東尼天下第一倉 2010-04-22 無懼泡沫 加碼買瑞房 (全文)

當上海等城市的樓價每季上漲一成之時，市場肯定正在醞釀泡沫。但沒人知道，究竟樓價會升至什麼時候，業主們才心大心細，生怕太早沽貨離場，錯過賺大錢的機會。


上海樓市肯定有泡沫，部分內地城市亦然。一旦泡沫爆破，想必牽連甚大。然而誰都不知道，樓價會否跌穿現時的水平。

這種狀況似曾相識。記得在07年大跌市之前，我賣出了組合內不少中資股，為了保持平衡，才保留了一小部分持股。如果當時賣出更多股票，組合表現會更好，但大前提是能在沽貨後的短時間內，買回股票。

瑞房強勁增長
瑞房上週公布業績，表現理想，全年股息有十二仙人民幣。以現價每股三元八角計算，市盈率僅六倍，前景非常樂觀。去年公司受惠於上海樓價上漲，以高價賣出太平橋項目，但今年未必可以舊調重彈。

瑞房去年出售廿七萬平方米的面積，我估計今年可賣出五十四萬平方米，來年有七十三萬平方米，到2012年則有逾百萬平方米出售。雖然這些銷售面積集中在重慶和大連，沒有上海那麼火熱，但增長速度相當可觀。現時瑞房的估值如此便宜，即使樓市下滑，其股價理應不會跌太多。

樓價上漲，無疑令政府甚為擔心，相信未來還會有抑制措施出台，對投資者不無影響。這可能是內房股變得便宜的原因。除了瑞房，雅居樂（ 3383）及世茂房地產（ 813）亦已公布業績，現價亦相當吸引。事實上，銀行股的估值亦很便宜。

中行現價每股四元五仙，市值在一萬億元以下。06年中行上市時，每股作價三元三角，過去四年僅升了兩成三。然而該行的盈利由四百億元人民幣，平穩增長至去年的八百億元人民幣，升了一倍。現時中行的市盈率僅十一倍，跑輸其他主要銀行。

調控政策　影響有限
市場普遍認為，內地政府即將推出新措施，以控制借貸和樓價。由於消息已被消化，即使措施出台，相信影響亦有限。

泡沫令人畏懼，但它是金融市場的自然現象，通常用作形容升得太快太急的市況。但市場之所以吸引，正是它很反覆，有時會下瀉，容許投資者以低價買入股票；有時候會上升，讓投資者沽貨套現。因此，其實泡沫不算壞事。

長線而言，股價傾向上升。有時股價升得過急，有時跌得太快，但最終會互相抵銷，長遠還是會穩步上揚。能低買高賣，當然令人快慰，但這依賴運氣多於技術。說到底，無人可以準確捕捉大市走勢。

如果大市向上，不知道何時轉勢，最佳的做法是趁股價便宜，買入像瑞房等的股份，然後靜待市場整固。因此我會在四元水平，加碼多買四萬股瑞房。