林森池 #平民資本家 #證券分析實踐

這本講「價值投資」投資書大作，林森池老師給予我很多insight...

還記得當年集集追聽e線金融網 #葳葳 的節目，訪問出色，林老師也很詳細去教我們怎去真正分析一隻股票~尤其是市場專利股。

他高尚情操，亦影響自身有機會就要以「授人以漁」方式去讓大家認識投資，不要再作大戶的點心。。。

p.s.翻看自己的blog網誌，2008年blogger “麟記雜貨” 已有很詳細的筆錄，很值得「價值投資者」去重溫一下。

https://followerstock.blogspot.com/search/label/%E4%B8%AD%E7%A7%BB%E5%8B%95%20%28941%29?m=0

#林森池
#平民資本家
#證券分析實踐

投資上的安息年

投資上的安息年

說是安息年有點誇張，或者休養生息年較為合適罷。

但2019年對筆者來說的確是休養生息年。

自從略為掌握到「股樓兩邊走」的心法及操作後，過去幾年間投放在股樓的金錢和時間的確是非常之多：尤其是大灣區房產投資。花時間精力、實地考察、海量數據分析、研究再研究再研究，這幾年間每天休息時間都很少。誠然，收獲也不少，尤其和Rexh同建立《鱼魚漁授人以漁價值投資》( fb/teach.fish.investment )專頁後，更認識不少真正在投資上的blogger和朋友好友，非常難得及要好好珍惜。

說回休養生息，自去年10月買了兩三隻股票及兩個大灣區房產單位後，在股樓方面已再沒有任何增持，原因主要是想儲起多一點現金積穀防饑外，也想學習Rexh成立一個「待熊基金」有待大熊🐻出現時可以善用資金，買入到時超高息穩陣的股票。

將來將有更多非賣品～

此等高息股票將用來持續收息，股息則打算用於：

1）持續買入高息股，視乎當時有否錯價股票；或/及

2）買入大灣區房產(不論按揭或否)單位收租.

3）收租的租金也可用來月供股票或儲起成為「待熊基金」的彈藥。

以上方法其實就是Rexh和筆者一直提倡的「待熊基金」及「股樓兩邊走」的基本概念，概念簡單但一般投資者在實踐上有困難。為什麼呢？因為輸在心態！

心態是要持續鍛練的。首要的方法請先離開投機產品或投機方法。一般投資者在投資情緒上都是敵不過市場恐慌的，故此「離開」投機隊伍就是要行的第一步。

人性是軟弱的，是不爭事實。如果戰勝軟弱就是要持續操練。

要靠股樓方面致富，筆者認為以上方法是可取的。最緊要的還是「合情合理合法」、「可複製」及「可重複操作」。倘若操作方法只得筆者自身做得到，例如是違法的、或隱藏著不可告訴人的「咪咪」(秘密㊙️),這就是全無意義，亦有違分享交流、更稱不上教與授之道。

p.s. 筆者跟好拍檔Rexh將於8/6有一場大灣區房地產分享薈，並於15/6及29/6有相關進深班及6/7的國內考察團。有興趣可以上我們的facebook或《鱼魚漁授人以漁價值投資》專頁了解及報名。我們都是崇尚貴精不貴多，呢個房產班之後都唔知幾時再想攪。隨心罷。

大灣區房地產市場的臨界點

大灣區房地產市場的臨界點

觀乎近日大灣區房地產一手二手樓價，踏入四月份後五月情況普遍都是量升價不升。部份原因是政府明示房子不能炒作，有些盤則被限制以限尺價去售；其二是一手發展商以去庫存入目標，以達至銷售目標之餘，亦帶來資金流動，減債減磅。內房借貸比率比香港的地產發展商高得多是不爭的事實，故減債減利息支出總計也令其業務有正面影響。一葉知秋，再遲一點大家看看內房業績就知道。

至於二手市場呢，雖然筆者已持有不少大灣區物業，但數據歸數據，長遠看好是另一回事，這陣子整體價如中山，東莞，廣州，佛山幾個地方也只是平稳，很多小區屋苑的盤跟半年前的尺價也沒有升過。這點大家只要花點時間上國內地產網翻閱一些數據便知。

