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YouTube大匯集 (持續不斷更新)

2010年12月28日星期二

(214) 沽宏利200股、特步2,000股+買樓計劃

上星期四已沽剩下的200股宏利, 作價$133; 另外以$5.6沽出2,000股特步.

這兩天正候地產回覆, 如有機會, 會再多買一個單位收租.

BLOG網誌被BLOCK

早幾天發現有不尋常的電郵發出, 心知被HACK了.
原先諗住停用該電郵便可解決, 誰知帶來很多不方便, 包括寫BLOG!

Follower

2010年12月22日星期三

(213) 沽剩宏利200股

今天以$131.6沽出宏利200股, 現祗剩下200股宏利.
有網友問為何Follower長線睇好仍要沽出. 主要原因有四:

1. 換馬 - 交通銀行現價偏低, 比起宏利更具長線投資價值;
2. 升幅 - 短期宏利已從$90升至$130, 相反期間各指數及普遍股份已調整15%以上;
3. 息率 - 長債息影響宏利表現, Follower估計2012年前息率會急劇變動, 不合宏利;
3. 儲備 - 留待彈藥再出擊 -- 甚至投資在房地產上.

無論如何, 已持實股的渣打、招商及建設Follower仍然會長線持有, 一股不沽.

2010年12月21日星期二

(212) 大戶您想點? 德銀看好體育品牌分銷商

如果大家祗盲目信大行分析, 那麼究竟信邊個好? 一笑置之.


德銀看好體育品牌分銷商,建議沽李寧換馬至安踏及百麗
2010/12/21 18:25

財華社香港新聞中心。

德銀發表研究報告,對內地體育用品品牌股前景較為審慎,但對內地體育品牌分銷商前景樂觀,故建議沽售李寧(2331-HK),並買入安踏(2020-HK)及百麗(1880-HK)。

德銀報告指,預期明年內地體育用品股以新店擴張作為盈利增長模式將會結束,主要由於成本以及折扣上升,對店鋪利潤造成打擊;其中預計李寧(2331-HK)以及中國動向(3818-HK)的零售增長將會令市場預期失望,但安踏(2020.HK)以及二線品牌如特步(1368-HK)、361度(1361-HK)及匹克(1968-HK)營運則會較市場預期強勁。

德銀認為,安踏受惠於二三線城市業務,支持公司於中檔市場的佔有率,同時相信公業增長高於同業,故看好安踏前景;此外,該行亦看好百麗(1880-HK),主要由於百麗對生產商的議價能力較強,同時在行業中具領導地位;至於李寧,該行稱由於成本上升,令純利增長較預期疲弱,因此估值上有下調的風險。

(211) 沽宏利, 再買交行

昨天按計劃以平均價$129.3水平沽出宏利1,000股. 剩餘400股; 另外以$7.6買入交行2,000股, 這幾個交易日已前後買了6,000股交行, 平均價$7.773元. 現最新持股至22,100股.

沽出宏利的資金將伺機換馬至內銀股或國內內需/衣履/市場專利股.

2010年12月17日星期五

(210) 再增持交通銀行, 沽宏利

昨晚入盤, 今天開市以全日高位$7.81增持2,000股交通銀行至20,100股.


增持之股份:
$  7.81 - 交通銀行 2,000股

以今日收市$7.7計, 市盈率已跌至9倍之非常吸引水平. Follower留意到自10月時公佈第三季業績比同業增長較"低"時(實際增長也有28%!), 股價由$9.4跌了18%左右, 實在不能忍手而再買增持。 

下星期Follower將沽出部份宏利, 而以部份資金換馬增持交行.  另外, Follower亦見其他內銀股亦跌至吸引水平, 如998中信銀行、1398工商銀行。

2010年12月15日星期三

(209) 建設銀行供股結果

實股自己名字持有的建行供股結果今天已能在中央證券(computershare)網上戶口睇到.
Follower之前估計額外供股2,000股可獲股份不超過10股...... 結果祗獲得2股咁大把.

最新持有的建行股份如下:

實物持有: 24,612股 (+1,612股)
月供持有: 6,891股 (+404股)

連同今日增持之股份, Follower最新之持股臚列如下:




(208) 增持交通銀行及友邦保險、加入神冠控股

今日已成功買入以下股份:


A - 增持之股份:
$  7.91 - 交通銀行 2,000股
$22.00 - 友邦保險 1,000股

B - 加入之股份:
$  9.90 - 神冠控股 2,000股

以上股份若再下跌5%左右, 將繼續增持.

另外, 有見換馬行動, 將沽出近日急升之部份宏利(945), 以增持其他更有動力(如上述)之股份. 再者, Follower亦考慮買多一層樓作投資之用, 看看有沒有適合之樓盤. 因此, 持股再有機會大執位. 但一定不會沽出已轉名的渣打、招商及建行。

(207) 計劃增持/加入持股之股份

在第200篇Follower所提及之部份已進入射程範圍:


A - 計劃增持之股份:
1. $  8.00 - 交通銀行
2. $22.00 - 友邦保險

B - 計劃加入之股份:
1. $  9.90 - 神冠控股
估計這星期將有機會增持. 

