Adv

YouTube大匯集 (持續不斷更新)

2010年11月22日星期一

(193) 重新入市- 沽瑞聲、買入友邦保險

經過早一輪沽貨換樓, 今天以$20.5沽出餘下2,000股瑞聲而買入早前錯過抽入1299友邦保險.

瑞聲是好股, 但股價已反映未來兩年增長(24倍PE), 以近日內銀之跌勢及友邦上市, Follower之持股再行換馬. 瑞聲日後在合理水平會重新增持.

早前因要有足夠"子彈"備首期, 故沒有入飛抽友邦. 今天以$23買入友邦1,000股. 並於日內在$22-23水平再買入1,000股至持股至2,000股.

與宏利相比, 考慮友邦會加入恆指因素, 加上宏利已佔總投資金額達15%, 故加入另一隻大股而未有再增持宏利. 以資產值及內含值計, 宏利仍然是抵買之選.

下一篇再寫月供股票因應近日市況之改動.

2010年11月20日星期六

(192) 為何沽股換樓 (七) - 新徵額外印花稅對19/11或以前訂立買賣合約之影響

今天仔細閱讀各報紙, 心中仍以為Follower近日所買之樓如以摸貨成交會受影響..... 原來只是一場誤會... 虛驚而已, 因Follower已於19/11前已落大訂及簽署正式買賣合約.

《印花稅條例》
http://www.thb.gov.hk/tc/policy/housing/policy/measure/special_stamp_duty.pdf
細閱今天稅務局之:
常 見 問 題 ︰ 額 外 印 花 稅

便仿然大悟. 現節錄如下 (我的疑問已在問(2)、(3)、(5)、(6)及(7)清楚解答:



問 (1):建 議 中 的 「 額 外 印 花 稅 」 何 時 起 生 效 ?
答 (1):
建 議 中 的 「 額 外 印 花 稅 」 由 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 開 始 生 效 , 但 有 關 建 議 有 待 立 法 會 通 過 有 關 法 例 。

返回頁首

問 (2):
在 什 麼 情 況 下 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (2):
如 完 全 符 合 下 列 情 況 , 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 –
(i)
交 易 涉 及 買 賣 住 宅 物 業 ;
(ii)
賣 方 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 才 獲 取 有 關 物 業 ; 及
(iii)
賣 方 購 入 有 關 物 業 後 於 2 4 個 月 或 以 內 出 售 該 物 業 。

返回頁首

問 (3):
在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 購 入 , 並 在 2 4 個 月 內 以 確 認 人 身 分 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 轉 售 物 業 的 交 易 是 否 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (3):
在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 購 入 , 並 在 2 4 個 月 內 以 確 認 人 身 分 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 轉 售 物 業 的 交 易 , 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。

返回頁首

問 (4):買 家 還 是 賣 家 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (4):買 賣 雙 方 要 共 同 及 個 別 負 上 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 的 法 律 責 任 。

返回頁首

問 (5):
對 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 前 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 , 但 在 該 日 後 才 簽 署 正 式 買 賣 合 約 的 買 家 是 否 不 公 平 ?
答 (5):
一 般 而 言 , 臨 時 買 賣 合 約 無 約 束 力 , 亦 不 能 將 物 業 的 權 益 轉 讓 給 買 家 , 所 以 在 法 理 上 不 構 成 轉 讓 物 業 權 益 。但 如 果 臨 時 買 賣 合 約 內 列 明 雙 方 必 買 必 賣 , 有 關 新 措 施 將 不 適 用 。

返回頁首

問 (6):如 何 界 定 買 樓 及 賣 樓 日 期 ?
答 (6):買 賣 雙 方 簽 署 一 份 有 約 束 力 的 樓 宇 買 賣 合 約 的 日 期 , 即 買 方 購 入 或 賣 方 售 出 物 業 權 益 的 日 期 。 一 般 為 正 式 買 賣 合 約 的 日 期 。 如 臨 時 買 賣 合 約 訂 明 雙 方 必 買 必 賣 , 該 臨 時 買 賣 合 約 日 期 亦 可 算 是 買 樓 及 賣 樓 日 期 。

