生活雜談：考試季節

生活雜談：考試季節

小女兒不知不覺已是小學五年級下學期了，今個下學期便是要所謂的呈分試，跟著還有六年級的上學期的考試需要呈分上教育局。根據現時香港的教育制度，這兩個考試的分數直接影響來年的升中派位。

過往幾年都是筆者負責做陪讀書僮，每次考試都放幾天的半日假陪讀。然而，每一次其實都非常勞氣～主因是女兒其實特質非常挑皮，且非常talkative，就算在學校，多科老師也有相同看法。。。

今次考試卻有點不同。

可能要呈分，CEO大人(太座)要出動了！相信她主要按捺不住筆者的重點溫習法（其實即是不需每一課每一點都牢記，只會重點溫習），而且強調溫習不需要全部溫妥，考試最需要的反而是要瞓得夠才有精神考試。當然這種溫習方式，在這著重背誦的學校只會「過關」而不會「名列前茅」～加上女兒並不太喜歡閱讀，喜愛看youtube, 重點溫習似乎更適合她，也是過去幾年的「勁過」之路。。。

這次考試季節，沒有特別去告假陪讀，主因CEO因工作關係6月起已處於半放假狀態，所以可以陪讀，而筆者放工後回家亦只需花一點時間與女兒重點溫習便作罷。。。心情，沒有以往那樣勞氣及緊張，對筆者來說是好事，加上CEO跟她溫習她亦較聽話（其實女兒怕CEO發嬲多過筆者)，當然筆者也發現女兒漸大，也開始找到一套屬於自己的讀書方法（她自己說的），具體的讀書方法筆者其實也不太清楚；但如果是有效，相信日後筆者也要向小女兒請教請教。

筆者由小到大基本上都是「碌」過升班的：中學時代放學更去打機打桌球多，平常那有時間溫習，直至上了大學才開始認真多看書並著重思考🤔。

科技發展一日千里，溫習以外休息的時間女兒仍然是手機不離手，她比較喜歡玩手機多過看書，玩手機APPS的層次比筆者這個老爸其實高幾級：抖音、IG、Twitter，她雖然玩了三、四個月，但她的手指舞表演卻有過一千的followers..... 汗顏 😓

其實反而有點期待小女兒放暑假教她老爸多一點抖音、IG、Twitter的玩法，早幾天筆者開了一個抖音account予《鱼魚漁授人以漁價值投資》，好不容易花了兩三個小時, 攪了兩張圖錄制一段片，她的評語是：不吸引，等我遲啲教你！

哈！青出於藍，好！

人生旅程（四）學做人

人生旅程（四）學做人

這幾天有時間再回顧一下這陣子在blog寫過什麼內容，似乎很多也離不開大灣區的房產投資。其實筆者十年前花最多時間研究股票，到近年的房產，兩項知識都可算有一定的認識罷。

這一篇轉一轉話題。

早陣子跟朋友閒聊，講開學做人。不論什麼原因，來到這個世上，呢一世做人當然有造物者的美意罷。人這科動物很有趣，給了有長壽、有智慧、懂思考，最重要還懂控制，control.

「控制」這個技能，添加了人類很多互動，實在有趣。
「控制」自己的情緒；
「控制」自己的慾念；
「控制」自己的動作；
「控制」自己的體重；
「控制」自己的生活；
「控制」自己的身體；
「控制」自己的思考。「控制」體重呢樣相信動物界可算是絕無僅有。

換回投資理念，可以是「控制」自己，力求收支平衡，甚至有錢儲起；
「控制」自己的物慾，買多樣買少樣自己控制；
「控制」自己資產配置。。。理念。。。心法。。。

既然好多地方都可以控制，那為何「投資」不能控制到一定賺錢呢？
這可能因為：已由別人「控制」你「控制」不到的事情；「控制」你的是一群人，一項政策；當然政策也人因別人的「控制」！「控制」你的別人再被別人控制；「控制」你的別人再被別人控制，之後「控制」你的別人別人再被別人控制 。。。

做人，有時簡簡單單就好，好似以下呢段新聞的退休大叔，有樓有車，知足常樂，最緊要還是樂於「取諸社會用諸社會」呢句超正：「唔係要計你有幾多錢，而係停止工作後，生活有幾充實，有幾meaningful !」