(206) 建行供股超購1.36倍

唔知道Follower額外供的2,000股會分到幾多股呢? 我諗唔超過10股......不過好過無吖!


建行(00939-HK)供股超購1.36倍,凍資1,626億元
建設銀行公布,共收到5.06萬份H股供股申請,供股157.07億股,另外4.4萬份額外供股申請,額外認購214.16億股;建行指今次供股,共收到9.46萬份H股供股申請,認購H股共371.23億股,相當於H股供股股份總數的236.03%;以H股供股所得款項688.98億港元計算,今次供股共凍結資金1,626億元。

建設銀行於今年11月建議AH股供股,其中H股按每持有100股現有H股獲發7股H股供股股份,按每股4.38元發行157.28股H股,較昨日(11月1日)收市價7.64元折讓42.7%,並經擴大已發行H股股本約6.54%。

2010年12月9日星期四

(205) 渣打結算期前業務狀況匯報

今日, 渣打公佈有關12月底前的業務狀況匯報.

渣打結算期前業務狀況匯報

表現強勁 - 拭目以待2011年2月的全年業績報告!

2010年12月5日星期日

(204) 考慮、抉擇 - 投資國內樓 (十四) [失望的瑞安房地產展銷]

因工作關係, 昨日奔波完一整日後, 今朝一早"撲"回港相約家人直奔瑞房在文華東方23樓展銷廳.   一到達門口時已有二、三十個中X地產agent, 其中四至五個agent飛奔來跟隨sell, 但早已做足功課的Follower當然不需要他們便好言婉拒 -- 因為我絕對相信對重慶新天地的認知還比他們熟悉。

蒲進入會場內, 場地相當細, 約600呎的空間塞滿了約70人; 全場有五個地方展示區:
1. 佛山的東華嘉苑;
2. 上海的瑞虹新城銘庭[不設發售];
3. 武漢的御江苑;
4. 重慶的重慶天地雍江藝庭; 及
5. 大連的大連天地悅翠台

是次參觀當然祗留意重慶的雍江藝庭, 是次出售第9座, 瑞安的職員是操普通話的, 相信是由國內抽調來港。Follower初時在不知情下以廣東話問, 但被以普通話回應; 故深信是內地職員.

9座山景
此次參觀大失所望. 因為是次賣的單位全是貨尾單位. 點解Follower會知? 因為有做功課:
瑞安在港賣的, 是雍江藝庭第9座, 有agent聲稱昨天已全沽江景樓, 現時賣的是山景樓(Follower按: 經紀資料有誤導, 是次在港售的, 祗是貨尾山景樓.)

呎價
至於呎價, 盛惠1萬8千元人仔一平方! 但Follower想指出, 早前(一個月前)有的9座價單是1萬5千元人仔一平方!! 在港賣的足足貴了20% !!!

國內正銷售第10座?!
為何Follower認為瑞房是在港散貨尾呢? 因為更佳景觀的第10座已是11月在重慶發售!!! blog友可在search engine找到答案並發現Follower所言非虛。http://www.yongjiangyiting.com/ (官方網站) 據悉全江景樓亦祗是1萬8至2萬元人仔一平方!! 那麼, 為何仍要買第9座呢?

5-7%優惠?!
原來full payment先有優惠. 普通人怎能一次過比約200萬的港紙呢?

相信有睇開Follower blog的朋友一定不會上當--- 記緊"先求知, 後投資" 呀! 否則買左貴野幫人散貨都唔知!!!!

至於其他盤, Follower再也沒興趣了解了, 祗在內子出外往洗手間時問了佛山的呎價, 也要2萬一平方及"賣剩"250平方的單位, 粗略一算也要500萬人仔入場費呢!!!

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【蘋果日報2010-12-05】港新盤無人吼 北上掃內地樓
現時港人置業受到政府出招諸多掣肘,香港樓無得玩,市民索性返大陸炒。昨日本港一手新盤僅 1宗成交,銷情慘淡,相反在本地促銷的內地多個樓盤卻見熱賣,單日沽近 40伙,港客更佔逾 90%。業界相信,政府出招勢迫使部份資金撤出本地房地產市場,流向內地等外地市場。

內地樓昨在港沽出 40伙

政府上月再出招壓抑樓市炒風,包括增加額外印花稅及進一步收緊按揭成數,樓市即被打殘;有業界形容,今次港府出招比中央打壓內地樓市更辣。中原地產董事總經理陳永傑直言,從投資角度,香港樓市在眼見短期根本「無得玩」,迫使部份資金流出海外,加上人民幣升值,資金流向內地更是趨勢。
瑞安房地產( 272)有見及此,旗下五個來自上海、大連、佛山及重慶的內地樓盤,昨由中原地產安排來港負責促銷,反應異常踴躍,設於中環文華東方酒店的展銷廳,吸引逾 200枱客參觀,連同其他內地樓盤,單日沽近 40伙。中原地產項目總經理許大偉表示,五盤中以重慶天地反應最佳,佔 30伙,因該盤有直轄市概念,售價亦不高。
許大偉稱,昨日錄得近 40宗成交,超過 90%買家是港人,大部份是首次買內地樓盤,並以現金一次過支付全數樓價,毋須按揭。他又說,不少買家都因港府出招,太多掣肘而轉戰內地樓市。除瑞安 5盤,中山雅居樂昨亦沽出 5伙,買家全是港人。

