行覆核審議,同樣被否決。

該重建計劃範圍包括濱海街16至94號,以及英皇道983至987A號,屬住宅(甲類)用途,可用作高密度住宅發展,去年發展商提交商廈重建申請時,被城規會以申請方案未符合地皮規劃意向,及會對房屋供應構成不利影響為由否決。

資料顯示,上述地盤計劃發展商廈樓面約65.8萬方呎。據了解,恒地等於一八年十月提出強制拍賣該批舊樓,當時持有逾八成業權。據最新土地註冊處資料,濱海街72至78號地下一籃子舖位以8,200萬元售。而該集團亦以7,500萬元購中環卑利街66及66A號舊樓。

鰂魚涌濱海街等擬議商廈發展地皮,現時為多幢舊樓物業。

===
位置/地址:
16-94 Pan Hoi Street and 983-987A King's Road, Quarry Bay, Hong Kong
香港鰂魚涌濱海街 16-94 號及英皇道 983-987A 號

地盤面積:約 4,076.7 sq. m 平方米,
地積比率:15倍



城規會文件顯示,涉及為濱海街16至94號及英皇道983至987A號,佔地約4.3萬方呎,以地積比率15倍重建,可建約65萬方呎,較原方案的35萬方呎大增八成。

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2020年4月16日星期四

Sam 股樓兩邊走系列:買股入市實戰紀錄 (七)


Sam 股樓兩邊走系列:買股入市實戰紀錄 ()
恆生指數已由20,188(17/3)回彈至23,300(3/4)及24,000(16/4)水平
個別股在反彈近超過4,000點竟比大市3月份跌了超過20以上筆者仍堅守買股不買市的情也評估其未來前景及其業務風險後今天也再度入市地產高新科技股是第7注入的股份類別


「股樓兩邊走」首10注買股狀
注數
日期
買入股份類
注數
日期
買入股份類
1
2020/1/10
6
2020/4/2
、消費
2
2020/2/24
高新科技地產內需
7
2020/4/16
地產高新科技
3
2020/3/12
地產
8


4
2020/3/13
地產內需
9


5
2020/3/17
高新科技
10



今日上表臚列首10注入了7注還有3注有待填上。另外10注待熊。

RECAP
銀行/金融:25%
公用/地產:25%
高新科技 15-20%
消費/內需:15-20%
醫療藥物 10-15%

筆者將繼按事前之部署,買股不買市,繼續搜羅跟著手上研究過時股watchlist,跟大家分享大跌市入市狀及投心態。

3月下旬和Rexh弄了一個Youtube隨心玩多得blogger支持及不吝給我們寶的意見雖然「開咪」有點隨心但內客是經過仔錄制也希從不同的角去為大家分享投股樓上的樂趣。
溫馨提示再提示,投資資金要的是閒錢,未來經濟前景有烏雲的機會甚大,大家努力之餘也要積穀防饑,保住份工為生存可能更為重要。唯重中之重當然是自身及家人身體健康,保持家居及個人衞生,勤洗手,莫做幕後黑手。。
所有資金已用盡怎算,或是怕買錯股,那麼,開始月供吧,怕輸怕死怕揀錯便應月供 2800盈富基金或 2828國指基金。

大家續努力。也要緊記 Rule No.1:要量力而為

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2020年4月9日星期四

鰂魚涌章記樓宇看投資機遇 (一)

鰂魚涌章記樓宇看投資機遇 -

有關著名的地產發展商章記樓宇於上世紀五、六十年代興建的樓宇,現時網上找到的資料真是愈來愈少:有關章記只餘下位於中環德輔道中84-86號的章記大廈(Cheong K Building)及位於鰂魚涌濱海街 16-94 號及英皇道 983-987A 號的瑞士樓(Swiss House)。

筆者除了資產投資外,亦想在文字及圖片保育,否則過多十年八載恐怕「章記樓宇」會消失於網絡世界。

中環德輔道中84-86號的章記大廈(Cheong K Building)
http://oir.centanet.com/office/zh/detail/%E7%AB%A0%E8%A8%98%E5%A4%A7%E5%BB%88/ofi00013809-41881

章記樓宇 (Swiss House)
瑞士樓:
後面則有一幢由太古地產發展,當時正在興建的商廈港島東中心,如此配搭,看起來有承先啟後的效果,也反映了鰂魚涌從一個住宅及工業區,演變為住宅及商業區的歷史發展。
https://bigsta.net/tag/%E7%AB%A0%E8%A8%98%E6%A8%93%E5%AE%87/

瑞士樓 閘角位最有特色
http://isletforum.com/forum.php?mod=viewthread&tid=12537

瑞士樓
https://www.picuki.com/tag/%E7%91%9E%E5%A3%AB%E6%A8%93
https://www.instagram.com/explore/tags/%E7%AB%A0%E8%A8%98%E6%A8%93%E5%AE%87/

===
鰂魚涌瑞士樓研重建商廈 太古提出覆核審議
2020/02/07
來源: 香港經濟日報 https://ps.hket.com/article/2558649

