一定要買大灣區房產嗎？（三）

筆者近日在綜合自身及學生在大灣區物業的租務，純比較去年，今年在農曆春節前退租情況比以往多，這情況其實在12月已經開始。觀乎很多廠家因貿易戰期間對北美的訂單亦有一定影響，故提早放員工過年。筆者也特意再去打聽幾位做貿易的朋友，做廠的已休息，但強調未來幾個月的訂單是持平，沒跌幅已經很好。

在坊間亦未必有人會說的實話。選擇性失憶？影響回報？利益？還是根本沒研究沒深究？或不得而知了，但估計是後者罷。

一葉知秋？相信待租的房子收租，待多一個月等回流就好。（即2月尾/3月）

其實坊間說所謂收租回報大家知否怎樣計？

坊間：月租*12個月/樓價

例如：10k*12/2400k*100%

那就是香港人懶懶地的計法5%即5厘

以國內大灣區如果仍用這計法，吸引眼球的寫法筆者沒有意見，但較負責任的計法相信已不合時宜。

其實國內大灣區租務回報應該是時候可以立一個新定義，也許是《鱼魚漁🐟》價值投資的租務計法。 大家可參考。

坊間計法    ：月租*12/樓價

鱼魚漁計法：月租*12*0.8/樓價

例如：10k*12*0.8/2400k*100%

《鱼魚漁》的計法就得4厘回報。

如果用這計法仍然計到有5厘相信就是《鱼魚漁》的理想回報。

還有，《鱼魚漁》的計法也有根據，放租要給予中介費（半個月月租)，那買入連租約的物業呢？不要忘記有續約(要比合同費噢！）或甚物業突然可以交吉出售。

另外，也應談及租約。在粵省大灣區住宅租約一般只是一年，即12個月，租客亦一般租12個月，當然如果租客是常住，要去管理他/她繼續租用單位的策略當然筆者也有一套操作，至於詳細操作有機會再作分享，但「善待」兩字萬變不離其中。

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人生旅程（三）真假財務自由

真。假財務自由

分類：投資心得

在筆者過去的投資世界裡，也看見些光怪陸離的事，這裡也許可作點滴分享。這篇分享一下真假財務自由。

要理解自己是否已經財務自由，基本面便是看「錢」的緊張程度就可知了。

如果擁有真財務自由，按理非工資收入已早大於工資收入；或比較專業的說法應是被動現金流大於基本現金流，即是工資/非工資收入是一環，也要看支出，如果負債累累而扮作無負債或少少負債，舉個例，帳面資產一億但負債也一億甚至更多，淨資產只是少數目的三幾百萬或負數，聽起來很多資產但這些也許是大槓杆借貸的做法及結果，有何意義？一個大浪都已沖走，分分鐘更是負現金流的情況下生活，極其量只是充「大頭鬼」而已，扮財自每日時刻掂念著搵錢搵錢搵錢，但向外故作輕鬆，這種假財自生活其實是很可憐很可悲，何必呢。更枉論假財務自由所帶來心態上的問題，正如有blogger曾分享，不要為財富而犧牲朋友，因為朋友就是你的財富。容讓自己出賣好友而得到所謂的小成功，其實是一個極其的低劣行為，再加上其他自編自導自演的奇異行為，因財失義，實在不值得。就算日後成功了，這永遠是人生的一大污點。

真財務自由的人之行為，分別在於對「錢」的心態，真財自的人，雖仍愛錢但更愛錢買不到的東西：不是無所事事見步行步，而是做一些自己喜歡的事；不是為不工作而不工作而是在不需考慮opportunity cost機會成本下，做一些自己喜歡做並有意義的事，但真正明白的又有幾多人？

以筆者而言，不需考慮機會成本作的事便是一些街外人認為的有意義的傻事。一般擁有良好財自心態的投資者皆會做一些傻事蠢事。筆者和有部份投資朋友皆已踏入財自階段，仍有工作要返工但在眼內所見到的只是「扮」工的小薯或工作崗位上比較有意義的，例如專業人士或在業界裡自問是比較用心工作而有貢獻的。一旦在工作崗位上全失了意義，意思是工作性質而不是講人事關係，那不再工作或便可去搵一份講興趣而不講金的工作崗位。