返回頁首

問 (7):如 何 計 算 「 額 外 印 花 稅 」 ? 有 關 的 稅 率 是 多 少 ?
答 (7):
「 額 外 印 花 稅 」 是 根 據 物 業 的 成 交 價 或 市 值 ( 以 較 高 者 為 準 ) , 乘 以 有 關 的 稅 率 計 算 。 「 額 外 印 花 稅 」 分 三 級 稅 率 : 六 個 月 或 以 內 轉 售 的 交 易 , 稅 率 為 1 5 % ; 在 超 過 六 個 月 但 在 十 二 個 月 或 以 內 轉 售 , 稅 率 為 1 0 % ; 在 超 過 十 二 個 月 但 在 二 十 四 個 月 或 以 內 轉 售 , 稅 率 為 5 % 。

返回頁首

問 (8):為 什 麼 買 家 要 負 上 「 額 外 印 花 稅 」 的 責 任 ?
答 (8):
印 花 稅 一 向 是 買 賣 雙 方 共 付 的 責 任 。 買 家 作 為 有 關 法 律 文 件 ( 即 買 賣 合 約 ) 的 使 用 者 , 應 有 責 任 確 保 文 件 已 完 稅 。 另 外 , 有 關 措 施 有 助 執 法 。

返回頁首

問 (9):
如 果 我 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 獲 親 友 送 贈 住 宅 物 業 , 並 在 2 4 個 月 內 將 之 出 售 , 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (9):
物 業 送 贈 日 期 , 會 視 作 你 獲 取 有 關 物 業 權 益 的 日 期 。 若 你 在 獲 贈 日 起 2 4 個 月 內 將 物 業 出 售 , 有 關 交 易 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。

返回頁首

問 (10):
如 果 我 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 繼 承 已 過 世 親 人 的 住 宅 物 業 , 並 於 2 4 個 月 內 將 之 出 售 , 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (10):
關 鍵 在 於 你 已 過 世 親 人 獲 取 物 業 的 日 期 。 若 該 親 人 獲 取 物 業 的 日 期 早 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 , 或 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 以 後 , 但 該 日 期 與 你 出 售 物 業 日 期 相 隔 超 過 2 4 個 月 , 有 關 交 易 無 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。 否 則 , 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

返回頁首

問 (11):在 什 麼 情 況 下 可 獲 豁 免 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (11):
我 們 建 議 豁 免 下 列 在 購 入 物 業 後 二 十 四 個 月 內 轉 售 的 交 易 –
(i)
其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ;
(ii)
把 物 業 權 益 出 售 或 轉 讓 與 近 親 人 士 ;
(iii)
因 破 產 或 強 制 清 盤 而 出 售 物 業 ;
(iv)
其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ;
(v)
將 物 業 出 售 或 轉 讓 與 政 府 。

返回頁首


問 (12):
在 持 有 物 業 後 二 十 四 個 月 內 轉 售 的 個 案 , 假 如 沒 有 獲 利 , 會 否 獲 豁 免 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (12):
「 額 外 印 花 稅 」 是 一 項 印 花 稅 , 並 不 是 利 得 稅 。 「 額 外 印 花 稅 」 不 會 考 慮 有 關 交 易 的 賺 蝕 情 況 , 會 一 律 對 相 關 的 交 易 文 件 徵 稅 。

返回頁首

問 (13):
繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 後 , 我 是 否 仍 須 就 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 ?
答 (13):
「 額 外 印 花 稅 」 是 在 文 書 上 徵 收 的 稅 項 , 利 得 稅 是 根 據 有 關 交 易 是 否 構 成 行 業 或 屬 生 意 性 質 的 所 有 投 機 及 項 目 而 徵 收 。 如 是 者 , 雖 然 已 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 , 賣 方 仍 須 就 他 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 。