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2010年12月1日星期三

(203) 考慮、抉擇 - 投資國內樓 (十三)

好消息! 有留意國內, 尤其是重慶樓市的朋友勿錯過! Follower將於周日前往文華東方酒店參觀。雖然Follower剛在香港買入第二層樓, 但重慶置業實是長遠目標之一。基本上Follower已有另一注錢, 但一定會謹慎考慮才下注碼。

當然, 在此要提醒大家, 最好先去重慶實地了解一下民情, 才好決定買, 免有隔山買牛、盲目投資. 另外, 國內買樓租樓回報並不理想, 管理又煩, 要三思. 當然, 人仔升值及重慶的發展長遠也是理想投資對象.

緊記:先求知、後投資.


Follower星期天會2-3點左右去。有緣的話希望見到您們! Follower會一家三口去......如果您見到一個約5呎7寸高、女細老婆"嫩"的「四眼中佬」就係我啦! 記住同我打招呼(暗號:Follower您好!), 我會介紹你去金鐘食tea[每位$30以下], 環境ok o架, 坐成個下晝都無人會趕您走)... 另外, 好傾的話話唔定推介一兩隻好股比您地......?!

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30/11/2010 16:41
瑞安房地產:本周末於港展銷五個城市項目,市值約4億元
  《經濟通通訊社30日專訊》瑞安房地產(00272)市務及銷售總經理裴性培於發布會
表示,本周末(4日及5日)將於東方文華酒店
(Follower按: 地址為中環干諾道中5號, 即大會堂/怡和大廈對面)舉行項目展銷會,推廣分別位於五個城市之項目,包括上海、大連、武漢、佛山及重慶,除上海項目外,其餘均可銷售,按每平米均價1﹒5萬元(人民幣.下同)至2萬元計算,展銷單位總市值約4億元。
  他續指出,部分項目售價較前期價格已上調10%至20%,為配合是次推廣,會給予買家
5%至7%樓價優惠,現場亦有滙豐銀行及東亞銀行(00023)的職員回答港人於內地置業
按揭查詢。
他表示,是次展銷已籌備半年,並非因近期中央調控令項目滯銷才作安排,目的是為了增加
推廣品牌,亦期望市場可認識瑞安房地產於上海以外的項目。
瑞房(00272-HK):將在本港推售內地五項目,料涉4億元
2010/11/30 18:20

財華社香港新聞中心。

瑞安房地產市務及銷售總經理裴性培表示,集團旗下五個分別位於上海、大連、武漢、佛山及重慶之項目,將於本周末在香港舉行項目展銷會,當中除上海項目外,展銷單位總市值共涉及約4億元。

裴性培指,除上海項目外,每平米料可銷售約1.5萬元至2萬元人民幣,並指部分項目售價已上調10%至20%;為配合今次推廣將予買家5%至7%的折扣優惠。 

2010年11月29日星期一

(202) 特步國際向台灣證交所申請發行存託證

特步(01368-HK)已向台灣證交所申請發行存託證
港交所刊登之全文 - Follower認為, 如短期內升至$7.3以上, 會趁機全數沽出股份.
特步國際公布,集團於11月29日就發售2.5億單位台灣存託憑證(TDR)及於台灣證交所上市,向台灣證交所及台灣中央銀行提出申請。

每單位TDR 代表0.4股股份,涉5,000萬股公司將予發行之新股份,佔擴大後股本2.25%,以及5,000萬股售股股東 Carlyle Asia Growth Partners III, L.P. 及 CAGP III Co-investment, L.P.將予發售之現有股份。

董事會擬將台灣存託憑證發行之所得款項淨額用於台灣業務拓展、品牌建設及擴建廠房及設備;台灣存託憑證發行之發行價及台灣存託憑證發行將籌集之金額於本公佈日期尚未確定。

TDR 發行亦須待台灣證期局審批後方可作實,集團亦將向香港聯交所申請批准新股份在香港聯交所上市及買賣,董事會尚未最終落實會否及何時推出 TDR 發行。

2010年11月27日星期六

(201) 減持特步國際

眼見內銀及金融股下跌了不少, 正是沽強股、入弱股時間. Follower往往喜歡背道而馳.

昨天(星期四)當日高位$6.90減持3,000股特步至10,000. 留現金待$8.0左右買入交通銀行, 或/及$22水平增持友邦保險. 另文(200) 計劃增持/加入持股之股份.

