人生旅程（四）學做人

人生旅程（四）學做人

這幾天有時間再回顧一下這陣子在blog寫過什麼內容，似乎很多也離不開大灣區的房產投資。其實筆者十年前花最多時間研究股票，到近年的房產，兩項知識都可算有一定的認識罷。

這一篇轉一轉話題。

早陣子跟朋友閒聊，講開學做人。不論什麼原因，來到這個世上，呢一世做人當然有造物者的美意罷。人這科動物很有趣，給了有長壽、有智慧、懂思考，最重要還懂控制，control.

「控制」這個技能，添加了人類很多互動，實在有趣。
「控制」自己的情緒；
「控制」自己的慾念；
「控制」自己的動作；
「控制」自己的體重；
「控制」自己的生活；
「控制」自己的身體；
「控制」自己的思考。「控制」體重呢樣相信動物界可算是絕無僅有。

換回投資理念，可以是「控制」自己，力求收支平衡，甚至有錢儲起；
「控制」自己的物慾，買多樣買少樣自己控制；
「控制」自己資產配置。。。理念。。。心法。。。

既然好多地方都可以控制，那為何「投資」不能控制到一定賺錢呢？
這可能因為：已由別人「控制」你「控制」不到的事情；「控制」你的是一群人，一項政策；當然政策也人因別人的「控制」！「控制」你的別人再被別人控制；「控制」你的別人再被別人控制，之後「控制」你的別人別人再被別人控制 。。。

做人，有時簡簡單單就好，好似以下呢段新聞的退休大叔，有樓有車，知足常樂，最緊要還是樂於「取諸社會用諸社會」呢句超正：「唔係要計你有幾多錢，而係停止工作後，生活有幾充實，有幾meaningful !」

退休無憂：50後有樓有車位 堅持慳住洗
https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20190526/bkn-20190526175142357-0526_00842_001.html?eventsection=hk_finance&eventid=4028810746664a68014666c592742912


p.s. 困擾多時blogspot有update但就算別人follow都無人知的問題終於在堅持下攪番掂，也順手替Rexh的blog重見天日，希望佢寫下野啦。。。。截圖純粹比人誇誇自己，多點正能量。。。
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人生旅程（三）真假財務自由
https://followerstock.blogspot.com/2019/01/blog-post_41.html

人生旅程（二）卧薪嘗膽？看穿不說穿
https://followerstock.blogspot.com/2019/01/blog-post_24.html

人生旅程（一）投資路上 您並不孤單
https://followerstock.blogspot.com/2019/01/blog-post_7.html

林森池 #平民資本家 #證券分析實踐

這本講「價值投資」投資書大作，林森池老師給予我很多insight...

還記得當年集集追聽e線金融網 #葳葳 的節目，訪問出色，林老師也很詳細去教我們怎去真正分析一隻股票~尤其是市場專利股。

他高尚情操，亦影響自身有機會就要以「授人以漁」方式去讓大家認識投資，不要再作大戶的點心。。。

p.s.翻看自己的blog網誌，2008年blogger “麟記雜貨” 已有很詳細的筆錄，很值得「價值投資者」去重溫一下。

https://followerstock.blogspot.com/search/label/%E4%B8%AD%E7%A7%BB%E5%8B%95%20%28941%29?m=0

#林森池
#平民資本家
#證券分析實踐

投資上的安息年

投資上的安息年

說是安息年有點誇張，或者休養生息年較為合適罷。

但2019年對筆者來說的確是休養生息年。

自從略為掌握到「股樓兩邊走」的心法及操作後，過去幾年間投放在股樓的金錢和時間的確是非常之多：尤其是大灣區房產投資。花時間精力、實地考察、海量數據分析、研究再研究再研究，這幾年間每天休息時間都很少。誠然，收獲也不少，尤其和Rexh同建立《鱼魚漁授人以漁價值投資》( fb/teach.fish.investment )專頁後，更認識不少真正在投資上的blogger和朋友好友，非常難得及要好好珍惜。

說回休養生息，自去年10月買了兩三隻股票及兩個大灣區房產單位後，在股樓方面已再沒有任何增持，原因主要是想儲起多一點現金積穀防饑外，也想學習Rexh成立一個「待熊基金」有待大熊🐻出現時可以善用資金，買入到時超高息穩陣的股票。

將來將有更多非賣品～

此等高息股票將用來持續收息，股息則打算用於：

1）持續買入高息股，視乎當時有否錯價股票；或/及

2）買入大灣區房產(不論按揭或否)單位收租.

3）收租的租金也可用來月供股票或儲起成為「待熊基金」的彈藥。

以上方法其實就是Rexh和筆者一直提倡的「待熊基金」及「股樓兩邊走」的基本概念，概念簡單但一般投資者在實踐上有困難。為什麼呢？因為輸在心態！

心態是要持續鍛練的。首要的方法請先離開投機產品或投機方法。一般投資者在投資情緒上都是敵不過市場恐慌的，故此「離開」投機隊伍就是要行的第一步。

人性是軟弱的，是不爭事實。如果戰勝軟弱就是要持續操練。

要靠股樓方面致富，筆者認為以上方法是可取的。最緊要的還是「合情合理合法」、「可複製」及「可重複操作」。倘若操作方法只得筆者自身做得到，例如是違法的、或隱藏著不可告訴人的「咪咪」(秘密㊙️),這就是全無意義，亦有違分享交流、更稱不上教與授之道。

p.s. 筆者跟好拍檔Rexh將於8/6有一場大灣區房地產分享薈，並於15/6及29/6有相關進深班及6/7的國內考察團。有興趣可以上我們的facebook或《鱼魚漁授人以漁價值投資》專頁了解及報名。我們都是崇尚貴精不貴多，呢個房產班之後都唔知幾時再想攪。隨心罷。