退休無憂：50後有樓有車位 堅持慳住洗
https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20190526/bkn-20190526175142357-0526_00842_001.html?eventsection=hk_finance&eventid=4028810746664a68014666c592742912


p.s. 困擾多時blogspot有update但就算別人follow都無人知的問題終於在堅持下攪番掂，也順手替Rexh的blog重見天日，希望佢寫下野啦。。。。截圖純粹比人誇誇自己，多點正能量。。。
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人生旅程（三）真假財務自由
https://followerstock.blogspot.com/2019/01/blog-post_41.html

人生旅程（二）卧薪嘗膽？看穿不說穿
https://followerstock.blogspot.com/2019/01/blog-post_24.html

人生旅程（一）投資路上 您並不孤單
https://followerstock.blogspot.com/2019/01/blog-post_7.html

林森池 #平民資本家 #證券分析實踐

這本講「價值投資」投資書大作，林森池老師給予我很多insight...

還記得當年集集追聽e線金融網 #葳葳 的節目，訪問出色，林老師也很詳細去教我們怎去真正分析一隻股票~尤其是市場專利股。

他高尚情操，亦影響自身有機會就要以「授人以漁」方式去讓大家認識投資，不要再作大戶的點心。。。

p.s.翻看自己的blog網誌，2008年blogger “麟記雜貨” 已有很詳細的筆錄，很值得「價值投資者」去重溫一下。

https://followerstock.blogspot.com/search/label/%E4%B8%AD%E7%A7%BB%E5%8B%95%20%28941%29?m=0

#林森池
#平民資本家
#證券分析實踐

投資上的安息年

投資上的安息年

說是安息年有點誇張，或者休養生息年較為合適罷。

但2019年對筆者來說的確是休養生息年。

自從略為掌握到「股樓兩邊走」的心法及操作後，過去幾年間投放在股樓的金錢和時間的確是非常之多：尤其是大灣區房產投資。花時間精力、實地考察、海量數據分析、研究再研究再研究，這幾年間每天休息時間都很少。誠然，收獲也不少，尤其和Rexh同建立《鱼魚漁授人以漁價值投資》( fb/teach.fish.investment )專頁後，更認識不少真正在投資上的blogger和朋友好友，非常難得及要好好珍惜。

說回休養生息，自去年10月買了兩三隻股票及兩個大灣區房產單位後，在股樓方面已再沒有任何增持，原因主要是想儲起多一點現金積穀防饑外，也想學習Rexh成立一個「待熊基金」有待大熊🐻出現時可以善用資金，買入到時超高息穩陣的股票。

將來將有更多非賣品～

此等高息股票將用來持續收息，股息則打算用於：

1）持續買入高息股，視乎當時有否錯價股票；或/及

2）買入大灣區房產(不論按揭或否)單位收租.

3）收租的租金也可用來月供股票或儲起成為「待熊基金」的彈藥。

以上方法其實就是Rexh和筆者一直提倡的「待熊基金」及「股樓兩邊走」的基本概念，概念簡單但一般投資者在實踐上有困難。為什麼呢？因為輸在心態！

心態是要持續鍛練的。首要的方法請先離開投機產品或投機方法。一般投資者在投資情緒上都是敵不過市場恐慌的，故此「離開」投機隊伍就是要行的第一步。

人性是軟弱的，是不爭事實。如果戰勝軟弱就是要持續操練。

要靠股樓方面致富，筆者認為以上方法是可取的。最緊要的還是「合情合理合法」、「可複製」及「可重複操作」。倘若操作方法只得筆者自身做得到，例如是違法的、或隱藏著不可告訴人的「咪咪」(秘密㊙️),這就是全無意義，亦有違分享交流、更稱不上教與授之道。

p.s. 筆者跟好拍檔Rexh將於8/6有一場大灣區房地產分享薈，並於15/6及29/6有相關進深班及6/7的國內考察團。有興趣可以上我們的facebook或《鱼魚漁授人以漁價值投資》專頁了解及報名。我們都是崇尚貴精不貴多，呢個房產班之後都唔知幾時再想攪。隨心罷。

大灣區房地產市場的臨界點

大灣區房地產市場的臨界點

觀乎近日大灣區房地產一手二手樓價，踏入四月份後五月情況普遍都是量升價不升。部份原因是政府明示房子不能炒作，有些盤則被限制以限尺價去售；其二是一手發展商以去庫存入目標，以達至銷售目標之餘，亦帶來資金流動，減債減磅。內房借貸比率比香港的地產發展商高得多是不爭的事實，故減債減利息支出總計也令其業務有正面影響。一葉知秋，再遲一點大家看看內房業績就知道。