由太古地產及恒地共同發展的鰂魚涌濱海街及英皇道舊樓,最近向城規會申請覆核審議,提出重建成2幢32層高商廈。

太古地產及恒地收購多年的濱海街16至94號及英皇道983至987A號瑞士樓,現時為「住宅(甲類」規劃用途,發展商申請以地積比率15倍、重建成2幢32層高商廈發展,提供約65.8萬平方呎樓面。當中近9成樓面用作辦公室,涉約59.2萬平方呎,餘下約6.6萬平方呎樓面則作零售用途,方案大致相同。

若成功獲批,將有利太古進一步擴大區內商廈版圖,而旁邊的濱海街48至94號亦提出重建一幢商廈,並已獲批。

資料顯示,該地盤重建方案去年底遭城規會否決,主要是因地盤屬於「住宅(甲類)」用途,商廈發展的方案未必完全符合目前規劃意向,亦不利房屋土地供應短缺問題。

記者﹕鍾綺敏

===
鰂魚涌濱海街舊樓申建商廈 城規會拒絕
2019/12/13
來源: 香港經濟日報 https://ps.hket.com/article/2520136

城規會今審議多個申請個案,其中恒地及太古地產收購多年的鰂魚涌濱海街及英皇道舊樓,提出改建商廈發展,未獲城規會同意,重建大計料受阻。

位於鰂魚涌濱海街16至94號及英皇道983至987A號瑞士樓, 恒地和太古地產在今年初提出重建成2幢32層高商廈,提供約65.8萬平方呎樓面,進一步拓展太古坊的商業版圖,將會多出一部分伸延出英皇道。

城規會審議後認為,用地原屬住宅(甲類)用途,重建成商廈將導致房屋供應損失。

===
鰂魚涌濱海街舊樓擴大發展 恒地等申重建甲廈
2019/05/03
來源: 香港經濟日報 https://ps.hket.com/article/2342195

恒地及太古地產去年就濱海街48至94號申建商廈獲批,提出新優化方案,將比鄰濱海街及英皇道舊樓亦納入共同發展,使地盤面積加大至4.4萬平方呎,可建樓面增8成至65.8萬平方呎。

項目擬興建2幢32層高商廈,當中近9成樓面為作辦公室,餘下約6.6萬平方呎樓面將撥作零售用途,可望與比鄰太古坊增升協同效應。


位置/地址:
16-94 Pan Hoi Street and 983-987A King's Road, Quarry Bay, Hong Kong
香港鰂魚涌濱海街 16-94 號及英皇道 983-987A 號

地盤面積:約 4,076.7 sq. m 平方米,
plot ratio:15倍

https://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/A_H21_151.html


城規會文件顯示,涉及為濱海街16至94號及英皇道983至987A號,佔地約4.3萬方呎,以地積比率15倍重建,可建約65萬方呎,較原方案的35萬方呎大增八成。

==
事實上,鰂魚涌區內多幢舊樓甚具重建價值,近期頻獲財團出價收購業權,其中,恒基夥拍太古地產收購同區海康街13、14及15號多寶樓數伙,成交價介乎661.2萬至699.2萬,還有,兩家公司在區內合作早有前科,如同區濱海街16至94號連同英皇道983至987A號舊樓,包括瑞士樓等一列舊樓佔地約4.3萬方呎,亦由恒基與太古合作收逾八成業權,並於去年11月申請強拍,當時估值約26.5863億。並於今年中申請重建為商廈,可建樓面約65萬方呎。
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早於2015年已經作出收購
01/04/2015 財團5千萬收購瑞士樓地庫舖
 https://www.midlandici.com.hk/ics/property/article/detail/5197


買家POLLOCK DEVELOPMENTS LIMITED於近日以5,000萬元的價錢購入位於鰂魚涌英皇道985A號瑞士樓地庫一舖位,連同早前以1.08億收購的一間瑞士樓983號地舖,兩舖收購累積涉及近1.6億元。而剛易手的地庫舖位前業主為金沙遊戲有限公司,於2006年以700萬購入,轉手獲利近7倍。
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2020年4月8日星期三

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2020年4月3日星期五

Sam 股樓兩邊走系列:買股入市實戰紀錄 (六)


Sam 股樓兩邊走系列:買股入市實戰紀錄 ()
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Watchlist的某些股再次進入可買入範圍之機制不變

「股樓兩邊走」首10注買股狀
注數
日期
買入股份類
注數
日期
買入股份類
1
2020/1/10
6
2020/4/2
、消費
2
2020/2/24
高新科技地產內需
7

3
2020/3/12
地產
8


4
2020/3/13
地產內需
9


5
2020/3/17
高新科技
10



今日上表10注入了6注還有4注有待填上。另外10注待熊。

RECAP
銀行/金融:25%
公用/地產:25%
高新科技 15-20%
消費/內需:15-20%
醫療藥物 10-15%

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