大灣區房地產市場的臨界點

大灣區房地產市場的臨界點

觀乎近日大灣區房地產一手二手樓價，踏入四月份後五月情況普遍都是量升價不升。部份原因是政府明示房子不能炒作，有些盤則被限制以限尺價去售；其二是一手發展商以去庫存入目標，以達至銷售目標之餘，亦帶來資金流動，減債減磅。內房借貸比率比香港的地產發展商高得多是不爭的事實，故減債減利息支出總計也令其業務有正面影響。一葉知秋，再遲一點大家看看內房業績就知道。

至於二手市場呢，雖然筆者已持有不少大灣區物業，但數據歸數據，長遠看好是另一回事，這陣子整體價如中山，東莞，廣州，佛山幾個地方也只是平稳，很多小區屋苑的盤跟半年前的尺價也沒有升過。這點大家只要花點時間上國內地產網翻閱一些數據便知。

投資股樓，不能靠感覺，靠感覺而贏錢賺錢只是好彩而已。筆者喜歡汪敦敬先生在分析評論香港樓市時的一句說話且非常認同：“效忠數據”。投資心態跟數據走亦較科學且較令人信服。當然有時有些數字會有distort但當你睇十項數據而九項答案都是一樣的話便不應因持貨問題而一味唱好。

筆者不是財演，不是分析員，沒人工沒任何利益掛钩，只是一個普通，極其量是位較為專業的股樓尤其是大灣區房產的投資者而已。

早前兩星期獲名主持劉羽葳邀請我和Rex上其節目葳言大意接受訪問, 交流一下大灣區房產心得，聽說觀眾反應不錯。大家可點擊以下連結瀏覽：
https://m.youtube.com/watch?v=xFj4zy6s0UM&feature=youtu.be

#鱼魚漁授人以漁價值投資
#唐山大亨

大灣區房產投資【紅本收集］

大灣區房產投資【紅本收集］

要投資國內房產,首先要認識的是基本層面。

【紅本】：國內房屋房產證的別名。全名叫做「中华人民共和国不动产权证书」。因證書封及底面皆為紅色，故俗稱紅本。紅本內載有房產產權證明，圖則及房子的建築及套內(實用)面積。

在香港及澳門，紅本即是屋契。

另一方面，買樓也得要留意有没有糖衣陷阱。

在國內樓盤，看到網上的盤裝修得很靚很美，但實際上好多都是化妝樓或殘舊盤來的，更甚到時帶你去睇其他盤，這根本是假盤來的。國內樓盤放盤資料真偽仍靠行內人士自律，嚴格監管暫時未見。

另一方面，跟好多地方買樓一樣，便是

Location Location Location. 就算間屋成間皇宮咁，但係位置山卡啦咁遠，買來望升值仍都係有排等或長期落後於大市升幅～除非直至有大型基建出現。

Transport is a derived demand,這個老掉牙的理論所引起的必是地(Land)及房屋(Housing)基建從而带動經濟、就業和人運貨運物流等活動。

一條橋，一個地鐵站，一個輕軌站甚至一個交通總匯，已能呼風唤雨。。。

要另一方面，投資大灣區房產買賣攻略是非常重要。

第一當然是計劃。未投資先求知。

基本考慮臚列如下：

1）買一手定二手？

2）住宅？公寓？商住？商業公寓？

3）資產配置（承造按揭？1次性？）

4）風險胃納

5）追求回報

6）裝修費

7）升值前景

正如之前和學員分享，大家要先去了解二手房產市場。理由和香港買二手樓一樣，因為一手通常都有溢價。另一原因便是產權。

簡單分：大灣區房產也分有產權同無產權，也有叫小產權。紅本是有產權的一種，有十足保障。其他的產權則較合高階且能承受較高風險投資者。

一般來說，有紅本的住宅也有分類。有小區屋苑式住宅、有單幢式住宅、也有幾梯幾十伙的住宅式公寓，更有商業公寓。如何分類一切必由投地開始說起。

現時內地土地用途也算很有規劃，跟香港大分類也差不多：不動產->權利類型->權利性質->用途->面積->使用權限->權利其他狀況。

以性質來說，房產國內術語也叫做「商品房」，直譯即commodity estate,北大的法律用詞則用commerical houses. 至於商品房一詞都是由1980年代開始普遍使用，原於當時有國內房產開發商開發土地建屋而名為商品房住宅。

土地產權方面，商品房住宅一般都是七十年產權，工業用地是50年,而商業地則是40年。至於延續使用權方面之政策，商品房非常清𥇦是永續（當然會涉及類似交付地租之款項);至於商業方面則未有確實之做法，但「市場人士」普遍“認為”是會根據商品房之做法是永續。但「市場人士」並不是權威，或只是一些速銷的技巧，所以不要輕信，避免跌入陷阱。

故此購買商業地建成的房子就要留意這一點。

另外，也留意國家政策有關限購限貸的地區。就以粵省大灣區九市為例，限購限貸已經是五花八門：如果大家在港澳報章寫上“不限購，不限貸”之大灣區樓盤廣告,其實這些商品絕大機會是商業公寓，即得40年產權那一款。

至於有關限購限貸之內容，因篇幅所限，從略，詳細大家可往《鱼魚漁授人以漁價值投資》facebook page瀏覽。

www.facebook.com/teach.fish.investment

下一篇再分享一些大灣區買賣其他攻略。