股樓兩邊走系列 (3) 從風險考量看投資恆大資產

股樓兩邊走系列 (3) 從風險考量看投資恆大資產

恆大集團是現世上負債最高的房地產公司，根據《彭博》資料，恆大總負債達1.95兆元人民幣，這包括從香港、倫敦、紐約投資組合中的美元債券。鬧得熱烘烘的恆大，筆者欲以風險考量分享有關資產投資。

下雨收傘

一沉百踩，中國恆大(3333) 股價於19/7周一暴瀉逾16%，國內財經廣泛報導，據無錫市中級人民法院裁定書顯示，廣發銀行宜興支行於本月7日以情況緊急為由，請求凍結宜興市恆譽置業公司、恆大地產集團存款1.32億元，或查封、扣押其他等值財產，強調「不立即聲請保全將會使銀行權益受到損害」。然而，恆大立刻公告反擊，稱上述廣發銀行專案貸款到期日為2022年3月27日，為時尚早，並針對「宜興支行濫用訴訟前保全的行為，將依法起訴」，但依舊無法提振市場信心，恆大相關股債也於19日暴跌。

公司揚言依法起訴

該企臨近收市發嚴正聲明，指出1.32億元人民幣項目貸款明年3月27日才到期，對於宜興支行濫用訴訟前保全行為，公司將依法起訴。票面息率8.25厘、2022年3月23日到期的美元票據，孳息率升至逾53厘；一隻票面息率5.9厘、2023年到期的在岸債券之報價亦插3.7%，直逼歷史低位。

大到不能倒嗎 ?

風險在於若情況惡化，筆者認為內地當局並不會出手救援，更何況這家是民企並非國企。儼如曾被視為與當局關係最密切的海航集團，都已經進入債務及公司重組。四大壞帳管理公司的華融資產近幾個月也因債務危機而出問題。

港股「恆大系」股票19日一直下挫，除了恆大汽車暴另中國恆大、恆大物業及恆騰網路也是骨牌式下跌。

恆大多檔企業債也遭波及，「15恆大03」、「19恆大02」、「20恆大02」和「19恆大01」並境外美債如2025年6月到期美元債也創最大跌幅。

恆大再傳出商業匯票無法兌付、項目欠薪停工，甚至國務院金融委都嚴格緊盯恆大財務情況。市場也看出恆大的新危機，以恆大集團19日收報8.21港元相比，已較2020年股價高點26.77港元暴跌了69％，顯示投資人對其失去信心。

2020年8月官方針對房地產企業設定「三道紅線」財務指標以來，高負債、高槓桿的恆大就屢傳財務危機。之後恆大集團透過切割物業管理業務赴港上市以減恆大債務。

聯交所資料顯示，恆汽主席肖恩於6月28日和7月13日在場內共減持了600萬股恆騰，套現3,321萬元，於恆騰的好倉遂由0.11%降至0.04%。

華夏幸福、海航、華融資產等都告訴我們，千萬別迷信大而不能倒。但筆者仍然認為恒大不會因破產而輕易倒閉，很有可能引發一輪經濟危機，包括銀行壞帳，各為恆大零部件汽車供應商等小企業也會因資金不足而「執笠」。

低價去貨尾及分拆冰泉上市

恆大物業於2021年上半年以30萬「超低價」賣樓。恒大在多個城市劈價求售，很多樓盤比周邊樓盤售價可以相差30%以上；而另一方面預告2021上半年純利按年增約七成，又傳樽裝水業務恆大冰泉來港上市集資等等，力圖減債。

積極償還債券本金及利息

根據恒大董事局的公告，其自去年3月實施「高增長、控規模、降負債」的新戰略以來，已用自有資金已累計歸還7筆境外債券本息合計約106億美元（折合約823億港幣）。到2022年3月前，本公司再無到期的境內外公開市場債券。 