勇者無懼. 尤其贏在別人唾棄時 -- 價值投資就會出現.

(200) 計劃增持/加入持股之股份

近日有blog友私人留言問Follower在有可能的大調整/跌市下計劃增持/加入什麼股票, Follower從來也不隱藏自己的投資組合及見解. 開估啦!

A - 計劃增持之股份:
1. $  8.00 - 交通銀行
2. $22.00 - 友邦保險
3. $  3.00 - 中航科工(重新增持)
4. $15.00 - 瑞聲聲學(重新增持)
5. $90.00 - 宏利金融
6. $  5.50 - 四環醫藥

B - 計劃加入之股份:
1. $  9.90 - 神冠控股
2. $  1.00 - 亨達
3. $  3.20 - 瑞安房地產

另有其他留意股份, 詳情可往 http://www.editgrid.com/user/follower/stock 工作表內:
"4.目標價/現正留意股份"

2010年11月26日星期五

天下第一倉 東尼 (暫別)

天下第一倉 東尼

Dear Friends,
We must apologize for Tony's continued absence from his regular column. Having received many inquiries from his readers concerning his situation, we must apologize for not having updated his readers sooner. It is with deep sadness that we inform you that Tony will not be able to contribute to Next Magazine again in the foreseeable future due to a sudden illness.


You may be aware that our father had been meaning to cut back his commitments and embrace a more sedatory lifestyle suitable for a man of his years. Our father would love to be writing this letter himself to thank his readers personally for giving him such immense satisfaction and appreciation in his work. He would also be the first to remark that he feels as if his writings were becoming redundant and it was time to pass the baton to more 'in-tune' writers, though we know that he still has lots to offer.

Our father has been blessed enough to have committed his thoughts and ramblings to paper for over 10 years and even enjoyed the privilege of being a top-selling published author as well as distinguished columnist. We are humbled to have our father remembered so fondly by his readers.


Those familiar with Tony's writings will be aware of his long and storied medical history, and it is his health that is preventing him from addressing his readers personally. Tony has suffered a life-altering stroke that has significantly diminished his motor and cognitive abilities, he has shown tremendous improvement from the initial prognosis and we continue to pray for more.

It has been a rough trial for the old man, but he remains in good spirits and he is receiving good care. We ask for your prayers and thoughts as he slowly recovers, hopefully regaining all the capacity he has momentarily lost.

Our father is not immune to the inescapable clutches of age, and most people would agree that he has lived a full and colorful life. He has always been pleasantly suprised by the number of readers he has and loved meeting them in his day-to-day activities. We look forward to the day when he will be able to meet and address them once more.

Regards,

Jenny, Patricia, Deborah, Paul and Mara Measor

東尼 Tony Measor
在證券界有五十年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。
他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。

2010年11月24日星期三

(199) 參與建設銀行供股 (月供供股問題)

Blog友Sonic問:

聽聞銀行已入倉要供股有好多手續費,請問月供戶口是否需要特別手續費?


follower
 提到...

Sonic,

Follower所用中銀月供之股票每月$50購入費用已包括處理"股東權益". 以往參與招行供股經驗亦沒有額外收費. 惟要留意,如果你有選擇額外供股而獲派發, 所收到之股票銀行則有額外收費. 如你不是用中銀月供, 請向你的銀行查詢詳細收費.
==
http://www.bochk.com/web/common/wide_multi_section.xml?section=investment&level_2=securities&fldr_id=236
收費特優

在同一計劃內,購入股票費用每次劃一為供款額的0.25%,最低收費為HK$50(已包括佣金、印花稅、交易徵費及交易處理費)。此外,更免收保管費及代收股東權益(例如股息)手續費,助您節省更多。
==


現另提供中銀供股版面, 以作參考, 方便說明.



(198) Follower 最新持股Portfolio 2010-11-23

好耐都無post出來了...... 經過一輪"優化", 最新總值(以今日收市價計)為$115.7萬, 以上數字已經加入月供建行而持有的5,783股.



2010年11月23日星期二

(197) 瑞銀:調高特步(01368-HK)評級至「買入」

瑞銀:特步(01368-HK)產品及設計已改善,調高評級至「買入」
2010/11/23 14:58

財華社香港新聞中心。

瑞銀發表研究報告,認為特步過去數季質量及設計已經改善,故將評級由「中性」調高至「買入」,目標價上調17.9%至6.7元。

瑞銀報告指出,於10月26日特步配售股份,打擊投資者對公司的信心,但該行預預計特步的盈利維持不變,主要由於特步的產品設計和質量在最近幾個季度有所改善,尤其在服裝方面。

該行續指,預計特步明年首兩季增長為23%及 25%,較該行早前預測2011財年的18%高,故看好公司前景。

因此,瑞銀預計特步2010及2011年純利為7.7及9.12億元(人民幣,下同),每股盈利0.35及0.42元,股本回報率為24.2%及25.4%。

(196) 再買入友邦保險

今天在港股跌6百幾點下Follower按計劃以$22.8再買入友邦1,000股, 現共持股2,000股.
如友邦於月尾前跌至$22, Follower會再增持1,000股至3,000股