返回頁首

問 (14):
已 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 , 可 否 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 獲 扣 除 ?
答 (14):
如 果 「 額 外 印 花 稅 」 是 由 賣 方 支 付 , 所 交 金 額 屬 業 務 開 支 , 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 , 可 獲 扣 除 。

返回頁首

問 (15):如 我 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 , 我 應 在 何 時 繳 交 ?
答 (15):
「 額 外 印 花 稅 」 在 新 法 例 生 效 後 才 須 繳 付 。 如 果 有 關 交 易 是 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 至 新 法 例 生 效 期 間 進 行 , 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 新 法 例 生 效 日 起 3 0 天 內 繳 交 。 如 果 有 關 交 易 是 於 新 法 例 生 效 後 進 行 , 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 簽 訂 買 賣 合 約 3 0 天 內 繳 交 。 如 果 沒 有 簽 訂 買 賣 合 約 , 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 物 業 權 益 轉 讓 書 生 效 後 3 0 天 內 繳 交 。

返回頁首

問 (16):
如 果 後 來 取 消 有 關 交 易 , 可 否 申 請 退 回 已 繳 交 的 「 額 外 印 花 稅 」 ?
答 (16):
有 關 人 士 可 於 取 消 有 關 交 易 後 兩 年 內 申 請 退 回 已 繳 交 的 「 額 外 印 花 稅 」 , 但 僅 限 於 非 轉 售 個 案 。

返回頁首


問 (17):
取 消 延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 , 何 時 生 效 ?
答 (17):
延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 將 會 在 新 法 例 生 效 日 起 取 消 。 所 有 在 新 法 例 生 效 日 或 之 後 簽 署 的 買 賣 合 同 , 將 不 會 有 延 遲 繳 交 印 花 稅 的 選 擇 權 。



(191) 為何沽股換樓 (六) - 短期易手物業徵額外印花稅


期易手物業徵額外印花稅

2010年11月19日

     為了防止房地產市場資產泡沫風險,當局推出新措施,包括全面取消所有住宅物業交易延遲繳交從價印花稅的安排;並引入「額外印花稅」,稅率為轉售交易金額的5 - 15%,適用於以個人或公司名義在11月20日或以後購入,並在24個月內轉售的住宅物業交易。

     財政司司長曾俊華今天(11月19日)宣布,增加住宅樓宇短期交易印花稅,在現有的從價印花稅上,引入「額外印花稅」。有關措施需修改《印花稅條例》,當局會盡快向立法會提交修訂,期望得到立法會的支持,早日通過。

     目前物業交易須繳納最高4.25%的從價印花稅,而「額外印花稅」分3級稅率,6個月或以內轉售的交易,稅率為該轉售交易金額的15%;6個月以上至12個月之間轉售,稅率10%;12個月以上至24個月之內轉售,稅率為5%。


Follower按: 但, 今晚所有媒體的報導並未有談及此點. 另外, 有關建議或許有修訂, 是否全部落實, 仍是未知之數。

不論怎樣, 此舉相信對炒家有一定的沖擊; 也對打算買樓收租回報(包括入市的follower)有影響, 因為多了單位改售為租。

另外, 希望跌市中能以開心價買入隔離單位, 如買到就會打通自住....想得太完美了!!
---

2010年11月15日星期一

(190) 為何沽股換樓 (五)

似乎社會對所謂"細價樓"有進一步的需求.

昨天已有幾位"買家"(當然不知道是用家或是投資者), 出價最高為196萬. 當然這個價錢並沒有打動Follower, 太座稱愈來愈喜歡這單位, 如果不是一家三口仲有隻狗的話一定會自住.

是的: location、location、location. Follower曾在附近住兩年, 喜歡這一帶的生活: 返工才20分鐘呢.

Follower對太太笑稱如隔壁單位放賣的話不如買埋, 咁就可以打通, 實用有4百幾, 到時真的可以入住....

