國內房地產及物業管理股股票：初探

國內房地產及物業管理股股票：初探

早年前已開始想著手研究國內房地產股票，當年只有十數只股票；到現在２０２０年，純內房股已達４０隻，如計及內房的２０多隻物業管理股更達７０多隻！花多眼亂只看業績數據也要花一段時間才可初步了解。

那麼，作為初步了解內房應如何入手？留意，不是入市，是了解！

１）    找出業內龍頭股。建議去國內百度網找找看，記著，要看國內資料，不要用GOOGLE，GOOGLE通常只是港聞，資訊太少。百度資料齊全，搜索房地產品牌、什麼中國房地產開發企業、企業商業地產綜合實力５０強、１００強之類，海量資料有排睇；

２）   你會發現：恆大、萬科、碧桂園、華潤置地、龍湖、融創、富力、中海外、保利及龍湖多數榜上有名；

３）   在香港上市的內房市值2,000億以上的股票：恆大(3333)、中海外(688)、華潤置地(1109)、龍湖(960)、碧桂園(2007)；當中只有在香港上市的內房市值1,000-1,999億的股票：融創(1918)、世茂(813)；

４）   內房物業管理股，以在香港上市的公司來說，市值最大是近1千400億的碧桂園服務(6098)，之後已是市值560億雅生活服務(3319)

５）   很多內房物業管理股仍是在萌芽階段：多由內房股分拆出來上市，市值小，最少者幾億如祈福生活(3686)、興業物聯(9916)等，盈利數千萬，但隨著藉著母公司增建土地建設物業，物業設施及日常保安等運作自然交其管理。

如讀者仔細看看數據，會發現：

·        內房股的市盈率多在7倍或以下；

·        內房股的息率多在5厘或以上；

·        內房股的市帳率只有0.5-0.6倍；

·        內房股盈利平均增幅10%-20%

·        內房物業管理股的市盈率30倍、甚到至100倍；

·        內房物業管理股的息率多在1至2厘；

·        內房物業管理股的市帳率卻是4倍至20倍都有；

·        內房物業管理股盈利平均增幅30%-100%也有

以上數據可以有以下觀察及小結。從價值投資角度：

投資內房股用PE、PB及YIELD去比較及計算一般也靠用；

投資內房物業管理股股卻要用PEG去比較計算較為適合；

PEG=市盈率/盈利增長比率

假設某隻股票的市盈率為30，而企業盈利增長率為15%，則該股票的PEG為30/15=2，如果盈利增長率為30%，則PEG為30/30=1，如果盈利增長率為100%，則PEG為30/100=0.33。

PEG值越低，該股的市盈率越低，或者盈利增長率越高，從而越具有投資價值。

以往筆者較為擔心內房股的「水份」等問題：即誇大銷售及誇大營業額。隨著近兩年內房公司對數據之開放，包括每月自願呈交之銷售數字、已售樓面面積、累計合約物業銷售金額、相應的累計已售樓面面積、土地儲備及收購土地等資料也公佈出來，以銷售金額、售樓面面積及過去盈利數據去推算毛利及盈利便非常容易。

舉一個實例，如中海外(688)在8月公佈有關7月合約物業銷售金額約為214.9億元，相應的已售樓面面積約為122萬平方米，分別按年降低23.7%及降低16.6%。首7個月累計合約物業銷售金額約人民幣1,935.03億元，相應的累計已售樓面面積約1076.3萬平方米，分別按年增加0.1%及增加0.8%。

簡單推算：7個月的均價為1.76萬、首7個月的均價為1.80萬

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0806/2020080601209_c.pdf

筆者希望以上資訊能帶給大家為一些內房類股票作出估值的方法，從而選出心儀之股票作長線投資：內房股的股息帶來穩定現金流；內房物業管理股帶來高增長，而兩者隨著國內經濟持續增長，房地產也會能平穩發展，帶來股票資產上漲。

#內房股 #內房物管股 #價值投資