投資股樓，不能靠感覺，靠感覺而贏錢賺錢只是好彩而已。筆者喜歡汪敦敬先生在分析評論香港樓市時的一句說話且非常認同：“效忠數據”。投資心態跟數據走亦較科學且較令人信服。當然有時有些數字會有distort但當你睇十項數據而九項答案都是一樣的話便不應因持貨問題而一味唱好。

筆者不是財演，不是分析員，沒人工沒任何利益掛钩，只是一個普通，極其量是位較為專業的股樓尤其是大灣區房產的投資者而已。

早前兩星期獲名主持劉羽葳邀請我和Rex上其節目葳言大意接受訪問, 交流一下大灣區房產心得，聽說觀眾反應不錯。大家可點擊以下連結瀏覽：
https://m.youtube.com/watch?v=xFj4zy6s0UM&feature=youtu.be

#鱼魚漁授人以漁價值投資
#唐山大亨

大灣區房產投資【紅本收集］

大灣區房產投資【紅本收集］

要投資國內房產,首先要認識的是基本層面。

【紅本】：國內房屋房產證的別名。全名叫做「中华人民共和国不动产权证书」。因證書封及底面皆為紅色，故俗稱紅本。紅本內載有房產產權證明，圖則及房子的建築及套內(實用)面積。

在香港及澳門，紅本即是屋契。

另一方面，買樓也得要留意有没有糖衣陷阱。

在國內樓盤，看到網上的盤裝修得很靚很美，但實際上好多都是化妝樓或殘舊盤來的，更甚到時帶你去睇其他盤，這根本是假盤來的。國內樓盤放盤資料真偽仍靠行內人士自律，嚴格監管暫時未見。

另一方面，跟好多地方買樓一樣，便是

Location Location Location. 就算間屋成間皇宮咁，但係位置山卡啦咁遠，買來望升值仍都係有排等或長期落後於大市升幅～除非直至有大型基建出現。

Transport is a derived demand,這個老掉牙的理論所引起的必是地(Land)及房屋(Housing)基建從而带動經濟、就業和人運貨運物流等活動。

一條橋，一個地鐵站，一個輕軌站甚至一個交通總匯，已能呼風唤雨。。。

要另一方面，投資大灣區房產買賣攻略是非常重要。

第一當然是計劃。未投資先求知。

基本考慮臚列如下：

1）買一手定二手？

2）住宅？公寓？商住？商業公寓？

3）資產配置（承造按揭？1次性？）

4）風險胃納

5）追求回報

6）裝修費

7）升值前景

正如之前和學員分享，大家要先去了解二手房產市場。理由和香港買二手樓一樣，因為一手通常都有溢價。另一原因便是產權。

簡單分：大灣區房產也分有產權同無產權，也有叫小產權。紅本是有產權的一種，有十足保障。其他的產權則較合高階且能承受較高風險投資者。

一般來說，有紅本的住宅也有分類。有小區屋苑式住宅、有單幢式住宅、也有幾梯幾十伙的住宅式公寓，更有商業公寓。如何分類一切必由投地開始說起。

現時內地土地用途也算很有規劃，跟香港大分類也差不多：不動產->權利類型->權利性質->用途->面積->使用權限->權利其他狀況。

以性質來說，房產國內術語也叫做「商品房」，直譯即commodity estate,北大的法律用詞則用commerical houses. 至於商品房一詞都是由1980年代開始普遍使用，原於當時有國內房產開發商開發土地建屋而名為商品房住宅。

土地產權方面，商品房住宅一般都是七十年產權，工業用地是50年,而商業地則是40年。至於延續使用權方面之政策，商品房非常清𥇦是永續（當然會涉及類似交付地租之款項);至於商業方面則未有確實之做法，但「市場人士」普遍“認為”是會根據商品房之做法是永續。但「市場人士」並不是權威，或只是一些速銷的技巧，所以不要輕信，避免跌入陷阱。

