Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (四)

Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (四)

雖然筆者會預期到3月份內都會有機會再下注，筆者也是平凡之輩，跟大家一樣沒料到一個石油組織增減產協議的拉倒及新冠狀肺炎在歐洲及北美的疫症急速變化，導致環球股市在3/3/2020, 12/3/2020及13/3/2020來個大調整，其中以13/3/2020香港股市一開市便是跌近1800點，災味甚濃。Watchlist的某些股再次進入可買入範圍，12/3及13/3連續兩天分別入了第三注及第四注。當天是買股不買市，開市時set好價錢，合價便成交。

當然也沒料到，13/3/2020收市前來個小奇蹟日，小計12/3及13/3兩天入的股在收市時已平均有6%的進帳。誠然，這只是帳面利潤而已。

比起上月份買的股截然不同，該兩天主要買了內銀、地產股及國內內需股。

由於疲情已全球擴散，相反國內疫情漸見受控，至於國內其實做了一系列措施但一般投資者/港人或未有留意，容許筆者另一篇再行分享。入貨策略及配置方面也跟以下比例但方向則著重買了國內企業及主力內需的公司，那麼國外的生意有影響也不會直接影響營業額。

RECAP：

銀行/金融：25%

公用/地產：25%

高新科技 ：15-20%

消費/內需：15-20%

醫療藥物 ：10-15%

現時仍沒持有任何醫療藥物股，股票是收集，不是跟風炒。。。

資金分成20份，用了4注仍有分段6注及另外10注待熊。

溫馨提示再提示，投資資金要的是閒錢，未來經濟前景有烏雲的機會甚大，大家努力之餘也要積穀防饑，保住份工為生存可能更為重要。唯重中之重當然是自身及家人身體健康，保持家居及個人衞生，勤洗手，莫做幕後黑手。。。

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Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (三)

Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (三)

今天想略為解釋一下「待熊基金」的概念。
「待熊基金」概念是Rexh所提出的，但有見投資谷的朋友對「待熊基金」的了解並操作不是太明白。故此約略也再一提。詳情各讀者也可參閱筆者和Rexh的最新拙作《鱼魚漁 持續價值投資篇 一切從芝士開始》。

「待熊基金」入市要訣首要是要有耐性。現階段股市仍不是「待熊基金」進場時。

當市場一些大藍籌股息出現12%，對，是12厘，才是考慮入市時。故此，上一篇Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (二) 所提及分20注，第11注才是「待熊基金」入市是計算出來的，意即「待熊基金」入場的話大市仍需跌60%左右？無可能？2003年沙士、2008年金融海嘯正是這個情況！

當市場哀號遍野時，才是「待熊基金」真正出場時。幾時出現？天曉得。

「待熊基金」的心法是："等"。

Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (二)

Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (二)

昨天(24/2/2020)趁大市回吐7百幾點時，繼上月 (21/1/2020)watchlist的某些股再次進入可買入範圍，是今年第二注再買股票。

比起上月份買的股截然不同，買了高新科技股的第一注(大家不用估, 不是阿里媽媽...)、地產及消費/內需股。入貨策略及配置也跟以下比例：

銀行/金融：25%

公用/地產：25%

高新科技 ：15-20%

消費/內需：15-20%

醫療藥物 ：10-15%

暫時沒持有任何醫療藥物股，股票是收集，不是跟風炒。。。

Recap一下，為方便計算及理解，將資金分成20份，其中10份分10注，另外10注留待熊，那就較容易掌握。當大市，每跌10%入一注，那待熊便是第11注。

*不要以每跌10%分10注最後那注便是零 0.00，舉一個例子：
股價＄100，跌10%入第一注，成本價＄90，再跌10%入第二注，成本價＄81...
如此類推，有疑問可翻看Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (一)之闡述。

現時是投資心態最好磨練的機會。昨晚美市跌1千點，當大家以為港股也要跌6、7百點時，開市跌幾十點，收市還升！但watchlist有些是3至5年的低位，股市大跌大戶質底幾隻權重股就可以，但筆者買的是股票即是上市公司本身，走貨離場的人總同心理有關，或常換碼。。。點知愈換愈跌！

