(156) 考慮、抉擇 - 投資國內樓 (三)

在Follower考慮買重慶樓時, 搜集資料非常緊要: 如買樓手續、稅項、佣金收費、各類開支、出租回報及稅項等等亦非常重要。以下是在各方得來的資料(有錯請指正)

1. 買樓手續

如果一手, 如果個代理商要指定銀行做按揭, 如果佢要你搵擔保, 9成9係要你封紅包.

如果二手, 係因為個房產証問題.

個房產証首先要由賣方按揭銀行贖出來, 呢一筆錢係要擔保公司出的, 要天天計利息 ,呢個利息就係所謂既按揭擔保費. 之後個房產証就可以去公証所轉名, 一直到你買方既按揭銀行批就錢.

一般15天(天天計利息), 呢個利息就係所謂既按揭擔保費. 所以點解d地產標榜有賣家紅本在手, 紅本在手賣家, 你可以省好多錢($7000-$8000) 同時間紅本在手就係無銀行按揭, 房產証已經係業主度, 如果現金交易可以直接去房產局過戶就得啦! 

紅本在手 = 樓契響自己度(即係供滿左)

樓銀一次付清,95.5折, 辦房產證三萬幾; 另外律師費,公證費,合約費,房產處登記費加埋約5千人仔.

2. 稅制

契稅1-3%不等, 要睇面積同埋房屋類型(別墅會貴啲), 其他立立什什仲有1-2%, 不同省市不同費用 (Follower按: 各處鄉村各處例? 這就是大陸!)

3. 評重慶樓

重慶樓算幾平(相對其他直轄市), 市區新樓還6-7千一平米, 和黃的珊瑚水岸二手價要12,000-13,000一平米, 瑞安重慶天地要13,000-14,000.

4. 出租回報

以重慶樓來說, 有2-3厘已不錯. 如買的是重慶天地, 可享有略高租值 (預期比較多外國人租).

另外, 

1) 香港有無銀行做按揭 - 東亞、永亨、星展、匯豐、恆生, 借港幣、供港幣, 有著數.
2) 大陸有邊間銀行好 - 其實間間都差吾多..睇手續費多少
3) 二手樓可按幾多成 - 七成 (Follower按: 是日新聞報導90平米以下即日起祗提供7成按揭, 以往是8成)
4) 現在大陸利率如何算？如供五年計！- 港幣就做P-1.5%

想買大陸二手樓最緊要查清楚舊業主辦好房產証未，同時要知道層樓有無按左俾銀行或財務，層樓納左稅未. 如果層樓係有按揭的話，手續就比較麻煩。須要先搵公証行擔保，先向錢行貸款幫舊業主贖回房產証。再去國土局辦理將房產証轉到自己名。攞到房產証後再按俾銀行。手續煩複而且須時甚長。所以如非必要，都係買一手新樓好過。

另外，香港銀行做按揭當然好過大陸銀行好多。你去香港銀行做按揭，係你俾生意佢做。你去大陸銀行做按揭，就係你求佢借錢俾你。

至於按揭利率方面，每年只會變動一次。當年頭定左利率後，果年內不論利率點升降都唔會變.

以下是在網上找到國內買樓徵稅之費用, 惟不確定是否適用於重慶.

另附上頭條日報專欄人氣企業CEO陸羽仁(陸SIR)於今年4月曾作有關國內樓市之宏觀分析, 值得參考.
陸羽仁  營運人生（１２）- 教你如何賺到五百萬
2010-04-22

http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=5YTPBH5B812303&id=241016&catID=&keyword=&searchtype=

(155) 抽不中博士蛙、收到Soho中國股息、買入載通

Follower與太座eipo各抽一手博士蛙結果落空... 不過一提的是computershare中央證券作為中介已即晚將款項自動過戶至自己的指定戶口, 值得一讚相關效率之快.

博士蛙今日收$7多, woo! 市盈率已達40倍, 絕不追入.

另外, 收到Soho中國股息共$68.61, 此股近日已升了不少.... 雖然有排未返家鄉招股價, 不過$68元夠食兩餐晏仔, 好過無.

前幾天以$24.5小量買入一手400股的載通, 買入原因祗想可藉此日後多留意此股...... 起碼有息收. 倘跌至$20左右, 會再加注增持. 此股10月4日(下星期一)除淨, 相信必可達"財息"兼收.

