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2020年8月20日星期四

國內房地產及物業管理股股票:初探


國內房地產及物業管理股股票初探

早年前已開想著手研國內房地產股票,當年只有十數只股票;到現在2020純內房股已達40如計及內房的20多隻物業管理股更達70多隻花多眼亂只看業數據也要花一段時才可初了解

那麼作為初步了內房應如何入手留意不是入市是了解

1)    找出業內龍頭股去國內百度網找找看記著要看國內資料不要用GOOGLEGOOGLE通常只是港聞太少百度資料齊全搜索房地產品牌、什麼中國房地產開發企業、企業商業地產綜合實力50強、100強之類海量資有排睇
2)   你會發現:恆大、萬科、碧桂園、華潤置地、龍湖、融創、富力、中海外、保利及龍湖多數榜上有名
3)   在香上市的內房市值2,000億以上的股票:恆大(3333)中海外(688)、華潤置地(1109)、龍湖(960)、碧桂園(2007)當中只有在香上市的內房市值1,000-1,999億的股票:融創(1918)世茂(813)
4)   內房物業管理股以在香上市的公司來說市值最大是近1400億的碧桂園服(6098)之後已是市值560億雅生(3319)
5)   很多內房物業管理股仍是在萌段:多由內房股分拆出來上市市值小最少者幾億如祈(3686)、興業物聯(9916)盈利數千萬但隨著藉著母公司增建土地建物業物業設及日常保安等運作自交其管理

如讀者仔細看看數據會發現
·        內房股的市盈率多在7倍或以下
·        內房股的息率多在5厘或以上
·        內房股的市帳率只有0.5-0.6
·        內房股盈利平均增幅10%-20%
·        內房物業管理股的市盈率30倍、甚到至100
·        內房物業管理股的息率多在12
·        內房物業管理股的市帳率卻是4倍至20倍都有
·        內房物業管理股盈利平均增幅30%-100%也有

以上數據可以有以下觀及小結。從價角度
內房股用PEPBYIELD去比較及計算一般也靠用
內房物業管理股股卻要用PEG去比較計算較合;
PEG=市盈率/盈利增長比率

假設某隻股票的市盈率為30企業盈利增長率為15%,則該股票的PEG30/15=2,如果盈利增長率為30%,則PEG30/30=1,如果盈利增長率為100%,則PEG30/100=0.33

PEG值越低,該股的市盈率越低,或者盈利增長率越高,從而越具有投資價值

以往筆者較為擔心內房股的「水份」等問題:即誇大銷及誇大營業額。隨著近兩年內房公司對數據之開放每月自願呈交之銷數字、已售樓面面積、累計合約物業銷售金額、相應的累計已售樓面面積、土地儲及收購土地等資也公佈出來以銷售金額、售樓面面積及過去盈去推算毛利及盈利便非常容

舉一個實例如中海外(688)8月公佈有7月合約物業銷售金額約為214.9億元,相應的已售樓面面積約為122萬平方米,分別按年降低23.7%及降低16.6%。首7個月累計合約物業銷售金額約人民幣1,935.03億元,相應的累計已售樓面面積約1076.3萬平方米,分別按年增加0.1%及增加0.8%

推算7個月的均價為1.76萬、首7個月的均價為1.80

筆者希以上資訊能帶給大家為一些內房類股作出估值的方法從而選出心儀之股作長線投資:內房股的股息帶來穩定現金流內房物業管理股帶來高增長而兩者隨著國內經增長房地產也會能平穩發展帶來股上漲。

#內房股 #內房物管股 #價值投資







8 則留言:

  1. 對,小弟也在早前入了一些內房的舊經濟股,穩健中找尋高息回報,買雅居樂時,更有12厘回報,這幫助自己的投資計劃,又增加了一點利息回報。

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  2. 另外準備上市的物管如果比現有已上市的物管平的話,也應該會抽,如融創、華潤、金碧等。

    回覆刪除
  3. 謝謝 Sam 兄, 一直有追你地既 youtube 頻道, 但怕羞唔敢留言 XD。
    謝謝分享內房/物管看法。

    回覆刪除
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    1. 多謝🙏🏻留言支持。有時同空氣說話會令到自己唔想繼續寫。簡單留言一兩句絕對是寫作動力😌😌😌

      刪除
  4. Sam 兄,期待你們在youtube 中以物管股為題🤩

    回覆刪除

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