2010年11月13日星期六

(189) 為何沽股換樓 (四)

有Blog友問Follower近日買入之投資樓宇是否會作長線持有? Follower有以下的見解.


基本上除非短線(指一個月成交期內, 並在裝修前)有明顯10%以上升幅. 否則祗會裝修後以$8,000左右出租. 對, 是$8,000. 看看租務回報1年為$96,000或5.25%. 因享有煙花景且接近地鐵站及新裝修, 故$8,000無問題. Follower打算用$15,000左右裝修及購置傢具、電器. 


現業主雖然祗見兩次, 但因投緣關係已互相有聯絡電話成為朋友(奇怪嘛?!)。因業主嫌搬屋麻煩, 亦稱絕大部份的傢私電器會留給我, 甚至是買了幾個月及未過保養期的LCD小電視(30吋以下)! 而我亦應承替他處理雜物及一些可辦妥的小事務......這是一個十分難得的體驗及經驗。

熱門文章

最近發佈的文章

七大內銀2023年全年業績 那隻最有投資價值?(2024/03/30)

七大內銀2023年全年業績 那隻最有投資價值?(2024/03/30) 今個復活節節期竟是這兩年7百多天內最清閒的幾天,花了點時間看罷七大內銀業績。 也在BLOG寫幾句略為分析跟大家分享一下。有跟開內銀的應也知道有關數據內容,有緣人且花點時間看看也下功夫做功課。幣值全指人民幣。 ...