(154) 中國房產 - 房產稅政策國慶前後出台，明年實施可能性大

21/09/2010 09:37
《中國房產》報道指房產稅政策國慶前後出台，明年實施可能性大
《第一財經日報》引述消息人士透露，內地新的房產稅是對原來的房產稅政策進行修改，可能在國慶前後出台。「目前有幾個方案，估計明年元旦實施的可能性比較大。」

上述消息人士強調，這次有關部門重新修改房產稅是「加上新東西，不需要人大批准，國務
院批准即可，時間短，效率高。」
不過，開發商似乎並不知曉此事。ＳＯＨＯ中國（００４１０）董事長潘石屹表示，未聽說
即將出台房產稅方案的消息。
１９８６年開始實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》只針對城鎮經營性房屋和出租房
屋徵稅，對個人所有非營業用的房產則免徵房產稅。
自２００３年，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等六省市開始進行物業稅「空轉」。
２００７年，稅務總局和財政部又批准安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地
區。今年以來，關於上海和重慶將獲准開徵物業稅或房產稅的消息滿天飛。日前又有消息稱，針
對房產徵稅的試點地區可能定在京、滬、深、渝四個城市。然而至今沒有開徵的時間表。
熟悉發改委系統的機構人士透露，上海的房產稅試點方案上次在上報國家發改委被退回後，
目前還在修改中，尚未上報。

(153) 收到宏利及匹克股息

這幾天及今天分別收到宏利1,400股之股息$1,004.98及匹克8,000股的股息$560, 合共$1,564.98.

如Follower 的 Editgrid 試算表內, 上半年14隻股票(連同月供中人壽)共有8間公司派息, 共銀$9,374.09. 如減除渣打以股代息共10股, 即$7,337.88. 起碼可多買一手1,000股的建設銀行。

這些股息將暫時儲起留待個別愛股調整時買入股票 -- 如先前述, 達至再投資及覆式增長。

(152) 考慮、抉擇 - 投資國內樓 (二)

上一篇提及以次序、增長發展及方便管理物業計, 要留意的地方是澳門、天津及重慶。現再進行分析:


1. 澳門
人口56萬. .以增長GDP(生產總值)計, 2008年為$1,718億葡紙, 人均生產總值(Per Capita GDP)為$31.3萬葡紙. 仲高過香港, 為亞洲第二. 第一為日本. (註: 2008年香港GDP為：16,769億港元；人均24萬港元)


澳門經濟主要以賭業去扶持. 樓價方面, 以2008年升幅最為厲害. 惟自金融海嘯後再沒有很明顯的升幅. 與香港一樣, 新樓十分昂貴, 要$6,000一呎.


租金回報相當差, 近日在網上瀏覽各地產網頁"做功課"時, 發現整體租務市場回報比較低. 就以有香港上市激成投資、位於氹仔的海洋花園的租金罷. 1,500的建築面積, 租金祗是$6,000大元, 租金竟是$4@呎 ! 以平均$2,500一呎即約$375萬一間樓回報率祗有1.92厘 ! 是一項極低的投資回報. 同一筆錢以現價買入比較穩陣的公用股, 或最近提及的孤兒寡婦股0062載通, 最少的也有3.5厘回報; 或甚購買早前流行的REIT(房地產信託基金), 如0405越秀, 現價也有約7厘的回報.


Follower雖然也相當喜歡澳門, 尤其是美食及當地文化(一年也會去兩、三次呢!), 惟投資來說暫時不是太理想. 


2. 天津
人口1,000萬的天津市.以增長GDP(生產總值)計, 2009年增長為16.5%或$7,500億人仔, 人均生產總值(Per Capita GDP)為$62,403人仔. 惟樓價已要$2,000人仔或以上.


3. 重慶
人口3,000萬的重慶市是人口稠密的地方。以增長GDP計, 2009年增長為14%及2010年上半年為19% !! 或$6,530億人仔, 人均生產總值(Per Capita GDP)為$28,180人仔.


香港及新加坡增長GDP計是3%左右, 國內平均是8%. 增長14/19%的確是一個很大的數字, 比80年代的香港更厲害. 


樓價方面, $1,000人仔一呎左右亦有不少選擇. 要在嘉陵江附近的, 有0272瑞房的重慶天地或屬重慶龍頭發展商0960龍湖地產. 


==重慶近一年之大事發展==
2010年2月8日，内陆第一个，国内最大的综合保税區--重慶西永保税區獲批成立。這裡或將建成亞洲最大的筆記本電腦製造基地；　

2010年初，在城建部编制的《全國城鎮建設規劃》中，提出了重慶作為國家五大中心城市之一的構想；


2010年6月18日，繼上海浦東，天津濱海新區之後，成為第三個國家級新區--重慶两江新區正式成立。
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跟進:
回應主題, Follower將集中研究投資重慶樓之可行性。如決定投資, Follower將需沽出部份股票, 以籌集首期(以買1,000呎左右, 每呎$1,500計, 約為150萬人仔, 樓價30%左右, 約50萬港元).
暫時未有定案.


另外, Follower現正搜集購買國內樓之資料(如稅制、相關手續、供款方法等). Blog友如有資料請在留言分享一下, 感激!!


人均GDP參考(PER CAPITA GDP), 另有2010年之預測
http://twbusiness.nat.gov.tw/old/pdf/sec9.pdf