(158) 考慮、抉擇 - 投資國內樓 (五)

現再分享yy太經驗之回應, 對於我這個layman門外漢實在得益不少.

Follower  29/9/2010 21:18:03  yy太, 謝謝妳的回應. 為免佔用陸SIR版面, 在此分享比較方便. 爬文亦知妳已早前買入北京物業, 有遠見! 惜銀彈有限, 不能"吼"北京、上海物業, 惟有從重慶入手...我同意在香港上網找盤及相關資訊有困難(難分真偽), 近日不斷看也看到眼花凌亂. 如時間許可, 我會於10月中走一趟重慶三天, 找盤看. 惟出發前做功課先要了解有關買樓手續, 可否分享一下? 我想買120-150平米精裝樓. 稅是否1.5%(還是3%?), 又有什麼其他費用. 早幾天我曾電郵問瑞安及龍湖欲直接向發展商買, 但未有回應...(可能石沉大海) 就陸SIR建議, 上網有關別墅的, 如龍湖大學城的花千樹、東橋郡、睿城(近沙坪)太遠[還比重慶天地遠], 悠山郡很美很有丹麥屋風味但要$2-3萬一平米、反而酈江位於南岸區近未來另一CBD像很不錯, $7,500一平米, 望長江景... 說太多了, 可否分享多一點重慶之行? 春森是否清水樓而不是精裝? 看龍湖中期報告, 直至6月尾尚有41萬平方米未賣. 第一次留意大陸盤, 太多疑問了。 Follower yy  30/9/2010 17:21:45   follower 1) 您的問題, 有些我答不到, 己轉問了本地之中產人士朋友. 看幾時回話, 再轉告. 2) 重慶之行, 很好. 您去到會知. 薄總之管理勁好.領導人2-3年間令冶安,經濟都活起來. 不明朗的,本地人好擔心的, 是頭2位好領導太好了. 會比國家升調到其他地方, 很多傳言. 但這風險,全世界都會有. 3) 生活使費是北京, 上海的8成, 人工是北京上海的7成. 現在老外不多.但有大公司 如hp, 會開分部發展,之後會好一些. 4) 本人不了解別墅市場, 除非好熟,如果不是, 我每地方傾向先買不可取代之市中心, 外國人市場之住宅, 分層的,(比如,我們易的了解,像香港的灣仔, 星街,或者中環之行人梯樓,或者太古城) 我會選香港公司./管理, 因為您入過土炮樓, 發現,無論外面如何像香港豪宅,入面之走廊配套一定很土炮, 暗, 快殘, 三年像十年.升值會慢.(當然都要看budget 及勝價比).有買,比只看,只想好. 別墅,選錯機會大,但賭大,賠大. 不過出租維修, 都勁.自己算下. * 北京我再買, 一定是別墅. 買別墅一定要看全小區花園設計統籌,升值差好大. 唔知點同您講, 是感覺.您看京士柏山,康樂園 同加州花園之歷史, 您就會明. 5)今日出了打樓,小心. 我同老公的經驗是越打, 豪宅越貴. 但要有最壞打算, 守五至十年.不會像香港一年走2,3轉. 6)我們建議大陸樓,能力ok,最好大過90平. 是一個大眾買私樓的正常要求. 最好2居,至3居. (120平, 至150平, 客路會廣及水頭足一些. rule of game 同香港差不多.) 7)注意: 重慶天地有些小居面前很貼山坡及大馬路, 買的時候要醒目一些.*有一個消防局,(是內設自己的,發展好勁. 起好,會是一個西九豪宅項目), 買時都要醒目d. yy太

(157) 考慮、抉擇 - 投資國內樓 (四)

Follower於國內樓市認識祗是皮毛, 故日前另向頭條網陸羽仁陸sir請教, 另有網友yy太的回應, 現節錄回下:

24/9, 28/9
Follower問: 

1) 心儀中有佛山的嶺南天地及重慶的重慶天地(前者皆是瑞安樓)或重慶龍湖樓, 你會怎比較此兩地的升值潛力? (因佛山-廣州將有鐵路接通而重慶2010上半年GDP增長達19%)

2) 買樓手續及按揭方面, 是否必須在該地完成(咁咪要走好幾轉)? 如前陸SIR你所述, 按揭或可在港銀行供港紙, 那需不需要在大陸開戶口?