2010年11月22日星期一

(195) 參與建設銀行供股

今天已前往油麻地建設銀行提交供股表格:


以供股價每股$4.38計算:
1. 已轉名共持股23,000股, 即供1,610股, 費用$7,051.80 ;
2. 另外額外供股2,000股(註:要用另一份表格"額外供股通知書, 勿忘記簽署", 共銀$8,760.00

另外中銀月供未轉名共持股5,783股, 即供404股, 費用$1,769.52 (按:可用中銀月供戶口網上辦理)

即Follower此次供股共用$17,581.32 (原為$8,821.32)。

(194) 月供股票調整

因應買樓計劃, Follower於11月份暫停月供股票.
以現價計, 因市場對交通銀行增長比其他內銀較低而評低其投資價值(增長28%), 現價$8.3及10倍PE已變得十分便宜.  因此, 由12月起, 月供股票將集中於交行及建行


10月以前:
$5,000中人壽、$3,000招商、$2,000建設

12月起更改:
$5,000交行、$5,000建設、招商暫停.

宏利雖吸引, 惟現時佔總投資達15%. 反而我更有興趣增持友邦保險.

(193) 重新入市- 沽瑞聲、買入友邦保險

經過早一輪沽貨換樓, 今天以$20.5沽出餘下2,000股瑞聲而買入早前錯過抽入1299友邦保險.

瑞聲是好股, 但股價已反映未來兩年增長(24倍PE), 以近日內銀之跌勢及友邦上市, Follower之持股再行換馬. 瑞聲日後在合理水平會重新增持.

早前因要有足夠"子彈"備首期, 故沒有入飛抽友邦. 今天以$23買入友邦1,000股. 並於日內在$22-23水平再買入1,000股至持股至2,000股.

與宏利相比, 考慮友邦會加入恆指因素, 加上宏利已佔總投資金額達15%, 故加入另一隻大股而未有再增持宏利. 以資產值及內含值計, 宏利仍然是抵買之選.

下一篇再寫月供股票因應近日市況之改動.

2010年11月20日星期六

(192) 為何沽股換樓 (七) - 新徵額外印花稅對19/11或以前訂立買賣合約之影響

今天仔細閱讀各報紙, 心中仍以為Follower近日所買之樓如以摸貨成交會受影響..... 原來只是一場誤會... 虛驚而已, 因Follower已於19/11前已落大訂及簽署正式買賣合約.

《印花稅條例》
http://www.thb.gov.hk/tc/policy/housing/policy/measure/special_stamp_duty.pdf
細閱今天稅務局之:
常 見 問 題 ︰ 額 外 印 花 稅

便仿然大悟. 現節錄如下 (我的疑問已在問(2)、(3)、(5)、(6)及(7)清楚解答:



問 (1):建 議 中 的 「 額 外 印 花 稅 」 何 時 起 生 效 ?
答 (1):
建 議 中 的 「 額 外 印 花 稅 」 由 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 開 始 生 效 , 但 有 關 建 議 有 待 立 法 會 通 過 有 關 法 例 。

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問 (2):
在 什 麼 情 況 下 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (2):
如 完 全 符 合 下 列 情 況 , 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 –
(i)
交 易 涉 及 買 賣 住 宅 物 業 ;
(ii)
賣 方 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 才 獲 取 有 關 物 業 ; 及
(iii)
賣 方 購 入 有 關 物 業 後 於 2 4 個 月 或 以 內 出 售 該 物 業 。

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問 (3):
在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 購 入 , 並 在 2 4 個 月 內 以 確 認 人 身 分 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 轉 售 物 業 的 交 易 是 否 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (3):
在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 購 入 , 並 在 2 4 個 月 內 以 確 認 人 身 分 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 轉 售 物 業 的 交 易 , 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。

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問 (4):買 家 還 是 賣 家 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (4):買 賣 雙 方 要 共 同 及 個 別 負 上 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 的 法 律 責 任 。

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問 (5):
對 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 前 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 , 但 在 該 日 後 才 簽 署 正 式 買 賣 合 約 的 買 家 是 否 不 公 平 ?
答 (5):
一 般 而 言 , 臨 時 買 賣 合 約 無 約 束 力 , 亦 不 能 將 物 業 的 權 益 轉 讓 給 買 家 , 所 以 在 法 理 上 不 構 成 轉 讓 物 業 權 益 。但 如 果 臨 時 買 賣 合 約 內 列 明 雙 方 必 買 必 賣 , 有 關 新 措 施 將 不 適 用 。

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問 (6):如 何 界 定 買 樓 及 賣 樓 日 期 ?
答 (6):買 賣 雙 方 簽 署 一 份 有 約 束 力 的 樓 宇 買 賣 合 約 的 日 期 , 即 買 方 購 入 或 賣 方 售 出 物 業 權 益 的 日 期 。 一 般 為 正 式 買 賣 合 約 的 日 期 。 如 臨 時 買 賣 合 約 訂 明 雙 方 必 買 必 賣 , 該 臨 時 買 賣 合 約 日 期 亦 可 算 是 買 樓 及 賣 樓 日 期 。