故此購買商業地建成的房子就要留意這一點。

另外，也留意國家政策有關限購限貸的地區。就以粵省大灣區九市為例，限購限貸已經是五花八門：如果大家在港澳報章寫上“不限購，不限貸”之大灣區樓盤廣告,其實這些商品絕大機會是商業公寓，即得40年產權那一款。

至於有關限購限貸之內容，因篇幅所限，從略，詳細大家可往《鱼魚漁授人以漁價值投資》facebook page瀏覽。

www.facebook.com/teach.fish.investment

下一篇再分享一些大灣區買賣其他攻略。

無敵之地產代理 AA篇

無敵之地產代理AA篇

大家先了解昨天的商場舖位新聞：

劏舖變死場

曾瘋搶慧星匯今陷無人之境商戶轟大業主：完全無配套

2019-04-14

https://nextplus.nextmedia.com/article/2_664060_0
劏場十室九空，慘變死場。將軍澳「慧安商場」內的巨型舖位，2016年被資深投資者蔡志忠等人以8800萬購入，即分拆成88間小型商鋪出售，全部售出後可套現2億元。惟現時卻爆發欠管理費風波，代理解釋跟大業主收不齊管理費，以至未能上繳有關。本刊致電「POPSTAR 慧星匯」的小業主作了解，竟道出另一版本。大業主在交鋪時，跟預期有很大落差。原本開心收舖，怎料卻由小業主變苦主。（詳細內容請點擊有關連結）

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好了，筆者想表達是地產代理(簡稱AA)的責任。

昨天出了這段新聞令我記起2016年曾有位將軍澳外區的AA向筆者推介這個小商場舖。由於筆者對投資有點認識，加上將軍澳區亦有一定了解(並不是睇幾個盤便扮磚家評論該區樓市個隻)故當時收到有關資訊後即時反應是不建議買。(請看有關當時精美商鋪宣傳及筆者的截圖)因該AA當年是初出道不久而筆者亦有不時向他分享一些投資的經驗，故他當時的回應是取消推介。

筆者想指出，投資尤其商舖投資涉及不少學問，當中太多隱藏的陷阱，連資深投資者也會中伏，更何況是一般投資者呢？筆者想強調，並不是每一個商場舖都不應投資，誠如筆者對該AA的回應及一直對投資的信念，不論買股票買房產也好，一定要先做足功課。商舖投資一定涉及消費對象、人流及所經營之生意等各種數據，近街口與否或屬第幾線舖亦有影響。誠然，當中更多的學問就由其他真正有豐富買賣舖位並有營運舖位經驗的真·專家去論述罷。

昨天的新聞再有跟這位AA分享，在區打滾多兩三載果然亦不同了。人圓滑但竟然同時玩埋失憶。沒了解新聞之外還盲目就追什麼落後，還說我什麼「避過一劫」，態度之傲慢真令筆者十分之氣結！！😤😤😤

筆者雖也是持有有效地產代理（個人）牌照之人士，但當然是無業務無任何利益罷。考牌，只是知識及資格上對自己之認定。看見這些AA的心態，有時真的只歎良莠不齊，筆者當然明白做這行很多人的心態只是為「錢💰」，但當然更應要「取之有道」。AA賣的是業務之知識及專業之服務，這相信是行業能否做到更專業的關鍵。

筆者無意去論斷行內人士，只是在自己的「地盤」抒發一下。如有雷同，實屬不幸。當然筆者也深信會有有heart的中介AA，只能說暫時未能遇上。

人算什麼

究竟「正直」、「善良」是否天賦，或是後天培養，筆者沒有一個答案。
但是文化相信是由小培養，那是不爭的事實。

＝來自網絡的文章，說得很好，三省吾身倒不錯＝
巴菲特說評價一個人時，應重點考察四項特徵：
「正直」、「善良」、「聰明」、「能幹」。

如果不具備前兩項，那後面兩項會害了你。

很多人選夥伴，都忽視「正直善良」這關鍵項。里根也曾說過：「如果你正直，這比什麼都重要；如果你不善良，什麼也都無關緊要。」

有人說：沒文化真可怕。
可是文化是什麼呢？是學歷？經歷？是閱歷？

「文化」可以用四句話解讀：

1. 根植於內心的修養。
2. 無需提醒的自覺。
3. 以約束為前提的自由。
4. 為別人著想的善良。
　　
具備了「聰明、能幹」，能讓人路走的遠、走的廣。
具備了「善良、正直」，才能使人路走對方向。

一個人若無良善正直的心來引導其走向正途，那麼能力愈強，危害就愈大。

Blogger的風骨?