3) 現大概鎖定目標皆為江景樓, 分別為龍湖的春森彼岸(江北)或瑞安的重慶天地(渝中), 呎價分別為10,000(春森)及15,000(重慶天地)人仔一平方, 惟怎取捨:

 a. 春森比較近CBD朝天門解放埤一帶, 只是一河之隔, 又比較近機場;
 b. 重慶天地在google看比較遠, 但瑞安正打造為另一CBD及社區;
 c. 比較呎價, 同是新樓相差近5成, 重慶天地是否升值潛力較高, 所以國內朋友/投資者願意以高價購買? 究竟是以位置先行還是社區先行?

陸sir答: 若比較佛山和重慶樓，我覺得重慶好啲，重慶天地和龍湖的樓都不差。要買的確最少要上去兩三次。若用香港銀行借港紙，整個貸款係是港幣結算，但我唔知要不要開大陸銀行戶口。你講的重慶龍湖的春森彼岸(江北)或瑞安的重慶天地(渝中)，我有實地睇過，兩處都唔錯，位置春森彼岸好啲，重慶天地遠啲，但我信幾年後重慶天地的酒店同辦公樓落成後，那裏又是一個新中心。所以雖然一個1萬，一個1.5萬一方，但各有賣點，都得。第三個選擇是龍湖搞的別墅，聽講都唔錯，可以去睇吓。

網友yy太回應: 2個地方我一樣實景看過. 江北,是本地人很喜歡及熱炒之地. 因為將有好多改善工程發展, 我之本地朋友己有 3個小單位在江北(不是您說之物業). 但收租如果目標是本地人, 租金會幾低. 講緊全包,有傢俱, 90平米rmb2000. 叫好好.

*重慶之傢俱比深圳貴10至20%. 一張雙人床, 無rmb3000, 出不了門口.

我本人較喜歡香港發展商之樓而瑞安於中國叫有聲譽. 江北近解放碑, 是中心, 但環境亂一些.

我喜歡找出租比老外的地方.  不過rmb10000, 都是好吸引.(重慶是實用面積賣樓, 所以屋幾見用)

別墅, 的確很有市場, 陸sir 說的一個, 未去過. 不知.

重慶是不錯, 新城市統劃及樓建得不錯. 有一些會香港依山而建, 幾ok. 而且不是想像中大火爐的熱.

(156) 考慮、抉擇 - 投資國內樓 (三)

在Follower考慮買重慶樓時, 搜集資料非常緊要: 如買樓手續、稅項、佣金收費、各類開支、出租回報及稅項等等亦非常重要。以下是在各方得來的資料(有錯請指正)

1. 買樓手續

如果一手, 如果個代理商要指定銀行做按揭, 如果佢要你搵擔保, 9成9係要你封紅包.

如果二手, 係因為個房產証問題.

個房產証首先要由賣方按揭銀行贖出來, 呢一筆錢係要擔保公司出的, 要天天計利息 ,呢個利息就係所謂既按揭擔保費. 之後個房產証就可以去公証所轉名, 一直到你買方既按揭銀行批就錢.

一般15天(天天計利息), 呢個利息就係所謂既按揭擔保費. 所以點解d地產標榜有賣家紅本在手, 紅本在手賣家, 你可以省好多錢($7000-$8000) 同時間紅本在手就係無銀行按揭, 房產証已經係業主度, 如果現金交易可以直接去房產局過戶就得啦! 

紅本在手 = 樓契響自己度(即係供滿左)

樓銀一次付清,95.5折, 辦房產證三萬幾; 另外律師費,公證費,合約費,房產處登記費加埋約5千人仔.

2. 稅制

契稅1-3%不等, 要睇面積同埋房屋類型(別墅會貴啲), 其他立立什什仲有1-2%, 不同省市不同費用 (Follower按: 各處鄉村各處例? 這就是大陸!)