至於二手市場呢，雖然筆者已持有不少大灣區物業，但數據歸數據，長遠看好是另一回事，這陣子整體價如中山，東莞，廣州，佛山幾個地方也只是平稳，很多小區屋苑的盤跟半年前的尺價也沒有升過。這點大家只要花點時間上國內地產網翻閱一些數據便知。

投資股樓，不能靠感覺，靠感覺而贏錢賺錢只是好彩而已。筆者喜歡汪敦敬先生在分析評論香港樓市時的一句說話且非常認同：“效忠數據”。投資心態跟數據走亦較科學且較令人信服。當然有時有些數字會有distort但當你睇十項數據而九項答案都是一樣的話便不應因持貨問題而一味唱好。

筆者不是財演，不是分析員，沒人工沒任何利益掛钩，只是一個普通，極其量是位較為專業的股樓尤其是大灣區房產的投資者而已。

早前兩星期獲名主持劉羽葳邀請我和Rex上其節目葳言大意接受訪問, 交流一下大灣區房產心得，聽說觀眾反應不錯。大家可點擊以下連結瀏覽：
https://m.youtube.com/watch?v=xFj4zy6s0UM&feature=youtu.be

#鱼魚漁授人以漁價值投資
#唐山大亨

大灣區房產投資【紅本收集］

大灣區房產投資【紅本收集］

要投資國內房產,首先要認識的是基本層面。

【紅本】：國內房屋房產證的別名。全名叫做「中华人民共和国不动产权证书」。因證書封及底面皆為紅色，故俗稱紅本。紅本內載有房產產權證明，圖則及房子的建築及套內(實用)面積。

在香港及澳門，紅本即是屋契。

另一方面，買樓也得要留意有没有糖衣陷阱。

在國內樓盤，看到網上的盤裝修得很靚很美，但實際上好多都是化妝樓或殘舊盤來的，更甚到時帶你去睇其他盤，這根本是假盤來的。國內樓盤放盤資料真偽仍靠行內人士自律，嚴格監管暫時未見。

另一方面，跟好多地方買樓一樣，便是

Location Location Location. 就算間屋成間皇宮咁，但係位置山卡啦咁遠，買來望升值仍都係有排等或長期落後於大市升幅～除非直至有大型基建出現。

Transport is a derived demand,這個老掉牙的理論所引起的必是地(Land)及房屋(Housing)基建從而带動經濟、就業和人運貨運物流等活動。

一條橋，一個地鐵站，一個輕軌站甚至一個交通總匯，已能呼風唤雨。。。

要另一方面，投資大灣區房產買賣攻略是非常重要。

第一當然是計劃。未投資先求知。

基本考慮臚列如下：

1）買一手定二手？

2）住宅？公寓？商住？商業公寓？

3）資產配置（承造按揭？1次性？）

4）風險胃納

5）追求回報

6）裝修費

7）升值前景

正如之前和學員分享，大家要先去了解二手房產市場。理由和香港買二手樓一樣，因為一手通常都有溢價。另一原因便是產權。

簡單分：大灣區房產也分有產權同無產權，也有叫小產權。紅本是有產權的一種，有十足保障。其他的產權則較合高階且能承受較高風險投資者。

一般來說，有紅本的住宅也有分類。有小區屋苑式住宅、有單幢式住宅、也有幾梯幾十伙的住宅式公寓，更有商業公寓。如何分類一切必由投地開始說起。

現時內地土地用途也算很有規劃，跟香港大分類也差不多：不動產->權利類型->權利性質->用途->面積->使用權限->權利其他狀況。

以性質來說，房產國內術語也叫做「商品房」，直譯即commodity estate,北大的法律用詞則用commerical houses. 至於商品房一詞都是由1980年代開始普遍使用，原於當時有國內房產開發商開發土地建屋而名為商品房住宅。

土地產權方面，商品房住宅一般都是七十年產權，工業用地是50年,而商業地則是40年。至於延續使用權方面之政策，商品房非常清𥇦是永續（當然會涉及類似交付地租之款項);至於商業方面則未有確實之做法，但「市場人士」普遍“認為”是會根據商品房之做法是永續。但「市場人士」並不是權威，或只是一些速銷的技巧，所以不要輕信，避免跌入陷阱。

故此購買商業地建成的房子就要留意這一點。

另外，也留意國家政策有關限購限貸的地區。就以粵省大灣區九市為例，限購限貸已經是五花八門：如果大家在港澳報章寫上“不限購，不限貸”之大灣區樓盤廣告,其實這些商品絕大機會是商業公寓，即得40年產權那一款。

