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2020年2月27日星期四

Sam 股樓兩邊走系列:買股入市實戰紀錄 (三)

Sam 股樓兩邊走系列:買股入市實戰紀錄 (三)

今天想略為解釋一下「待熊基金」的概念。
「待熊基金」概念是Rexh所提出的,但有見投資谷的朋友對「待熊基金」的了解並操作不是太明白。故此約略也再一提。詳情各讀者也可參閱筆者和Rexh的最新拙作《鱼魚漁 持續價值投資篇 一切從芝士開始》。

「待熊基金」入市要訣首要是要有耐性。現階段股市仍不是「待熊基金」進場時。

當市場一些大藍籌股息出現12%,對,是12厘,才是考慮入市時。故此,上一篇Sam 股樓兩邊走系列:買股入市實戰紀錄 (二) 所提及分20注,第11注才是「待熊基金」入市是計算出來的,意即「待熊基金」入場的話大市仍需跌60%左右?無可能?2003年沙士、2008年金融海嘯正是這個情況!

當市場哀號遍野時,才是「待熊基金」真正出場時。幾時出現?天曉得。

「待熊基金」的心法是:"等"。


2020年2月25日星期二

Sam 股樓兩邊走系列:買股入市實戰紀錄 (二)

Sam 股樓兩邊走系列:買股入市實戰紀錄 (二)

昨天(24/2/2020)趁大市回吐7百幾點時,繼上月 (21/1/2020)watchlist的某些股再次進入可買入範圍,是今年第二注再買股票。

比起上月份買的股截然不同,買了高新科技股的第一注(大家不用估, 不是阿里媽媽...)、地產及消費/內需股。入貨策略及配置也跟以下比例:

銀行/金融:25%
公用/地產:25%
高新科技 :15-20%
消費/內需:15-20%
醫療藥物 :10-15%

暫時沒持有任何醫療藥物股,股票是收集,不是跟風炒。。。

Recap一下,為方便計算及理解,將資金分成20份,其中10份分10注,另外10注留待熊,那就較容易掌握。當大市,每跌10%入一注,那待熊便是第11注。

*不要以每跌10%分10注最後那注便是零 0.00,舉一個例子:
股價$100,跌10%入第一注,成本價$90,再跌10%入第二注,成本價$81...
如此類推,有疑問可翻看Sam 股樓兩邊走系列:買股入市實戰紀錄 (一)之闡述。

現時是投資心態最好磨練的機會。昨晚美市跌1千點,當大家以為港股也要跌6、7百點時,開市跌幾十點,收市還升!但watchlist有些是3至5年的低位,股市大跌大戶質底幾隻權重股就可以,但筆者買的是股票即是上市公司本身,走貨離場的人總同心理有關,或常換碼。。。點知愈換愈跌!

所以買股只跟本身股票價值就可以。三年低位,近10年也有穩定派息,現在是7.5厘以上的息率,加上可能日後出現30%以上升幅,何樂而不為?

潮是否開始退?我不知道,我只知我一定有著泳褲。大家努力,勿被沖走。

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#股樓兩邊走
#鱼魚漁授人以漁價值投資



2020年2月20日星期四

國內鋪位有投資價值嗎?

國內鋪位有投資價值嗎?

國內鋪位投資,相比起投資住宅🏠,陷阱更多,屬於高階玩意,不能不小心。

關於鋪位,總有一些狀況要留意,以下是網上一些資料,整合如下:

第一、抬高鋪價返租,透支升值空間:
如一個市值僅1.5萬元/平方米的商鋪,開發商將其提高到3萬元/平方米並承諾10年返租賣出,小業主年收益8%。假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值,也不計算投資者的利息損失和各種稅費,10年後,投資者雖然租金收益為鋪價的80%(每年8%×10年),共收到租金2.4萬元/平方米。

但投資者如果此時將商鋪出售,也只能賣到1.5萬元/平方米,實際房產收益為50%,賣出後虧了一半,因此投資在每平方米商鋪上的實際年收益率也只有:(2.4萬元—1.5萬元)/3萬元/10=3%,遠不及開發商宣稱的「8%」的年收益率。

投資提醒:時下「返租」已成了開發商賣商鋪的一種包裝、營銷手法。這種「返租」雖然貌似很豐厚,但其實「羊毛出在羊身上」,早在開售前,開發商就已把返租租金加到商鋪的售價中,通常都會將售價提高三成左右來進行銷售,因此即使所有返租租金一次性在樓價里減扣,開發商也不會虧本。如果能順利地再將商鋪租出去,開發商可另賺一筆;如果租不出去,開發商也可以全身而退。而投資者不但得不到返租期間的租金收入,更因為高房價而透支了本應屬於投資者的升值空間,可說是承受了雙重損失。 

第二、經營不善,開發商人去樓空:目前市場上在售的帶返租的商鋪,大多是商場鋪或批發市場商鋪。

業內人士指出,這類商鋪的租金回報如何、能否升值都完全視乎項目後期的招商和經營情況,只有定位準確、招商良好和經營管理完善的商場,商鋪租金回報和升值前景才有保障。如果開發商賣完便悄然離場、招商不佳開不了業或者開業後經營不善又關門了,小業主的投資就會血本無歸。