傳聞違規及資產質量

傳聞違規的自融票及銀行違規貸款問題，這留待筆者等「花生友」觀望吧。至於低價賣樓的樓宇質量及售後，有問題的話恐怕也在兩三年後問題才湧現。

從風險考量看投資恆大資產

筆者是價值投資者而並不是「收賣佬」更不是「白武士」，在風險考慮之前提下，操作上暫時會遠離投資恆大系之陣營。價值投資要素是投資優質並有折讓之資產，當資產及管理出現問題時，最好的方案是觀望及靜待有魄力的管理層去面對及解決。投資其一也是要考量機會成本，何不趁這房地產股樓兵荒馬亂之時，轟入一些資產質素更佳的「好股」、「好樓」呢？

＃價值投資 ＃投資心得 ＃粵澳大灣區投資 ＃粵澳大灣區房產  

(待續)

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市弱買弱的強股 (價值投資)

市弱買弱的強股 (價值投資)

常言香港股市5窮6絕7翻身，英文Sell in May and Go Away。意指5月份為開始沽貨、6月繼續沽、7月趁低吸納：這以往是與基金活動有關。今年2021年5窮6絕沒有出現，但踏入7月卻來一個調整市。其實在一班較資深的Blogger早已料到會發生，奈何都不能說準 ～ 筆者只是普通的平凡之輩當然只知「遲早」會發生而已。

綜觀港股近日個別股表現，一些穿底股，而有投資價值的，筆者會較進取。

首先，要說避免買所謂三條紅線中頭幾位的遭殃股。

已進入紅區的3333 恆大、1918 融創、2777 富力、95綠景中國及橙區 2868 首創、1638 佳兆業、1107 當代 (1359信達子公司)、119 保利。

國內為加強監控內房融資，去年8月推出「三條紅線」的去槓桿化政策，分別為資產負債率不得大於百分之七十，淨負債率不得大於百分之一百，以及現金短債比不少於一倍，觸及這三條紅線，會使內地房企融資能力相應收緊。

監管指標分為「紅、橙、黃、綠」四檔，全部指標符合要求為「綠」，有息負債規模增速可達百分之十五；一項超標為「黃」，有息負債年增速收緊至百分之十；兩項超標為「橙」，有息負債規模年增速不得超過百分之五；三項均超標則為「紅」，有息負債不得增加。

來源: 星展銀行(香港)

好了，隨著恆大不住的壞消息傳出，包括今天湖南省邵陽市住建局宣佈由即日起至10月13日，暫停恆大未來城項目、恆大華府項目的預售許可、暫停網簽備案、暫停預售資金撥款。兩項目監管金額與實際銷售金額不符，存在帳外收存和使用挪用、預售資金的行為，蓄意逃避監管。

相對而言，「綠」區的形勢及有關之負債情況較理想，如688中海、1109華潤、960 龍湖、604深圳投資、978招商局置地、535 金地商置及207 大悅城地產。

據內地傳媒所報導，人民銀行或針對內房買地進行排查，市場不排除監管機構會全面對內房股進行排查時，以近日積極投地的融創而言，或首當其衝。

市弱買弱的「強股」，就能夠笑於暴風。

何謂「強股」？

以內房這張「紅、橙、黃、綠」四檔清單而言，就是「綠」區內的股。在市弱下，有關負債之情況較理想的內房股，必會跟隨市況及市場恐懼/恐慌下出現沽售或拋售潮。過份下跌至理想水平、分注分階段買入優質好股尤其是大市值的知名品牌好股更受「價值投資」喜歡的定律。月供或加倉嘛，非常歡迎。恐慌之下總要有點貪婪。