所以買股只跟本身股票價值就可以。三年低位，近10年也有穩定派息，現在是7.5厘以上的息率，加上可能日後出現30%以上升幅，何樂而不為？

潮是否開始退？我不知道，我只知我一定有著泳褲。大家努力，勿被沖走。

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國內鋪位有投資價值嗎？

國內鋪位有投資價值嗎？

國內鋪位投資，相比起投資住宅🏠，陷阱更多，屬於高階玩意，不能不小心。

關於鋪位，總有一些狀況要留意，以下是網上一些資料，整合如下：

第一、抬高鋪價返租，透支升值空間：

如一個市值僅1.5萬元/平方米的商鋪，開發商將其提高到3萬元/平方米並承諾10年返租賣出，小業主年收益8%。假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年後，投資者雖然租金收益為鋪價的80%(每年8%×10年)，共收到租金2.4萬元/平方米。

但投資者如果此時將商鋪出售，也只能賣到1.5萬元/平方米，實際房產收益為50%，賣出後虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實際年收益率也只有：(2.4萬元—1.5萬元)/3萬元/10年=3%，遠不及開發商宣稱的「8%」的年收益率。

投資提醒：時下「返租」已成了開發商賣商鋪的一種包裝、營銷手法。這種「返租」雖然貌似很豐厚，但其實「羊毛出在羊身上」，早在開售前，開發商就已把返租租金加到商鋪的售價中，通常都會將售價提高三成左右來進行銷售，因此即使所有返租租金一次性在樓價里減扣，開發商也不會虧本。如果能順利地再將商鋪租出去，開發商可另賺一筆；如果租不出去，開發商也可以全身而退。而投資者不但得不到返租期間的租金收入，更因為高房價而透支了本應屬於投資者的升值空間，可說是承受了雙重損失。 

第二、經營不善，開發商人去樓空：目前市場上在售的帶返租的商鋪，大多是商場鋪或批發市場商鋪。

業內人士指出，這類商鋪的租金回報如何、能否升值都完全視乎項目後期的招商和經營情況，只有定位準確、招商良好和經營管理完善的商場，商鋪租金回報和升值前景才有保障。如果開發商賣完便悄然離場、招商不佳開不了業或者開業後經營不善又關門了，小業主的投資就會血本無歸。

投資提醒：商鋪投資者千萬不能單憑高額返租回報就貿然下手。購買前先應調查清楚項目的地理位置和商圈環境，考查商場業態定位是否順應周邊商圈需求，交通是否方便等等；其次是項目的經營團隊是不是有成功的運作經驗，有沒有能力經營起來；再次還要看開發商的實力和資歷，這主要是判斷開發商會不會捲款離場的依據。值得提醒的是，目前有些在售商場鋪雖然是品牌開發商樓盤的裙樓商業，但產權早已易主，跟原來的開發商全無關聯，投資者切勿盲目追隨品牌，應查看相應的法律文書及相關資料後再做決定。

第三、小鋪合併出租，辦不了房產證：為吸引小投資客，不少開發商在賣鋪時盡量降低門檻，將商鋪切成了幾平方米大的「微型鋪面」出售，同樣帶返租條件，誘使更多小型投資者進入。但這部分商鋪賣出後，為了方便招商，開發商又經常會根據商戶的要求將小商鋪合併出租，這就造成小商鋪間沒有界址，根本無法測繪，也辦不了房產證。

投資提醒：業內專家提醒，部分帶返租的商鋪交樓後業主實際上並不能及時收樓，因此對商鋪也就喪失了處置權，如果開發商直接將商鋪合併或分拆出租，根本無法通過規劃驗收，房產證也不可能如期辦出。如果因開發商原因而辦不了房產證的，開發商就要承擔違約責任，延遲辦證的違約責任屬於嚴格責任，開發商不得以業主沒有損失作為抗辯理由。如果開發商拒不承擔責任，購房者可通過司法途徑追究。