隨心隨意而做一些「取之有道」的事是虛偽的行為嗎？筆者只認為是「傻」的行為。至於為何要「傻」，因篇幅所限，有待再分享。

方路華
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人生旅程（二）卧薪嘗膽？看穿不說穿

人生旅程（二）卧薪嘗膽？看穿不說穿

先利申，筆者也是湯文亮博士專欄的小粉絲，最喜歡的著作是出版了一段時間的「讀歷史了解香港地產」

這本湯博士的著作筆者非常推薦，可惜市面早已絕版，惟有在圖書館不斷續借，正！

筆者不才，自然寫不出湯博士那麼多故事及借喻，尤其能借古諷今。至於這個人生旅程系列，只斗膽寫一篇而套用於過往投資的所見所聞。

《史記》「越王勾踐返國，乃苦身焦思，置膽於坐，坐臥即仰膽，飲食亦嘗膽也。」

故有越王勾踐卧薪嘗膽，讓自己銘記

勵精圖治以圖復國的事跡，形容人刻苦自勵，發奮圖強；筆者經驗則曾目睹假卧「身」嘗膽投資法～即係點，即是刀仔鋸大樹的投資，嚴格來講是投機。

假卧身嘗膽投資只是一個沒有付出的投資，在漫長的投資歷練裡根本什麼也學習不到，反過來只是一個輸字。

在價值投資領域，真假卧身嘗膽的分別更大，苦身焦思，不忘失敗經驗，避免再犯錯評估風險，再犯錯機會減低，就是投資成敗回報差異之關鍵。

讀者不妨留意一下身邊發生的卧薪嘗膽的投資故事，可以學到什麼；更甚的便是假卧身，自編自導的嘗膽故事，可能會更加精彩，更多事物可以學習。

方路華

一定要買大灣區房產嗎？（二）

上一篇與大家分享過，投資也要看天時、地利及人和。那如果不買實際磚頭， 但又不想錯過投資大灣區，那又有什麼投資選擇呢？筆者嘗試從創業和股票兩方面去了解並分享一下：

創業：
要創業主要睇性格及個人狀況。就筆者親身並身邊朋友經驗，創業要投放的時間及資源根本會與收入不成正比。在大灣區創業其實也有很多選擇，但也最好有一定連繫才開始。正如筆者深信「識人好過識字」，關係網一環是必須的。可惜筆者天生宅男格，不是沒有機會，而是每次都半推半就去識朋友，不是不想去識，但也許是性格被動又怕醜。哈哈！

另一方面，也是難，就是個人狀況。即指家庭。有家室的人要創業也不容易，尤其是仔細老婆嫩。君能捨得放下一切，而一往向前？筆者有一可愛小公主，發現成長有父母一起去身教比任何物質都重要，正所謂身教言教，讓小朋友建立一套良好的價值觀豈不是更重要嗎？ 還有別人帶不走與子女一起開心成長的階段？當然如果工作崗位受人二分四當然無得講，但這裡的假設是創業，所以是有得選擇的。

那像筆者那款怕醜宅男又有家庭更有幾大長老護法，再加上old biscuit一件，咁惟有搵份穩定工作，鎖定穩定現金流，大機構公營機構政府工必是首選。如何穩坐這些官僚職位下外兩方面：第一要在自己的崗位盡忠，第二便是閒談莫說人非。

股票：
上一篇也蜻蜓點水分享過，現市況去買磚頭也要考慮市況下行的風險，在這階段相比下，個別股票的也見有投資價值，筆者從不鼓勵一次性投資，即all-in, all-in只合投機之賭徒。現時股市可謂吹淡風下，月供股票或分注入市皆宜。如想買一些與大灣區房產有關係的股票，那麼買有增長的本地及內房是首選，銀行股便是次選了。與純內房股票相比，筆者另外也認為，買本地有投資內地房產的股票為首選。原因？內房盤數始終難免有點“水份”, 所以在風險考慮下便會這樣排優次。有什麼股份？大家上搜尋器就找到很多，就花一點時間研究一下做功課罷。

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人生旅程（一）投資路上 您並不孤單

多謝各位支持Sam&Rexh 的blog友朋友同學仔，你會發現在去年尾設立的《鱼魚漁授人以漁價值投資》專頁內除會談股票理財、粵港澳大灣區磚頭理財等價值投資資訊並少許觀點外，我們也會對人生觀、做人處事態度、甚至教養孩童的資訊也會一一分享。

人生如投資，投資如人生。人生怱怱不過幾十年，在造物者眼中我們細個粒塵。人雖然渺小，但賜予的智慧確實是恩典，故我們有沒有好好去利用，好好去珍惜呢？

我們本著「授人以魚不如授人以漁」並「取諸社會用諸社會」之宗旨，延續《唐山大亨》之精神，將繼續透過此專頁讓大家一起去學習，互動分享。我們不敢自誇，因深感能力愈大責任愈大，而且我們也深信知識是沒有極限的，只要懷著謙和的心，將每件事盡力做好，那就對讀者，對朋友，對家人並自己一個最好的交代。

我們將繼續透過這專頁，除獲取相關知識的同時，也能將一班有共同投資理念的朋友連結在一起，建立一個互相交流的平台，令到大家的投資路上並不孤單。

先求知､後投資，未來日子，我們會繼續努力，為大家設計一些課程，同時，取於社會並用於社會，慈惠工作仍會去作也不會停止。

讓一點火繼續去燃燒，讓一點愛一點溫暖延續傳遞出去。

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