至於有關限購限貸之內容，因篇幅所限，從略，詳細大家可往《鱼魚漁授人以漁價值投資》facebook page瀏覽。

www.facebook.com/teach.fish.investment

下一篇再分享一些大灣區買賣其他攻略。

無敵之地產代理 AA篇

無敵之地產代理AA篇

大家先了解昨天的商場舖位新聞：

劏舖變死場

曾瘋搶慧星匯今陷無人之境商戶轟大業主：完全無配套

2019-04-14

https://nextplus.nextmedia.com/article/2_664060_0
劏場十室九空，慘變死場。將軍澳「慧安商場」內的巨型舖位，2016年被資深投資者蔡志忠等人以8800萬購入，即分拆成88間小型商鋪出售，全部售出後可套現2億元。惟現時卻爆發欠管理費風波，代理解釋跟大業主收不齊管理費，以至未能上繳有關。本刊致電「POPSTAR 慧星匯」的小業主作了解，竟道出另一版本。大業主在交鋪時，跟預期有很大落差。原本開心收舖，怎料卻由小業主變苦主。（詳細內容請點擊有關連結）

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好了，筆者想表達是地產代理(簡稱AA)的責任。

昨天出了這段新聞令我記起2016年曾有位將軍澳外區的AA向筆者推介這個小商場舖。由於筆者對投資有點認識，加上將軍澳區亦有一定了解(並不是睇幾個盤便扮磚家評論該區樓市個隻)故當時收到有關資訊後即時反應是不建議買。(請看有關當時精美商鋪宣傳及筆者的截圖)因該AA當年是初出道不久而筆者亦有不時向他分享一些投資的經驗，故他當時的回應是取消推介。

筆者想指出，投資尤其商舖投資涉及不少學問，當中太多隱藏的陷阱，連資深投資者也會中伏，更何況是一般投資者呢？筆者想強調，並不是每一個商場舖都不應投資，誠如筆者對該AA的回應及一直對投資的信念，不論買股票買房產也好，一定要先做足功課。商舖投資一定涉及消費對象、人流及所經營之生意等各種數據，近街口與否或屬第幾線舖亦有影響。誠然，當中更多的學問就由其他真正有豐富買賣舖位並有營運舖位經驗的真·專家去論述罷。

昨天的新聞再有跟這位AA分享，在區打滾多兩三載果然亦不同了。人圓滑但竟然同時玩埋失憶。沒了解新聞之外還盲目就追什麼落後，還說我什麼「避過一劫」，態度之傲慢真令筆者十分之氣結！！😤😤😤

筆者雖也是持有有效地產代理（個人）牌照之人士，但當然是無業務無任何利益罷。考牌，只是知識及資格上對自己之認定。看見這些AA的心態，有時真的只歎良莠不齊，筆者當然明白做這行很多人的心態只是為「錢💰」，但當然更應要「取之有道」。AA賣的是業務之知識及專業之服務，這相信是行業能否做到更專業的關鍵。

筆者無意去論斷行內人士，只是在自己的「地盤」抒發一下。如有雷同，實屬不幸。當然筆者也深信會有有heart的中介AA，只能說暫時未能遇上。

人算什麼

究竟「正直」、「善良」是否天賦，或是後天培養，筆者沒有一個答案。
但是文化相信是由小培養，那是不爭的事實。

＝來自網絡的文章，說得很好，三省吾身倒不錯＝
巴菲特說評價一個人時，應重點考察四項特徵：
「正直」、「善良」、「聰明」、「能幹」。

如果不具備前兩項，那後面兩項會害了你。

很多人選夥伴，都忽視「正直善良」這關鍵項。里根也曾說過：「如果你正直，這比什麼都重要；如果你不善良，什麼也都無關緊要。」

有人說：沒文化真可怕。
可是文化是什麼呢？是學歷？經歷？是閱歷？

「文化」可以用四句話解讀：

1. 根植於內心的修養。
2. 無需提醒的自覺。
3. 以約束為前提的自由。
4. 為別人著想的善良。
　　
具備了「聰明、能幹」，能讓人路走的遠、走的廣。
具備了「善良、正直」，才能使人路走對方向。

一個人若無良善正直的心來引導其走向正途，那麼能力愈強，危害就愈大。

Blogger的風骨?