熱門文章

標籤

投資 (520) 文章轉載 (163) 金融保險股 (141) 東尼 (133) 東日誌 (124) Follower最新持股狀況 (93) 市場專利 (81) 管理股票 (76) 股息 (62) 交通銀行 (3328) (54) 國內內需股 (52) 股票 (48) Computershare 最新持股狀況 (47) 鱼魚漁價值投資 (47) 生活 (46) 月供股票 (45) 渣打銀行 (2888) (43) 衣履鞋襪股 (43) 建設銀行 (939) (37) 宏利金融 (945) (34) 瑞聲聲學 (2018) (34) 特步國際 (1368) (32) 神冠控股 (829) (32) 中航科工 (2357) (31) 匹克體育 (1968) (29) 投資心態 (27) 招商銀行 (3968) (27) 樓市 (26) 國內樓市 (25) 大灣區房產 (25) 電信聲樂股 (24) Follower (23) 東尼天下第一倉 (22) Sam (21) 內房股 (21) 四環醫藥 (460) (21) 國防股 (21) Rexh及Sam Youtube 投資頻道 (20) 銀工專 (20) 待熊基金 (19) 物業 (18) 重慶 (16) 工業股 (15) 價值投資 (14) 鱼魚漁 Rexh & Sam Youtube (14) 公告 / 啟事 (13) 遠洋地產 (3377) (13) 銀行股 (13) 價值投資倉 (12) 友邦保險 (1299) (12) 專利股 (12) 鱼魚漁 Rexh & Sam 投資頻道 (12) 載通 (62) (11) 運輸物流股 (11) 活在當下 (10) 科技股 (10) 郵儲銀行 (1658) (10) 『銀工專』價值投資倉 (9) 中國人壽 (2628) (9) 中移動 (941) (9) 一切從芝士開始 (8) 為下一代的另類投資 (8) 理財 (8) 股票轉名程序 (8) 農業銀行 (1288) (8) 收租 (7) 鱼魚漁 (7) Sam Follower (6) 大灣區投資 (6) 投資理財 (6) 收息股 (6) 水泥建設股 (6) 瑞安房地產 (272) (6) 361度 (1361) (5) 內銀股 (5) 工商銀行 (1398) (5) 房地產 (5) 鱼魚漁持續價值投資 (5) Follower 的Facebook 專頁 (4) Rexh (4) 中國銀行 (3988) (4) 北京金隅 (2009) (4) 博士蛙 (1698) (4) 環保節能股 (4) 陸氏越南 (366) (4) 人民幣 (3) 兒童理財 (3) 國內房地產股 (3) 小魚生活雋語 (3) 建設銀行 (0939) (3) 投資機遇 (3) 芝士理論 (3) 閱讀 (3) 鱼魚漁授人以漁價值投資Facebook專貢 (3) Sam哥 (2) Sam哥股樓人生Youtube (2) ​ 交通銀行(3328),中國銀行(3988) (2) ​ 招商銀行(3968)​ (2) ​ 農業銀行(1288) (2) ​ 郵儲銀行(1658) (2) 三條紅線 (2) 中華煤氣(0003) (2) 內房 (2) 區塊鏈 (2) 唐樓 (2) 大灣區 (2) 恆安國際 (1044) (2) 投資,資產配置,股樓兩邊走 (2) 文字及圖片保育 (2) 林森池 (2) 瑞士樓 (2) 百業之母 (2) 章記 (2) 章記樓宇 (2) 維達國際(3331) (2) 舊區重建 (2) 螞蟻科技 (6688) (2) 螞蟻金服 (2) 螞蟻集團 (2) 資產配置 (2) 鰂魚涌 (2) 龍源電力 (916) (2) 1:76 (1) Blogger (1) DavidWebb (1) FACTCHECK (1) IB (1) IBKR (1) Interactive Brokers (1) PB折讓股 (1) Sam哥股樓人生 (1) Webb (1) YouTube大匯集 (1) orientalmodelbuses (1) ​ 投資以外 (1) ​ 生活點滴 (1) 中山,大灣區,大灣區投資,大灣區房地產 (1) 中文大寫寫法 (1) 亮光 (1) 信仰 (1) 公用股 (1) 冷知識 (1) 匯率 (1) 卓佳 (1) 取之社會 (1) 另類收藏 (1) 另類收集 (1) 合作區開發 (1) 國內物業管理股 (1) 地產股 (1) 大新 (1) 大新銀行 (1) 大灣區房地產 (1) 太古地產(1972) (1) 失敗的投資 (1) 尋根究底 (1) 巴士 (1) 巴士模型 (1) 市弱買弱的強股 (1) 平安保險 (2318) (1) 平等分享 (1) 平等分享行動 (1) 彩蛋 (1) 思考人生 (1) 恆大 (1) 恒大 (1) 悶股 (1) 投資以外 (1) 投資基金 (1) 支票 (1) 支票大細碼 (1) 收藏家 (1) 收集 (1) 數字人生 (1) 月供 (1) 樓股匯 (1) 橫琴 (1) 橫琴粵澳深度合作區建設總體方案 (1) 歐羅投資 (1) 每事問 (1) 永安國際 (289) (1) 永旺(984) (1) 港華燃氣(1083) (1) 澳門 (1) 為您打工​ (1) 玩APP (1) 珍藏 (1) 珠海 (1) 瑞士芝士理論 (1) 生活點滴 (1) 用之社會 (1) 盈透證券 (1) 示範區域 (1) 租務 (1) 美元 (1) 股份過戶登記處 (1) 股壇長毛 (1) 股樓兩邊走 (1) 股樓兩邊走基金 (1) 股票登記 (1) 股票管理 (1) 股票解碼 (1) 股票過戶 (1) 英文數字大寫寫法 (1) 英磅 (1) 葳言大意 (1) 蘇伊士運河,長榮長賜號,蘇彝士運河,Sam哥股樓人生 (1) 螞蟻 (1) 螞蟻今伏 (1) 螞蟻暫緩上市 (1) 螞蟻科技 (1) 被動收入 (1) 鋪位 (1) 開銀行戶口 (1) 青少年理財 (1) 非工資收入 (1) 香港 (1) 香港藍圖 (1) 高息股 (1) 鱼魚漁 Rexh & Sam投資頻道 (1) 鱼魚漁Rexh & Sam投資頻道 (1) 2047年 (1)

搜尋🔍

Wikipedia

搜尋結果

Sam (Follower)


Follower的書櫃