Blogger 的風骨？

響呢個blogspot寫下野記述投資股樓買賣也有十年八載，雖然中間一段時間消失了，原因？月供組合持續同時間也轉了去主攻樓、股票由全部buy and hold到了近年轉了方案去儲股及樓變成自己的一套「股樓兩邊走」心法。

早三年前記得被游說去教班，主要亦是股票理財及房產為主，惟因工作關係亦只能不收錢去教(在之前的fb專頁有提及可惜應該已被清空了，在此再在自己的「主場」重提一次也好，作個記錄罷)，另又怕乜都要解釋故初時都常以口罩😷見人。而當年應承只覺得好玩，將自己睇書自學的一套略有小成的方法與人分享的確是樂事，這種睇法迄今也沒變。當時深信「授人以魚不如授人以漁」令自己可以有教學癮同幫到人倒也不錯，總有點教育意義。

但一個錢字畢竟利誘。幾年間在市場上盡睇到的是為錢可以有幾盡。看見一些不合法的買賣操作(係啊，犯法的)還有一些不理性的處事方法、還有一些更離譜出賣的舉動，令自己在工作以外的地方另有「得著」也「受教了」！

在我自己而言，一向教班只是得閒教下，一切均以家庭及照顧小朋友為重，但我發現這原來亦是普遍blogger們的風骨，相當型之餘也原來也有一班共鳴之人。

以往我也是典型的宅男blogger, 鮮有跟別的blogger打交道, 別人的blog倒是有看但極少留言。自己blog有其他朋友留言的亦是一問一答，談不上深入，加上中間沒寫blog幾年，自然也不會活躍。直至近一年多，和Rexh 更熟了，他其實有幾次叫我去認識一下其他bloggers, 我也拒絕了好多次，原因？都唔知有乜傾？他認識很多的blogger 也是知名的，而我這個宅男blogger最後也在好奇心驅使下，去下飯局認識一下網絡世界的朋友。

去了幾次同一個飯局，也開始熟了，這個慢熱的我也開始參予其中一起討論。話題之多涉獵的內容雖然也多，但一些價值觀竟然亦雷同，這確是難得，更印證了blogger 的風骨論。

作為一個blogger，寫得文章，不是扮清高，從觀察所見每blogger 都應該有一個底線，而這個底線就是不會因為錢而去做任何有違良心的事，也不會去為錢去出賣別人，更不會公開吹擂作大身家有多少、資產有多少。因為blogger 不需人認同，不需要人同情，不認同返回自己主場各自表述，再唔係則唔再寫，多麼瀟洒！恥與不義之士為伍罷！哈哈😄😆🤪！

轉一次風格，blogger們好、讀者也好，大家睇完呢篇拙文，留個言，揮揮手👋🏻打個招呼罷👍🏻👍🏻👍🏻

平民資本家 ～ 給90後/00後 朋友(二）

平民資本家 ～ 給90後/00後 朋友(二）
購買資產的重要性

筆者不是常有剪報習慣，但偶爾會剪下一些自己有興趣的資訊去跟進或存檔。

圖中那個便是當年銅鑼灣一個銀主盤單位。2005年來說100萬就可以拿下。好了，十多年後，2018年高幾層成交價是590萬，升了幾倍。

同樣，如果2005年同一筆錢，當是30萬(我假設買入價100萬借款7成，即首期30萬）投入股票市場買公用股又如何？也有數倍利潤！！！升幅甚至多過樓！

筆者想指出投資的重要性。如果30萬只是放在銀行呆著，近14年來會有什麼回報？我相信這一定會聽到很多個早知。。。。。。

貨幣隨著通貨膨脹而貶值是不爭的事實，同一筆錢，不同的投資選擇，有著不一樣的結果。

投資股樓債匯什麼也好，就算是投資失利也是一個投資活動。 在筆者認識的朋友及所聽所聞中，投資失利一定會有，長贏是騙你的，如果長勝的人士就應該去賭場連買100鋪大細，做到數億身家也可以。投資失利，也是一種歷練，不要再重覆犯錯。