Blogger 的風骨？

響呢個blogspot寫下野記述投資股樓買賣也有十年八載，雖然中間一段時間消失了，原因？月供組合持續同時間也轉了去主攻樓、股票由全部buy and hold到了近年轉了方案去儲股及樓變成自己的一套「股樓兩邊走」心法。

早三年前記得被游說去教班，主要亦是股票理財及房產為主，惟因工作關係亦只能不收錢去教(在之前的fb專頁有提及可惜應該已被清空了，在此再在自己的「主場」重提一次也好，作個記錄罷)，另又怕乜都要解釋故初時都常以口罩😷見人。而當年應承只覺得好玩，將自己睇書自學的一套略有小成的方法與人分享的確是樂事，這種睇法迄今也沒變。當時深信「授人以魚不如授人以漁」令自己可以有教學癮同幫到人倒也不錯，總有點教育意義。

但一個錢字畢竟利誘。幾年間在市場上盡睇到的是為錢可以有幾盡。看見一些不合法的買賣操作(係啊，犯法的)還有一些不理性的處事方法、還有一些更離譜出賣的舉動，令自己在工作以外的地方另有「得著」也「受教了」！

在我自己而言，一向教班只是得閒教下，一切均以家庭及照顧小朋友為重，但我發現這原來亦是普遍blogger們的風骨，相當型之餘也原來也有一班共鳴之人。

以往我也是典型的宅男blogger, 鮮有跟別的blogger打交道, 別人的blog倒是有看但極少留言。自己blog有其他朋友留言的亦是一問一答，談不上深入，加上中間沒寫blog幾年，自然也不會活躍。直至近一年多，和Rexh 更熟了，他其實有幾次叫我去認識一下其他bloggers, 我也拒絕了好多次，原因？都唔知有乜傾？他認識很多的blogger 也是知名的，而我這個宅男blogger最後也在好奇心驅使下，去下飯局認識一下網絡世界的朋友。

去了幾次同一個飯局，也開始熟了，這個慢熱的我也開始參予其中一起討論。話題之多涉獵的內容雖然也多，但一些價值觀竟然亦雷同，這確是難得，更印證了blogger 的風骨論。

作為一個blogger，寫得文章，不是扮清高，從觀察所見每blogger 都應該有一個底線，而這個底線就是不會因為錢而去做任何有違良心的事，也不會去為錢去出賣別人，更不會公開吹擂作大身家有多少、資產有多少。因為blogger 不需人認同，不需要人同情，不認同返回自己主場各自表述，再唔係則唔再寫，多麼瀟洒！恥與不義之士為伍罷！哈哈😄😆🤪！

轉一次風格，blogger們好、讀者也好，大家睇完呢篇拙文，留個言，揮揮手👋🏻打個招呼罷👍🏻👍🏻👍🏻

平民資本家 ～ 給90後/00後 朋友(二）

平民資本家 ～ 給90後/00後 朋友(二）
購買資產的重要性

筆者不是常有剪報習慣，但偶爾會剪下一些自己有興趣的資訊去跟進或存檔。

圖中那個便是當年銅鑼灣一個銀主盤單位。2005年來說100萬就可以拿下。好了，十多年後，2018年高幾層成交價是590萬，升了幾倍。

同樣，如果2005年同一筆錢，當是30萬(我假設買入價100萬借款7成，即首期30萬）投入股票市場買公用股又如何？也有數倍利潤！！！升幅甚至多過樓！

筆者想指出投資的重要性。如果30萬只是放在銀行呆著，近14年來會有什麼回報？我相信這一定會聽到很多個早知。。。。。。

貨幣隨著通貨膨脹而貶值是不爭的事實，同一筆錢，不同的投資選擇，有著不一樣的結果。

投資股樓債匯什麼也好，就算是投資失利也是一個投資活動。 在筆者認識的朋友及所聽所聞中，投資失利一定會有，長贏是騙你的，如果長勝的人士就應該去賭場連買100鋪大細，做到數億身家也可以。投資失利，也是一種歷練，不要再重覆犯錯。

筆者只想指出，投資是要行動。當然追求知識是基本。另外理財分散風險投票也是必須的，至於如何操作，參考投資者的經驗也有用，最要緊還是要選擇一套最適合自己的方法。

十多年來 究竟買股 還是買樓贏？
其實意義不大。
但是如果沒有作任何投資，
財富就沒有進帳，
這就是理財的重要性。

你不理財，財不理你。
😎😎😎

方路華 (Sam, Follower)