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問 (7):如 何 計 算 「 額 外 印 花 稅 」 ? 有 關 的 稅 率 是 多 少 ?
答 (7):
「 額 外 印 花 稅 」 是 根 據 物 業 的 成 交 價 或 市 值 ( 以 較 高 者 為 準 ) , 乘 以 有 關 的 稅 率 計 算 。 「 額 外 印 花 稅 」 分 三 級 稅 率 : 六 個 月 或 以 內 轉 售 的 交 易 , 稅 率 為 1 5 % ; 在 超 過 六 個 月 但 在 十 二 個 月 或 以 內 轉 售 , 稅 率 為 1 0 % ; 在 超 過 十 二 個 月 但 在 二 十 四 個 月 或 以 內 轉 售 , 稅 率 為 5 % 。

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問 (8):為 什 麼 買 家 要 負 上 「 額 外 印 花 稅 」 的 責 任 ?
答 (8):
印 花 稅 一 向 是 買 賣 雙 方 共 付 的 責 任 。 買 家 作 為 有 關 法 律 文 件 ( 即 買 賣 合 約 ) 的 使 用 者 , 應 有 責 任 確 保 文 件 已 完 稅 。 另 外 , 有 關 措 施 有 助 執 法 。

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問 (9):
如 果 我 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 獲 親 友 送 贈 住 宅 物 業 , 並 在 2 4 個 月 內 將 之 出 售 , 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (9):
物 業 送 贈 日 期 , 會 視 作 你 獲 取 有 關 物 業 權 益 的 日 期 。 若 你 在 獲 贈 日 起 2 4 個 月 內 將 物 業 出 售 , 有 關 交 易 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。

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問 (10):
如 果 我 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 繼 承 已 過 世 親 人 的 住 宅 物 業 , 並 於 2 4 個 月 內 將 之 出 售 , 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (10):
關 鍵 在 於 你 已 過 世 親 人 獲 取 物 業 的 日 期 。 若 該 親 人 獲 取 物 業 的 日 期 早 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 , 或 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 以 後 , 但 該 日 期 與 你 出 售 物 業 日 期 相 隔 超 過 2 4 個 月 , 有 關 交 易 無 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。 否 則 , 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

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問 (11):在 什 麼 情 況 下 可 獲 豁 免 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (11):
我 們 建 議 豁 免 下 列 在 購 入 物 業 後 二 十 四 個 月 內 轉 售 的 交 易 –
(i)
其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ;
(ii)
把 物 業 權 益 出 售 或 轉 讓 與 近 親 人 士 ;
(iii)
因 破 產 或 強 制 清 盤 而 出 售 物 業 ;
(iv)
其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ;
(v)
將 物 業 出 售 或 轉 讓 與 政 府 。

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問 (12):
在 持 有 物 業 後 二 十 四 個 月 內 轉 售 的 個 案 , 假 如 沒 有 獲 利 , 會 否 獲 豁 免 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (12):
「 額 外 印 花 稅 」 是 一 項 印 花 稅 , 並 不 是 利 得 稅 。 「 額 外 印 花 稅 」 不 會 考 慮 有 關 交 易 的 賺 蝕 情 況 , 會 一 律 對 相 關 的 交 易 文 件 徵 稅 。

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問 (13):
繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 後 , 我 是 否 仍 須 就 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 ?
答 (13):
「 額 外 印 花 稅 」 是 在 文 書 上 徵 收 的 稅 項 , 利 得 稅 是 根 據 有 關 交 易 是 否 構 成 行 業 或 屬 生 意 性 質 的 所 有 投 機 及 項 目 而 徵 收 。 如 是 者 , 雖 然 已 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 , 賣 方 仍 須 就 他 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 。

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問 (14):
已 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 , 可 否 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 獲 扣 除 ?
答 (14):
如 果 「 額 外 印 花 稅 」 是 由 賣 方 支 付 , 所 交 金 額 屬 業 務 開 支 , 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 , 可 獲 扣 除 。

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問 (15):如 我 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 , 我 應 在 何 時 繳 交 ?
答 (15):
「 額 外 印 花 稅 」 在 新 法 例 生 效 後 才 須 繳 付 。 如 果 有 關 交 易 是 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 至 新 法 例 生 效 期 間 進 行 , 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 新 法 例 生 效 日 起 3 0 天 內 繳 交 。 如 果 有 關 交 易 是 於 新 法 例 生 效 後 進 行 , 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 簽 訂 買 賣 合 約 3 0 天 內 繳 交 。 如 果 沒 有 簽 訂 買 賣 合 約 , 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 物 業 權 益 轉 讓 書 生 效 後 3 0 天 內 繳 交 。

