(193) 重新入市- 沽瑞聲、買入友邦保險

經過早一輪沽貨換樓, 今天以$20.5沽出餘下2,000股瑞聲而買入早前錯過抽入1299友邦保險.

瑞聲是好股, 但股價已反映未來兩年增長(24倍PE), 以近日內銀之跌勢及友邦上市, Follower之持股再行換馬. 瑞聲日後在合理水平會重新增持.

早前因要有足夠"子彈"備首期, 故沒有入飛抽友邦. 今天以$23買入友邦1,000股. 並於日內在$22-23水平再買入1,000股至持股至2,000股.

與宏利相比, 考慮友邦會加入恆指因素, 加上宏利已佔總投資金額達15%, 故加入另一隻大股而未有再增持宏利. 以資產值及內含值計, 宏利仍然是抵買之選.

下一篇再寫月供股票因應近日市況之改動.

(192) 為何沽股換樓 (七) - 新徵額外印花稅對19/11或以前訂立買賣合約之影響

今天仔細閱讀各報紙, 心中仍以為Follower近日所買之樓如以摸貨成交會受影響..... 原來只是一場誤會... 虛驚而已, 因Follower已於19/11前已落大訂及簽署正式買賣合約.

《印花稅條例》
http://www.thb.gov.hk/tc/policy/housing/policy/measure/special_stamp_duty.pdf
細閱今天稅務局之:

常 見 問 題 ︰ 額 外 印 花 稅 便仿然大悟. 現節錄如下 (我的疑問已在問(2)、(3)、(5)、(6)及(7)清楚解答: 問 (1) : 建 議 中 的 「 額 外 印 花 稅 」 何 時 起 生 效 ？ 答 (1) : 建 議 中 的 「 額 外 印 花 稅 」 由 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 開 始 生 效 ， 但 有 關 建 議 有 待 立 法 會 通 過 有 關 法 例 。 問 (2) : 在 什 麼 情 況 下 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (2) : 如 完 全 符 合 下 列 情 況 ， 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 – (i) 交 易 涉 及 買 賣 住 宅 物 業 ； (ii) 賣 方 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 才 獲 取 有 關 物 業 ； 及 (iii) 賣 方 購 入 有 關 物 業 後 於 2 4 個 月 或 以 內 出 售 該 物 業 。 問 (3) : 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 購 入 ， 並 在 2 4 個 月 內 以 確 認 人 身 分 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 轉 售 物 業 的 交 易 是 否 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (3) : 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 購 入 ， 並 在 2 4 個 月 內 以 確 認 人 身 分 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 轉 售 物 業 的 交 易 ， 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。 問 (4) : 買 家 還 是 賣 家 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (4) : 買 賣 雙 方 要 共 同 及 個 別 負 上 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 的 法 律 責 任 。 問 (5) : 對 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 前 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 ， 但 在 該 日 後 才 簽 署 正 式 買 賣 合 約 的 買 家 是 否 不 公 平 ? 答 (5) : 一 般 而 言 ， 臨 時 買 賣 合 約 無 約 束 力 ， 亦 不 能 將 物 業 的 權 益 轉 讓 給 買 家 ， 所 以 在 法 理 上 不 構 成 轉 讓 物 業 權 益 。但 如 果 臨 時 買 賣 合 約 內 列 明 雙 方 必 買 必 賣 ， 有 關 新 措 施 將 不 適 用 。 問 (6) : 如 何 界 定 買 樓 及 賣 樓 日 期 ? 答 (6) : 買 賣 雙 方 簽 署 一 份 有 約 束 力 的 樓 宇 買 賣 合 約 的 日 期 ， 即 買 方 購 入 或 賣 方 售 出 物 業 權 益 的 日 期 。 一 般 為 正 式 買 賣 合 約 的 日 期 。 如 臨 時 買 賣 合 約 訂 明 雙 方 必 買 必 賣 ， 該 臨 時 買 賣 合 約 日 期 亦 可 算 是 買 樓 及 賣 樓 日 期 。 問 (7) : 如 何 計 算 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 有 關 的 稅 率 是 多 少 ？ 答 (7) : 「 額 外 印 花 稅 」 是 根 據 物 業 的 成 交 價 或 市 值 ( 以 較 高 者 為 準 ) ， 乘 以 有 關 的 稅 率 計 算 。 「 額 外 印 花 稅 」 分 三 級 稅 率 ： 六 個 月 或 以 內 轉 售 的 交 易 ， 稅 率 為 1 5 % ； 在 超 過 六 個 月 但 在 十 二 個 月 或 以 內 轉 售 ， 稅 率 為 1 0 % ； 在 超 過 十 二 個 月 但 在 二 十 四 個 月 或 以 內 轉 售 ， 稅 率 為 5 % 。 問 (8) : 為 什 麼 買 家 要 負 上 「 額 外 印 花 稅 」 的 責 任 ？ 答 (8) : 印 花 稅 一 向 是 買 賣 雙 方 共 付 的 責 任 。 買 家 作 為 有 關 法 律 文 件 ( 即 買 賣 合 約 ) 的 使 用 者 ， 應 有 責 任 確 保 文 件 已 完 稅 。 另 外 ， 有 關 措 施 有 助 執 法 。 問 (9) : 如 果 我 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 獲 親 友 送 贈 住 宅 物 業 ， 並 在 2 4 個 月 內 將 之 出 售 ， 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (9) : 物 業 送 贈 日 期 ， 會 視 作 你 獲 取 有 關 物 業 權 益 的 日 期 。 若 你 在 獲 贈 日 起 2 4 個 月 內 將 物 業 出 售 ， 有 關 交 易 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。 問 (10) : 如 果 我 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 繼 承 已 過 世 親 人 的 住 宅 物 業 ， 並 於 2 4 個 月 內 將 之 出 售 ， 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (10) : 關 鍵 在 於 你 已 過 世 親 人 獲 取 物 業 的 日 期 。 若 該 親 人 獲 取 物 業 的 日 期 早 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 ， 或 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 以 後 ， 但 該 日 期 與 你 出 售 物 業 日 期 相 隔 超 過 2 4 個 月 ， 有 關 交 易 無 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。 否 則 ， 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。 問 (11) : 在 什 麼 情 況 下 可 獲 豁 免 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (11) : 我 們 建 議 豁 免 下 列 在 購 入 物 業 後 二 十 四 個 月 內 轉 售 的 交 易 – (i) 其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ； (ii) 把 物 業 權 益 出 售 或 轉 讓 與 近 親 人 士 ； (iii) 因 破 產 或 強 制 清 盤 而 出 售 物 業 ； (iv) 其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ； (v) 將 物 業 出 售 或 轉 讓 與 政 府 。 問 (12) : 在 持 有 物 業 後 二 十 四 個 月 內 轉 售 的 個 案 ， 假 如 沒 有 獲 利 ， 會 否 獲 豁 免 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (12) : 「 額 外 印 花 稅 」 是 一 項 印 花 稅 ， 並 不 是 利 得 稅 。 「 額 外 印 花 稅 」 不 會 考 慮 有 關 交 易 的 賺 蝕 情 況 ， 會 一 律 對 相 關 的 交 易 文 件 徵 稅 。 問 (13) : 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 後 ， 我 是 否 仍 須 就 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 ？ 答 (13) : 「 額 外 印 花 稅 」 是 在 文 書 上 徵 收 的 稅 項 ， 利 得 稅 是 根 據 有 關 交 易 是 否 構 成 行 業 或 屬 生 意 性 質 的 所 有 投 機 及 項 目 而 徵 收 。 如 是 者 ， 雖 然 已 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ， 賣 方 仍 須 就 他 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 。 問 (14) : 已 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 ， 可 否 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 獲 扣 除 ？ 答 (14) : 如 果 「 額 外 印 花 稅 」 是 由 賣 方 支 付 ， 所 交 金 額 屬 業 務 開 支 ， 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 ， 可 獲 扣 除 。 問 (15) : 如 我 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ， 我 應 在 何 時 繳 交 ？ 答 (15) : 「 額 外 印 花 稅 」 在 新 法 例 生 效 後 才 須 繳 付 。 如 果 有 關 交 易 是 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 至 新 法 例 生 效 期 間 進 行 ， 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 新 法 例 生 效 日 起 3 0 天 內 繳 交 。 如 果 有 關 交 易 是 於 新 法 例 生 效 後 進 行 ， 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 簽 訂 買 賣 合 約 3 0 天 內 繳 交 。 如 果 沒 有 簽 訂 買 賣 合 約 ， 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 物 業 權 益 轉 讓 書 生 效 後 3 0 天 內 繳 交 。 問 (16) : 如 果 後 來 取 消 有 關 交 易 ， 可 否 申 請 退 回 已 繳 交 的 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (16) : 有 關 人 士 可 於 取 消 有 關 交 易 後 兩 年 內 申 請 退 回 已 繳 交 的 「 額 外 印 花 稅 」 ， 但 僅 限 於 非 轉 售 個 案 。 問 (17) : 取 消 延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 ， 何 時 生 效 ? 答 (17) : 延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 將 會 在 新 法 例 生 效 日 起 取 消 。 所 有 在 新 法 例 生 效 日 或 之 後 簽 署 的 買 賣 合 同 ， 將 不 會 有 延 遲 繳 交 印 花 稅 的 選 擇 權 。