第四、「長租約」商鋪返租：部分在售的一些商業項目根本不是產權鋪，銷售方賣出的實質上只是一張長期租約，而且還要求投資者提前付20年的租金。

因為沒有產權，有的一間商鋪被同時「租」給了多個人，就算有貌似豐厚的返租回報，仍難掩無產權的危機。這種情況多出現在東南沿海一帶，在廣州、東莞等地，該類商鋪尤為普遍。廣東省流通業商會執行會長黃文傑認為，廣州不少專業市場或是臨建物業或由舊廠房改造，只有物業使用權而沒有產權。投資不帶產權的商鋪，出了問題，投資者的追討難度大，所以應更加慎重。

投資提醒：按規定，超過20年的物業經營權是不允許轉讓的，如果開發商一次性收取30年的商鋪租金肯定是違法的。如果是20年以內的長租約，雖然是合法的，但卻容易讓「有心人」打「擦邊球」，利用高額返租回報吸引商鋪投資者，通過轉租形式一次性向他們收取十多二十年商鋪租金，等於從投資者手中圈了一大筆錢後，再分月、分年付給投資者高額利息。

而開發商拿著圈到的錢去做二次投資，一旦投資失敗，資金鍊斷裂，商鋪投資者的返租回報就成了泡影。因此，投資客在購買時時一定要瞭解清楚商鋪是否有產權，是否存在抵押，有抵押的要在開發商辦理塗銷抵押後再付房款。

第五、舊裙樓商鋪包裝上市，產權年限短：商業物業產權一般為40年，但目前，除個別一手商鋪擁有40年產權外，絕大多數商場鋪和專業市場商鋪銷售時產權都不足40年。

提醒：對商鋪來說，產權年限就意味著業主收租或經營收益的年限，商鋪產權到期就要交高額的地價才能繼續使用，直接影響到投資回報。所以買鋪前一定要先瞭解清楚商鋪剩下的產權年限，衡量投資是否划算。

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有養份需灌溉的投資

有養份需灌溉的投資

早陣子有機會跟一位同行前輩去大灣區內某城市考察。這位前輩朋友做的生意一點也不小，是一年幾億元的生意。

他的生意是重工業，是一項需技術人手的行業，惜行業在香港來說是夕陽工業，年輕一輩也不願入行。原因？太辛苦了。原本朋友也曾意興闌珊想將生意賣掉而提早退休，但因為其對行業的熱誠及興趣，在機緣巧合下北上卻找到了新的機遇。

在內地，從他在無任何人士有關連，到他一步又一步去跟內地人去商討，當中固然吃了不少苦頭；由於在內地他欠缺是人手及技術網絡，在培訓的日子他幾乎每天也是中港兩邊走；除了時間，融資方面亦是很大的問題：聽他說去年因某供應商走數，供應商最後破產收場，已令他虧了一千多萬，可想而知，小生意隱藏不少風險。

幸好他的主要客戶群都是相當有實力的，從不會走數，且生意愈做愈大。故此，

虧了一千多萬的仍能頂得住。

筆者非常欣賞他：勤力、不怕吃虧、做事有heart、樂於提擕後輩、健談。業界也給他非常好的評價，而筆者從他身上亦學習了不少做人處事的道理，一生受用。例如盡耐性教育下一代，道出無私的教與學。

有養份需灌溉的投資

從這位前輩朋友身上，看到是有養份需灌溉的生意；應用於投資，行業本身在香港式微但在國內卻是方興未艾 ～ 落差分別在於更前衛的技術。 本是被淘汰的香港生意，機遇一來，有知識、有技術、有分析及多方的處理方法，就如《鱼魚漁持續價值投資篇》有關「瑞士芝士」之理論一樣。

養份是由泥土及泥土內的營養、水及空氣所提供，是植物界生存所需。

至於養份需灌溉就如「待熊基金」之精髓一樣：等 ～ 靜待最適合的時機。

#鱼魚漁持續價值投資

#瑞士芝士理論

#待熊基金

Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (一)

Sam 股樓兩邊走系列：買股入市實戰紀錄 (一)

今天(21/1/2020)趁大市回吐６百幾點時，驟見某watchlist的股已進入可買入範圍，自去年曾於投資上的安息年休養生息，今天始入第一注再入市買股票。

當成交後，也在《鱼魚漁》授人以漁whatsapp群組分享，想不到引來一陣討論：

有什麼推介？怎權衡分注入市？待熊操作......等等。　

當時心中即想起之前分享了一篇有關月供配置方案，考慮再月供股票

其實入貨策略及配置跟以下仍相似。

銀行/金融：25%

公用/地產：25%

高新科技 ：15-20%

國家內需 ：15-20%

醫療藥物 ：10-15%

為方便計算及理解，將資金分成20份，其中10份分10注，另外10注留待熊，那就較容易掌握。當大市，每跌10%入一注，那待熊便是第11注。

*不要以每跌10%分10注最後那注便是零 0.00，舉一個例子：
股價＄100，跌10%入第一注，成本價＄90，再跌10%入第二注，成本價＄81...