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問 (16):
如 果 後 來 取 消 有 關 交 易 , 可 否 申 請 退 回 已 繳 交 的 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (16):
有 關 人 士 可 於 取 消 有 關 交 易 後 兩 年 內 申 請 退 回 已 繳 交 的 「 額 外 印 花 稅 」 , 但 僅 限 於 非 轉 售 個 案 。

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問 (17):
取 消 延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 , 何 時 生 效 ?
答 (17):
延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 將 會 在 新 法 例 生 效 日 起 取 消 。 所 有 在 新 法 例 生 效 日 或 之 後 簽 署 的 買 賣 合 同 , 將 不 會 有 延 遲 繳 交 印 花 稅 的 選 擇 權 。



(191) 為何沽股換樓 (六) - 短期易手物業徵額外印花稅


期易手物業徵額外印花稅

2010年11月19日

     為了防止房地產市場資產泡沫風險,當局推出新措施,包括全面取消所有住宅物業交易延遲繳交從價印花稅的安排;並引入「額外印花稅」,稅率為轉售交易金額的5 - 15%,適用於以個人或公司名義在11月20日或以後購入,並在24個月內轉售的住宅物業交易。

     財政司司長曾俊華今天(11月19日)宣布,增加住宅樓宇短期交易印花稅,在現有的從價印花稅上,引入「額外印花稅」。有關措施需修改《印花稅條例》,當局會盡快向立法會提交修訂,期望得到立法會的支持,早日通過。

     目前物業交易須繳納最高4.25%的從價印花稅,而「額外印花稅」分3級稅率,6個月或以內轉售的交易,稅率為該轉售交易金額的15%;6個月以上至12個月之間轉售,稅率10%;12個月以上至24個月之內轉售,稅率為5%。


Follower按: 但, 今晚所有媒體的報導並未有談及此點. 另外, 有關建議或許有修訂, 是否全部落實, 仍是未知之數。

不論怎樣, 此舉相信對炒家有一定的沖擊; 也對打算買樓收租回報(包括入市的follower)有影響, 因為多了單位改售為租。

另外, 希望跌市中能以開心價買入隔離單位, 如買到就會打通自住....想得太完美了!!
---

2010年11月15日星期一

(190) 為何沽股換樓 (五)

似乎社會對所謂"細價樓"有進一步的需求.

昨天已有幾位"買家"(當然不知道是用家或是投資者), 出價最高為196萬. 當然這個價錢並沒有打動Follower, 太座稱愈來愈喜歡這單位, 如果不是一家三口仲有隻狗的話一定會自住.

是的: location、location、location. Follower曾在附近住兩年, 喜歡這一帶的生活: 返工才20分鐘呢.

Follower對太太笑稱如隔壁單位放賣的話不如買埋, 咁就可以打通, 實用有4百幾, 到時真的可以入住....

2010年11月13日星期六

(189) 為何沽股換樓 (四)

有Blog友問Follower近日買入之投資樓宇是否會作長線持有? Follower有以下的見解.


基本上除非短線(指一個月成交期內, 並在裝修前)有明顯10%以上升幅. 否則祗會裝修後以$8,000左右出租. 對, 是$8,000. 看看租務回報1年為$96,000或5.25%. 因享有煙花景且接近地鐵站及新裝修, 故$8,000無問題. Follower打算用$15,000左右裝修及購置傢具、電器. 


現業主雖然祗見兩次, 但因投緣關係已互相有聯絡電話成為朋友(奇怪嘛?!)。因業主嫌搬屋麻煩, 亦稱絕大部份的傢私電器會留給我, 甚至是買了幾個月及未過保養期的LCD小電視(30吋以下)! 而我亦應承替他處理雜物及一些可辦妥的小事務......這是一個十分難得的體驗及經驗。

(188) 為何沽股換樓 (三) [買樓10大誤解 - 轉載, 之前為8大, 2010-11-18再更新補充說明]

買樓8大誤解 (原載: 83010278301027- 香港討論區)

1. 我可以係跌市買樓

一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10萬,點解要賤賣層樓俾你?因此,在大跌市時買樓,你必須有心理準備估唔足價,同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬,但銀行只肯估80萬,兼只肯做6成,那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤,可以返屋企訓覺。


還有,要係大跌市時買平樓,你要有好多現金。我強調係現金,唔係股票或其他需要變賣既資產,因為你既股票係大跌市時一樣會下調。


估價8折做6成,係非常樂觀保守的估計數字,事實上,在08金融海潚時,部份銀行在簽按揭契前突然終止申請,1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外,除非閣下係公務員,否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。

結論:你需要持有目標樓價50%以上的現金。


2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實,但另一個更重要既事實係,以30年為觀察期的話,樓價只會上升不會下跌!03沙士價是香港近十年最低價,美孚的03呎價約為1600,但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍!事實上,某時期的低價,通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友,要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。


因此,如果你係用家,諗住長住20~30年,只要供款係能力範圍內,就算97年買樓一樣冇問題,因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款,20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。