3. 評重慶樓

重慶樓算幾平(相對其他直轄市), 市區新樓還6-7千一平米, 和黃的珊瑚水岸二手價要12,000-13,000一平米, 瑞安重慶天地要13,000-14,000.

4. 出租回報

以重慶樓來說, 有2-3厘已不錯. 如買的是重慶天地, 可享有略高租值 (預期比較多外國人租).

另外, 

1) 香港有無銀行做按揭 - 東亞、永亨、星展、匯豐、恆生, 借港幣、供港幣, 有著數.
2) 大陸有邊間銀行好 - 其實間間都差吾多..睇手續費多少
3) 二手樓可按幾多成 - 七成 (Follower按: 是日新聞報導90平米以下即日起祗提供7成按揭, 以往是8成)
4) 現在大陸利率如何算？如供五年計！- 港幣就做P-1.5%

想買大陸二手樓最緊要查清楚舊業主辦好房產証未，同時要知道層樓有無按左俾銀行或財務，層樓納左稅未. 如果層樓係有按揭的話，手續就比較麻煩。須要先搵公証行擔保，先向錢行貸款幫舊業主贖回房產証。再去國土局辦理將房產証轉到自己名。攞到房產証後再按俾銀行。手續煩複而且須時甚長。所以如非必要，都係買一手新樓好過。

另外，香港銀行做按揭當然好過大陸銀行好多。你去香港銀行做按揭，係你俾生意佢做。你去大陸銀行做按揭，就係你求佢借錢俾你。

至於按揭利率方面，每年只會變動一次。當年頭定左利率後，果年內不論利率點升降都唔會變.

以下是在網上找到國內買樓徵稅之費用, 惟不確定是否適用於重慶.

另附上頭條日報專欄人氣企業CEO陸羽仁(陸SIR)於今年4月曾作有關國內樓市之宏觀分析, 值得參考.
陸羽仁  營運人生（１２）- 教你如何賺到五百萬
2010-04-22

http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=5YTPBH5B812303&id=241016&catID=&keyword=&searchtype=

(155) 抽不中博士蛙、收到Soho中國股息、買入載通

Follower與太座eipo各抽一手博士蛙結果落空... 不過一提的是computershare中央證券作為中介已即晚將款項自動過戶至自己的指定戶口, 值得一讚相關效率之快.

博士蛙今日收$7多, woo! 市盈率已達40倍, 絕不追入.

另外, 收到Soho中國股息共$68.61, 此股近日已升了不少.... 雖然有排未返家鄉招股價, 不過$68元夠食兩餐晏仔, 好過無.

前幾天以$24.5小量買入一手400股的載通, 買入原因祗想可藉此日後多留意此股...... 起碼有息收. 倘跌至$20左右, 會再加注增持. 此股10月4日(下星期一)除淨, 相信必可達"財息"兼收.

(154) 中國房產 - 房產稅政策國慶前後出台，明年實施可能性大

21/09/2010 09:37
《中國房產》報道指房產稅政策國慶前後出台，明年實施可能性大
《第一財經日報》引述消息人士透露，內地新的房產稅是對原來的房產稅政策進行修改，可能在國慶前後出台。「目前有幾個方案，估計明年元旦實施的可能性比較大。」

上述消息人士強調，這次有關部門重新修改房產稅是「加上新東西，不需要人大批准，國務
院批准即可，時間短，效率高。」
不過，開發商似乎並不知曉此事。ＳＯＨＯ中國（００４１０）董事長潘石屹表示，未聽說
即將出台房產稅方案的消息。
１９８６年開始實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》只針對城鎮經營性房屋和出租房
屋徵稅，對個人所有非營業用的房產則免徵房產稅。
自２００３年，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等六省市開始進行物業稅「空轉」。
２００７年，稅務總局和財政部又批准安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地
區。今年以來，關於上海和重慶將獲准開徵物業稅或房產稅的消息滿天飛。日前又有消息稱，針
對房產徵稅的試點地區可能定在京、滬、深、渝四個城市。然而至今沒有開徵的時間表。
熟悉發改委系統的機構人士透露，上海的房產稅試點方案上次在上報國家發改委被退回後，
目前還在修改中，尚未上報。