投資尤如火車經過陰暗隧道，到了盡頭便重見光明，雨後彩虹從來是投資心法、過程及結果。

投資如是，人生也如是。

#市弱買弱的強股 #內房股 #價值投資 #三條紅線 #內房地產股

中山市部分行政區劃變更：這絕對是中山又大又重磅的新聞！

中山市人民政府關于中山市部分行政區劃變更的公告

這絕對是中山又大又重磅的新聞！

合併後，大家覺得未來中山經濟及資產是否利好？答案非常明顯，也不用任何所謂「專家」解說了。

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信息來源：中山市人民政府 發布日期：2021年07月19日

　　經廣東省人民政府同意，現将中山市部分行政區劃變更情況公告如下：

　　一、撤銷小榄鎮、東升鎮，設立新的小榄鎮，以原小榄鎮、東升鎮的行政區域爲新的小榄鎮的行政區域，小榄鎮人民政府駐升平中路8号（原小榄鎮人民政府駐地）。

　　二、撤銷民衆鎮，設立民衆街道，以原民衆鎮的行政區域爲民衆街道的管轄範圍，民衆街道辦事處駐六百六路61号（原民衆鎮人民政府駐地）。

　　三、撤銷南朗鎮，設立南朗街道，将中山港街道海濱社區的馬安村劃歸南朗街道管轄，以原南朗鎮的行政區域和馬安村的範圍爲南朗街道管轄範圍，南朗街道辦事處駐美景大道26号（原南朗鎮人民政府駐地）。

　　特此公告。

中山市人民政府

2021年7月19日

http://www.zs.gov.cn/zwgk/gzdt/tzgg/content/post_1969637.html

 

股樓兩邊走系列 (2)

股樓兩邊走系列 (2)

何來以股生樓 ?

能以股生樓，當然不是一朝半夕的事。然而，股生樓先必讓股持續有盈利。過往單憑單一隻股票而致富的年代原則上經已過去，而且愈來愈難。表面上看是可行，實際上過程中需要戰勝多次投資上的情緒(Investment Quotient)，殊不容易。

就以筆者已持有的一隻「利是股」#2356 大新銀行為例。

筆者已持有這隻股票都有兩年，是一隻ＰＢ較低的銀行股，現價＄8.20，0.4倍PB、7.7倍PE，也是本地銀行股仍未被收購的上市本地銀行。另一隻被一般投資者以為仍是「本地疆」的#23 東亞銀行其實已由三井住友銀行(Sumitomo Mitsui Banking Corporation)為大股東，佔19%。

大新銀行曾在上月6月18日中午時間由$8.2水平突然大幅描高至$11.26，收市是$9.74。同系的#440大新金融亦有同樣的升勢。突然的抽高另人想起：難道有利好消息？春江鴨暖先知？

中午前抽升後，12:00 中午收市，市場靜候公司消息：會申請停牌，然後有公告？一分一分的過去，12:05、12:06、12:07、12:08、12:09、12:10、12:30、12:50、12:59....

下午開市，沒任何公佈。。。。當日全日成交量2千多萬。

收市後，也沒有任何公布。當然也沒有股價異動之公布。

筆者當日沒有沽出大新，投機者可能認為，錯過了好時機，因當日曾大升37% ...

還是有食唔食，罪大惡極嗎?

(待續)

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股樓兩邊走系列 (1)

股樓兩邊走系列 (1)

踏入2021年下半年，筆者欲以「股樓兩邊走」為寫作系列，集中分享過往一段股樓經驗。

誠如本網誌標註：「本熱愛研究港股，找出投資價值。 幾年前開始領悟出股樓兩邊走，以股生樓、以樓養樓、再以樓的現金流再生樓及股的程式將股樓個餅做大。 除價值不菲的股票外，近年投資粵港澳大灣區的房產已坐擁多個物業收租。」

研究港股令到筆者對會計上的數字及字彙的認識也豐富起來，這亦有助對於日後了解房地產之資訊更易掌握，這效果其實是相輔相成的：學習樓房地產之知識讓筆者更了解資產的種類、規模。

投資方向上一直沒變，微調總是有，是配置上的百分比，或是地區上的分佈，全包括風險考量。 (待續)

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