如此類推：

注	價	跌10%	每手100股	備註
	100	0.9
1	90	0.9	9000.00
2	81	0.9	8100.00
3	72.9	0.9	7290.00
4	65.61	0.9	6561.00
5	59.049	0.9	5904.90
6	53.1441	0.9	5314.41
7	47.82969	0.9	4782.97
8	43.04672	0.9	4304.67
9	38.74205	0.9	3874.20
10	34.86784	0.9	3486.78	65.1%
	58.6189		58,618.94	1-10 注
11	31.38106	0.9	31,381.06	11-20 注
		共銀：	90,000.00	20注
		平均注：	4,500.00
		每股@：	45.00

如下星期再跌1,200-1,500點左右，筆者第二注資金入市便出現。

現時是投資心態最好磨練的機會。

另讀者可能問，所有資金已用盡怎算，或是怕買錯股，那麼，開始月供吧，怕輸怕死怕揀錯便應月供 2800盈富基金。

潮是否開始退？我不知道，我只知我一定有著泳褲。大家努力，勿被沖走。

#股樓兩邊走

#鱼魚漁授人以漁價值投資

《鱼魚漁 持續價值投資篇 一切從芝士開始》- 內容介紹

《鱼魚漁 持續價值投資篇 一切從芝士開始》

內容簡介	：
作者Rexh及Sam以英國學者Dr. James Reason所提出的「瑞士芝士理論」（Swiss Cheese Theory）與讀者在另一層次分享投資上的危機、風險與機遇。 「瑞士芝士理論模型」的學說多應用於發生意外後的成因調查及分析，而學說基本上似乎與投資風馬牛不相及，並沒有任何關係。唯獨在一次機緣下，作者在研讀學習上參透了這個「芝士理論」方法其實亦可應用於投資方面，經過反覆思考及論證，發現實際操作及情況也可應用於投資上，與發生意外前後危機至損失的時間值不謀而合。 「芝士理論」可說是「鱼魚漁授人以漁價值投資」一項重大投資理論上的應用，故作者也在此跟讀者分享，讓大家透過「芝士理論」全面了解投資是一回什麼事，尤其是他們核心所提倡的「價值投資」，以達「授人以漁」的結果。 在投資知識及思考分析兩個層面，因篇幅所限，作者在本書集中分享粵港澳大灣區房地產的資訊以助思考分析。如果讀者心水清，其實會發現不同城市，只要拿著一樣的數據，但藉著一丁點兒不同的數據鋪排方式，讓大家一起去分享數據演繹；這也是學習的一環。 至於在投資心態及實戰應用方面，股票及房地產投資作者也會詳盡分享，包括Sam所提出的「股樓兩邊走」TM 及 Rexh所提出的「待熊基金」TM。 本著作首版版稅，全數撥捐「亮光文創慈善行動」作慈善用途。請多多支持。 可直接點擊亮光網站直接購買： https://www.enlightenfish.com.hk/bookstore/finance-and-investment/978-988-8605-35-4-detail
作　　者	：	Rexh 及 Sam
出版　社	：	亮光文化有限公司
出版日期	：	2019年12月
書　　度	：	150mm X 210mm
頁　　數	：	280頁
釘　　裝	：	平裝
國際書號	：	978-988-8605-35-4
書　　價	：	HK$168

生命麪包與投資 （下）

生命麪包與投資 （下）

上一篇筆者提及近日大賣的生命麪包跟投資的關係。

應用於投資，就道出了幾個原則。上一篇提及了知識盲點，這篇再分享一下第二點的經歷及觀察和第三點投資偏好。

投資經歷乃隨著時日所累積的經驗值。如何能獲取經驗最直接當然是實戰的經驗。別人的經驗也是可取，最直接當然是透過溝通及閱讀。姑勿論是何種方式，讓自己去觀察經驗獲取成敗的原因並需改進的地方是重要的一環。