筆者只想指出，投資是要行動。當然追求知識是基本。另外理財分散風險投票也是必須的，至於如何操作，參考投資者的經驗也有用，最要緊還是要選擇一套最適合自己的方法。

十多年來 究竟買股 還是買樓贏？
其實意義不大。
但是如果沒有作任何投資，
財富就沒有進帳，
這就是理財的重要性。

你不理財，財不理你。
😎😎😎

方路華 (Sam, Follower)

平民資本家 ～ 給90後/00後 朋友(一）

平民資本家 ～ 給90後/00後 朋友(一)

分類：投資心得、大灣區房地產、大灣區投資

五個字的大標題，令大家想起什麼呢？

對筆者來說，是股債投資大師林森池。拙文今篇借用此五字一用，去分享一下投資素質。

說是平民資本家，投資資金自然是相當平民，筆者的投資資本也是由工作而來，首筆資本沒有從任何槓杆投資而來，只是抓著當時投資的機遇，一步一步慢慢儲起來。

第一筆資金，約是30萬左右，儲了兩三年才做得到。坊間說有些所謂KOL說靠投資一年賺約8、90萬，有幾多水份或嘩眾取寵大家需理性自行判斷罷。

得到第一筆資金前，重要是先找投資機會。那必先是透過學習而來。當年筆者的投資知識主要也是靠看書及新聞，但隨著近10年互聯網發展資訊發達，自學也不算是難。

在大灣區的投資領域裡，要小心分辨：資訊頃刻在變，但也得要多點做功課了解資訊真偽。不要誤信國內、尤其中介等利益人士的消息。

近日國內所謂放寬限購也要留意，也別胡信，當中涉及的「話攪到」的方法或涉及虛假文書行為，這倒要留意，日後有機會會被翻舊帳。虛假文書是刑事的行為呢。

不要哪誤信網上資訊
近日收到一個有關近澳門又近中山灣區城市所謂放寬限購消息，其實早於去年12月中已在市場上流傳，唯當中從未得官方正式承認：細問中介只說「會攪到」或推說是「人才房」，但大家又可知道有關背後的風險？造假是一個很嚴重的行為，但坊間很多人其實也不會知道當中的風險，只是集非成是、以為無問題、信者得救？但卻不斷替人推介以賺取一點佣金或其他「優待」。筆者不欲站在所謂什麼道德高地去評論個別人士的行為，只是想道出只信而買的後果。

圖中的所謂房產永續使用的地權，尤其是商業公寓投資40年產權問題仍是一個未釐清國家政策的典型例子：如果是國家所發佈的政策必是有公章，或在官方網站有所連結及存檔：不要再亂信別人了，要看證據。一切以官方(通常網站都有gov.cn結尾)

「眾人以為美的事，更要留心去作。」筆者認為投資從來是嚴肅的事，遇上損失資金，這些血汗錢，並不輕易隨便便賺取

p.s. 為免引起不必要之誤會，附圖的政策誠如內文所指，只是網上流傳，並非新政。 投資者易清楚了解，並以官方正式公佈為準。

方路華(Sam)

黃金十二年 ？！

黃金十二年 ？！

分類：投資心得、大灣區投資、大灣區房產

Ten years challenge ~ 原來Follower自己已於去年8月到登過一篇：

https://followerstock.blogspot.com/2018/08/follower-sam.html?m=1

網友Panda上星期在fb tag了一幅筆者在2007年8月參與頭條日報專欄作家陸羽仁(近年陸sir自揭原來就是盧永雄)fans自發攪的網聚照片，其實亦是筆者自己當年唯一出席與股票有關的網聚。照片一出的確令筆者另有一番感受。