結論:以20~30年長線睇,樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充:
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年,並表示香港的經濟發展已到頂,沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野,就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係,事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大,但沒有大20倍那麼多(我指實際上,不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後,最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」,例如10個人的勞動力產生了10件衫,社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣,分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣,因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後,全球的貨幣逐一跟隨,今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持,純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後,製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾,經濟好時固然可以加印貨幣,經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下,卻可以以火箭升空的速度加印貨幣,結果是經濟沒有大幅發展,物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家,製造實物的勞動者卻被社會嚴懲,扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值,不是看這個人能為社會作多大的貢獻,而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年,因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說,今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%,已經是非常幸運。


3. 遲早會加息講得呢句說話,即係話而家息平。係人都知遲早會加息,但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金?房貸好公道,本金少左,息會按比例減少,係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息,對你的實際影響極微。
結論:趁息平多還本金,點會怕加息!

4. 供30年樓係樓奴我寫包單,講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值,簡單來說,30年後港幣的購買力,和現在的日圓差不多,即是說,今日我借港幣100萬,還到第30年就變左100萬yen。當然,中途你係有不斷供款,但你每期供款的購買力都會貶值,變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家,坐時光機回到1980年買當時既樓。因此,30年的供款期內,供款壓力係會越來越低,因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的,中間10年可以有閒錢去下旅行,後10年供款比飲茶錢還要低。


結論:供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租供樓壓力會隨時間減弱,因為你用未來貶值後的錢,去還今日未貶值的錢。但租金就相反,你一定要用當時的錢去還當時的錢,即是說,當供款金額固定下來,租金卻係會隨時間不斷上升,例如貨幣每30年下跌95%,租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然,這是假設沒有加息。但即使有加息,亦不見得租樓會有著數,因為業主會按成本加租,冇死錯人。
租樓的另一個問題係,你和業主的財富差距越拉越大,假設今天你和業主身家都係100萬,租了2年樓洗左20萬,你的身家變成80萬,業主就120萬,差距係40萬,亦即你現有身家的一半。當然,你投資有道,可以用呢80萬本金賺超過40萬,則另作別論。但假如你唔投資,純做租客,你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解?即係話你租20年的話,你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論:年輕人應該同阿媽住,省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北,話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實,如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北,你冇資格講質素。如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時,有乜質唔質素?訓到朝早11點,然後先考慮今日返唔返公司打點一下,呢d就叫質素。
結論:先講資格,後談質素

7. 炒家炒高樓價錯!實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你,有人肯接炒家貨,代表炒家有眼光,估計到未來樓價有水位,係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知,買炒家貨好買過用家貨,議價空間比用家盤大,因為炒家係做生意,計好個ROI唔怕平少少賣俾你,但用家就皇帝女唔憂嫁,大不了住多2年先賣。再者,炒家買完一定賣,穩定供應,用家就有入冇出,炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論:自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力,因此,以下類別的物業抗跌力一定強:
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此,老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區,故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱:
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具QE配合部份準備金制度,令美元的流通量大幅增加,其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先,我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣,樓與外幣2擇其一,則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元,其好處有四:
1. 刺激美國本土消費市場,改善失業,這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債,借10蚊還7蚊,淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力,尤其是與美國有大額貿易順差的國家,如中國
4. 增強本國出口的競爭力,尤其農產品
顯而易見,美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟,必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙,盡可能維持現有的美元匯率,由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量,令本土物價上漲,坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙,不斷貶值是鐵一般的事實,香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺,是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓,在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低,通脹猛於虎!
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅,但相對實物例如物業甚至日用品,澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣,只不過是由一條賊船跳去另一條,到最後即使外幣有所斬獲,對實物的購買力無可避免一定會下跌,因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此,我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點,人在社會生存一定要有一點現金,購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題,就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口,提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見,對香港人來說,以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港要分析中國富豪為何在香港買樓買股,就一定要明白中國的國情。在中國要發財,一定要有人脈關係,所謂「關係」,說穿了其實是利益輸送,行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功,但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染,基本上是沒有可能,所有人都有犯法,甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治,都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅,突然有一天被人上門抄家,家財盡失,瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內,都會有被完全充公的可能,為保獲家產,富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的),日後即是不幸在中國被抄家,仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚,則一定永不超生。
因此,中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股,你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱,只要香港的法制仍健全,行政司法仍獨立於中國大陸,中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載,請自行和諧)


補充:來香港買樓的大陸人,不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水,我甚至有陪同睇樓),一些身家數百萬的小康之家,為求孩子能有香港身份證,又或者想追仔避開城管打胎,都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租,不會變賣徹資,因為國內同胞不分貧富,都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。


後記:市場會嚴懲睇錯市既人,若果你覺得我的觀點係錯的話,就讓市場去懲罰我,同樣,閣下若果睇錯市,必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點,沒有自住樓的租客,你們現時正在被市場懲罰,反不反省是你們的自由。


[ 本帖最後由 83010278301027 於 2010-11-18 06:34 PM 編輯 ]

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