投資提醒:商鋪投資者千萬不能單憑高額返租回報就貿然下手。購買前先應調查清楚項目的地理位置和商圈環境,考查商場業態定位是否順應周邊商圈需求,交通是否方便等等;其次是項目的經營團隊是不是有成功的運作經驗,有沒有能力經營起來;再次還要看開發商的實力和資歷,這主要是判斷開發商會不會捲款離場的依據。值得提醒的是,目前有些在售商場鋪雖然是品牌開發商樓盤的裙樓商業,但產權早已易主,跟原來的開發商全無關聯,投資者切勿盲目追隨品牌,應查看相應的法律文書及相關資料後再做決定。

第三、小鋪合併出租,辦不了房產證:為吸引小投資客,不少開發商在賣鋪時盡量降低門檻,將商鋪切成了幾平方米大的「微型鋪面」出售,同樣帶返租條件,誘使更多小型投資者進入。但這部分商鋪賣出後,為了方便招商,開發商又經常會根據商戶的要求將小商鋪合併出租,這就造成小商鋪間沒有界址,根本無法測繪,也辦不了房產證。

投資提醒:業內專家提醒,部分帶返租的商鋪交樓後業主實際上並不能及時收樓,因此對商鋪也就喪失了處置權,如果開發商直接將商鋪合併或分拆出租,根本無法通過規劃驗收,房產證也不可能如期辦出。如果因開發商原因而辦不了房產證的,開發商就要承擔違約責任,延遲辦證的違約責任屬於嚴格責任,開發商不得以業主沒有損失作為抗辯理由。如果開發商拒不承擔責任,購房者可通過司法途徑追究。

第四、「長租約」商鋪返租:部分在售的一些商業項目根本不是產權鋪,銷售方賣出的實質上只是一張長期租約,而且還要求投資者提前付20年的租金。

因為沒有產權,有的一間商鋪被同時「租」給了多個人,就算有貌似豐厚的返租回報,仍難掩無產權的危機。這種情況多出現在東南沿海一帶,在廣州、東莞等地,該類商鋪尤為普遍。廣東省流通業商會執行會長黃文傑認為,廣州不少專業市場或是臨建物業或由舊廠房改造,只有物業使用權而沒有產權。投資不帶產權的商鋪,出了問題,投資者的追討難度大,所以應更加慎重。

投資提醒:按規定,超過20年的物業經營權是不允許轉讓的,如果開發商一次性收取30年的商鋪租金肯定是違法的。如果是20年以內的長租約,雖然是合法的,但卻容易讓「有心人」打「擦邊球」,利用高額返租回報吸引商鋪投資者,通過轉租形式一次性向他們收取十多二十年商鋪租金,等於從投資者手中圈了一大筆錢後,再分月、分年付給投資者高額利息。

而開發商拿著圈到的錢去做二次投資,一旦投資失敗,資金鍊斷裂,商鋪投資者的返租回報就成了泡影。因此,投資客在購買時時一定要瞭解清楚商鋪是否有產權,是否存在抵押,有抵押的要在開發商辦理塗銷抵押後再付房款。

第五、舊裙樓商鋪包裝上市,產權年限短:商業物業產權一般為40年,但目前,除個別一手商鋪擁有40年產權外,絕大多數商場鋪和專業市場商鋪銷售時產權都不足40年。

提醒:對商鋪來說,產權年限就意味著業主收租或經營收益的年限,商鋪產權到期就要交高額的地價才能繼續使用,直接影響到投資回報。所以買鋪前一定要先瞭解清楚商鋪剩下的產權年限,衡量投資是否划算。

鱼魚漁知識星球🌍


2020年2月1日星期六

有養份需灌溉的投資


有養份需灌溉的投資

早陣子有機會跟一位同行前輩去大灣區內某城市考察。這位前輩朋友做的生意一點也不小,是一年幾億元的生意。

他的生意是重工業,是一項需技術人手的行業,惜行業在香港來說是夕陽工業,年輕一輩也不願入行。原因?太辛苦了。原本朋友也曾意興闌珊想將生意賣掉而提早退休,但因為其對行業的熱誠及興趣,在機緣巧合下北上卻找到了新的機遇。

在內地,從他在無任何人士有關連,到他一步又一步去跟內地人去商討,當中固然吃了不少苦頭;由於在內地他欠缺是人手及技術網絡,在培訓的日子他幾乎每天也是中港兩邊走;除了時間,融資方面亦是很大的問題:聽他說去年因某供應商走數,供應商最後破產收場,已令他虧了一千多萬,可想而知,小生意隱藏不少風險。

幸好他的主要客戶群都是相當有實力的,從不會走數,且生意愈做愈大。故此,
虧了一千多萬的仍能頂得住。

筆者非常欣賞他:勤力、不怕吃虧、做事有heart、樂於提擕後輩、健談。業界也給他非常好的評價,而筆者從他身上亦學習了不少做人處事的道理,一生受用。例如盡耐性教育下一代,道出無私的教與學。

有養份需灌溉的投資
從這位前輩朋友身上,看到是有養份需灌溉的生意;應用於投資,行業本身在香港式微但在國內卻是方興未艾 落差分別在於更前衛的技術。 本是被淘汰的香港生意,機遇一來,有知識、有技術、有分析及多方的處理方法,就如《鱼魚漁持續價值投資篇》有關「瑞士芝士」之理論一樣。

養份是由泥土及泥土內的營養、水及空氣所提供,是植物界生存所需。

至於養份需灌溉就如「待熊基金」之精髓一樣:等 靜待最適合的時機。

#鱼魚漁持續價值投資
#瑞士芝士理論
#待熊基金





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