(191) 為何沽股換樓 (六) - 短期易手物業徵額外印花稅

期易手物業徵額外印花稅

2010年11月19日

     為了防止房地產市場資產泡沫風險，當局推出新措施，包括全面取消所有住宅物業交易延遲繳交從價印花稅的安排；並引入「額外印花稅」，稅率為轉售交易金額的5 - 15％，適用於以個人或公司名義在11月20日或以後購入，並在24個月內轉售的住宅物業交易。

     財政司司長曾俊華今天（11月19日）宣布，增加住宅樓宇短期交易印花稅，在現有的從價印花稅上，引入「額外印花稅」。有關措施需修改《印花稅條例》，當局會盡快向立法會提交修訂，期望得到立法會的支持，早日通過。

     目前物業交易須繳納最高4.25％的從價印花稅，而「額外印花稅」分3級稅率，6個月或以內轉售的交易，稅率為該轉售交易金額的15％；6個月以上至12個月之間轉售，稅率10％；12個月以上至24個月之內轉售，稅率為5％。

Follower按: 但, 今晚所有媒體的報導並未有談及此點. 另外, 有關建議或許有修訂, 是否全部落實, 仍是未知之數。

不論怎樣, 此舉相信對炒家有一定的沖擊; 也對打算買樓收租回報(包括入市的follower)有影響, 因為多了單位改售為租。

另外, 希望跌市中能以開心價買入隔離單位, 如買到就會打通自住....想得太完美了!!

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(190) 為何沽股換樓 (五)

似乎社會對所謂"細價樓"有進一步的需求.

昨天已有幾位"買家"(當然不知道是用家或是投資者), 出價最高為196萬. 當然這個價錢並沒有打動Follower, 太座稱愈來愈喜歡這單位, 如果不是一家三口仲有隻狗的話一定會自住.

是的: location、location、location. Follower曾在附近住兩年, 喜歡這一帶的生活: 返工才20分鐘呢.

Follower對太太笑稱如隔壁單位放賣的話不如買埋, 咁就可以打通, 實用有4百幾, 到時真的可以入住....

(189) 為何沽股換樓 (四)

有Blog友問Follower近日買入之投資樓宇是否會作長線持有? Follower有以下的見解.


基本上除非短線(指一個月成交期內, 並在裝修前)有明顯10%以上升幅. 否則祗會裝修後以$8,000左右出租. 對, 是$8,000. 看看租務回報1年為$96,000或5.25%. 因享有煙花景且接近地鐵站及新裝修, 故$8,000無問題. Follower打算用$15,000左右裝修及購置傢具、電器. 


現業主雖然祗見兩次, 但因投緣關係已互相有聯絡電話成為朋友(奇怪嘛?!)。因業主嫌搬屋麻煩, 亦稱絕大部份的傢私電器會留給我, 甚至是買了幾個月及未過保養期的LCD小電視(30吋以下)! 而我亦應承替他處理雜物及一些可辦妥的小事務......這是一個十分難得的體驗及經驗。