好的投資經歷讓投資者可以嘗試重複同一方法或步驟，察驗該方法是否可反複操作，這是投資致勝的關鍵：壞的投資經驗則令投資者知道這是錯誤投資的結果，如能總結經驗，明白及分析錯的原委、並修正錯誤，這便能減低下次投資損失的情況。

至於投資偏好便是投資者的投資行為。有一止朋友喜歡買reits因其穩定回報；有一些則喜歡內房及內房管理；有一些則喜歡金融銀行；有一些則鍾愛科研科技醫藥；更有一些如筆者喜歡研究實業股。縱然各有投資領域，投資者自己喜歡便行，喜歡它，追隨它，了解便更多。

喜歡吃生命麪包，是基於以往經歷及鍾愛，喜歡跟愛人一樣，有時可以幾麻目。

最後，賣個小廣告，麪包加上芝士是否合大家胃口？筆者與Rexh合著的「一切從芝士開始」或也讓大家重拾往日吃芝士的情懷：套用於投資也更是一個突破！

#投資知識#知識盲點#經歷值不分好與壞

讀者文摘 - 生活雋語

讀者文摘 - 生活雋語

小時候很喜歡看「讀者文摘」Reader's Digest - 相信很多讀者都未必睇過。

當年閱讀的讀者文摘屬於香港中文版，形狀是一本小書B5 size (即A4紙對摺一半)，內裡有不少文章，除了每集一主題外，也有不少人投稿：散文、生活時尚、財經、政治、人物專訪等都會有，一本文摘足夠讓你花好幾天時間去閱讀。

論觸動的文章實在已記不起但筆者卻非常喜歡看的是一些生活雋語：短短幾句說話，字數二、三十個中文字，卻論述很多道理，儼如聖經內金句或中國古代詩詞一樣。生活雋語有些是外文翻譯的、有些是文言改寫、有些是新創作；短短幾句令人反覆思考，頗有意思。

自從近年網絡普及後已沒再睇文摘，網上海量資訊一生也不會睇完；近年只是按工作需要或按興趣才看一些書籍，但不再是散文文章而是財經、經濟新聞及專科專業之資訊。

近半年開始轉載，甚至嘗試學習寫幾句有意思或值得深思的成為「小魚生活雋語」，與讀者分享。

如讀者群，或路過的朋友有睇過「讀者文摘」的，不妨留言，揮揮手🙋‍♂️🙋打個招呼，甚至寫兩句當年喜歡睇文摘那一節，相信都幾有趣。

#讀者文摘揮手區
#小魚生活雋語

芝士理論 與 投資 與 鱼魚漁持續價值投資

芝士理論 與 投資 與 鱼魚漁持續價值投資

首先，多謝讀者們的支持，購買著作《鱼魚漁 持續價值投資篇 一切從芝士開始》，除有機會跟大家分享一些理論及心法外，亦作了一件善事，因為收到的版稅將全捐「亮光文創慈善行動 」Enlighten & Fish charity action作慈惠之用。

芝士理論以往用於坊間嚴重事故後的分析，通常用在檢討事故，看看發生事故後查找不足從而改善當中的甩漏。

以概念來說：
芝士理論套用於投資，目的是為了避免投資上的損失，或減低在投資上的全盤損失；
那至於鱼魚漁價值投資呢？就是從投資過程內發掘出優質的資產，不論是股票或是房地產，在市況不佳／投資情緒低落時，持續買入有現金流的資產並一直持有，製造現金流這條水喉。

透過鱼魚漁，將「授人以魚不如授人以漁」可重複操作的方法惠己及人，令到每一位都是得益懂捉魚食的漁夫。

芝士理論，不難學，也易學懂，只思考而不行動倒不如此刻「一切由芝士開始」，獲知識、重分析、具思考繼而行動，作一個管理金錢財富的「好管家」!

#鱼魚漁價值投資 #一切從芝士開始 #芝士理論#亮光文化 #亮光理財#管理財富的好管家