看看照片，除Panda外亦並與現時期權專家金曹合照。回想當日的金曹及陸羽仁專欄內網友對股票的熱忱，亦影響了自身與日後投資的取態。

想當年在舊公司打工，舊公司是一間有萬多名員工的本地上市公司，工作已非常穩定，而當年2007年前已擁有自住樓，其他投資只是股票有較深入研究，而真正轉變亦是摸索了一段時間至2008-09年後才陸續出現。

所以投資是沒有捷徑的，只靠一步一步的慢慢去轉變，並要持續學習。

筆者基本上是一位非常慢熱的人，交朋友通常都會在認識一段時間後方會表達一下自己對某些事情的看法，政治經濟之事亦然。其中一個主因是反而想先了解對方的立場，正所謂「路不同不相為謀」嘛。

說回股樓投資，仍清楚記得於2012年才領悟到 「以股生樓、以樓養樓，再以樓的現金流去養股」的股樓兩邊走方程式去造大個餅。當然，當年(大概是2009年)以義務性質去協助其他blogger如財叔及Kenneth兄(何總)制作的答問集的確令到自己更了解一些買賣樓知識並實質操作，尤其是有關心態的處理。問答集的出現的確令當時一班磚頭朋友視作天書去珍藏。其實Kenneth兄的飯聚倒是出席過，但從來也未與財叔見面，fb群組倒是參予了幾個，相信這也是一點緣份及網上交流的特色罷。

股市在幾年間用月供及持續買入一些優質股（包括銀行、內需及市場專利股等）亦為筆者帶來財富的累積，詳細操作可在blog內逛逛看看。

至於幾年前開始去進軍大灣區房產投資，九市中多個市已經去過，過去幾十次的買賣成交所有流程已是瞭如指掌，至於買賣合同有幾多人願意花時間去了解？擁有法律知識的筆者連港澳粵租務合同也是自制的了，部份臨時買賣合同也曾自己草擬過，連上律師樓做正式合同時律師也稱讚是滴水不漏，這相信是多年來練功下的功夫罷，亦了解當中的風險。

坊間太多水過鴨背濫于充數之輩，當中隱藏多少買賣風險又會有幾多人願意去表述？帳面的風光，但背後隱含著的風險卻是無限大，尤其是高槓桿的買賣操作，背後盡是違反法律上的操作。正如筆者曾多次向學員表白並提醒：「投資想增加被動收入啫，真的要去得那麼盡嗎？」財演糊口的技倆倒會明白，但讓人墮入法網那是不必罷。

合法合情合理？何在？

有關隠藏在買賣各處的陷阱，由搵盤至買賣、裝修及出租等流程筆者很多親身的特別經驗亦是非常珍貴，當然也有鮮為人知的，整個買賣及至裝修放租出租攪水電煤氣淘寶亦成了專長。在《鱼魚漁授人以漁價值投資》群組內有朋友笑說我不會以大師自居，這當然啦，筆者只是個較有心得的一個投資者而己。位份之事從來也不需要，最重要的還是心態。方路華之中文名也是被逼改的，只因facebook不能再接受個人FB用Follower這名稱而已。

不同時段的確會有不同的投資方向及策略，並不能一本通書睇到老，要變通。當中筆者認為參透「股樓兩邊走」的投資操作及心態的確可以幾投資個餅做大，這實實在在的經驗的確也讓學員具體了解運作。至於能否學以致用，還要看其心態。

正如之前拙文的分享，明白既講股又講樓來說，有很多人會認為不能相容，但筆者的睇法是兼容的，原因：

。利用了投資買樓的槓桿

。樓的租金帶來重要的現金流

。股的股息也帶來了現金流

。樓股相互投資帶來1＋1=3的Synergy 協同效應

。不能相容的表述只是不明白不去了了解

黃金十二年，筆者戰戰兢兢的渡過了，大家過去十二年又怎渡過呢？

結語：

沿用自己9年前寫的一篇blog文作結語，別有一番感受。

為70後打打氣, 加油 !

工場上似乎沒有什麼出路可言, 後70怎麼辦?

http://followerstock.blogspot.com/2010/03/2-70.html