「愚蠢雖然是壞事，但可以被原諒。假裝則不能被原諒」 內地樓市在過去6個月內下跌了40%，自07年高位下挫了70%。對於內地樓市，我們只能以熊市情緒來相對。也許內地房地產商根本沒有建樓的本事吧。不過當市場變得成熟後，這必然會改變。弱小的房地產商會被淘汰，真正的強者會強大起來。也許在中國這個龐大的國家裡，要達到更少、更高素質、更有誠信、更可靠的房地產商需要一點時間，但這最終還是會發生的。瑞安房地產(272)、太古(19, 87)和新鴻基地產(16)則是高素質的房地產公司。
瑞房的行政總裁有30年的房地產經驗。同時他也是個很重誠信的人，並持有公司52%的股權。讓我們看看該公司2009年的財政數據。在稅率從24%提升至33%之後，其不計重估及非常見利潤，從每股港幣31仙上升了10%，至35仙。撇除對旗下公司的股權減持後，08年是錄得虧損的。因此，在改善了房產銷售和放租的情況後，09年基本上是翻了身。股價為3.5元，市盈率10倍的它，估值不算偏高。市賬率為0.68，資產淨值比市值高出47%。最終派息為港幣12仙，股息率3%，2010年股息率可望達5%。隨著可租出面積在2010年從31萬平方米升至49.8萬平方米，租金收入應會上升。
瑞房在內地的角色，就像太古和新地在香港的角色般。它們都為各自地區的購物文化和商業管理增值。因此，它們可以收取更高的租金、佔用更多的面積和更高的售價。對此極有心得的澳洲Westfield集團，也用了將近50年才做到。其房地產發展從目前到2012年都應該是活躍的。2010年有58.8萬平方米、2011年有73.2萬平方米、2012年有127萬平方米，總共260萬平方米。這將包括41%的住宅面積、21%的商用面積、15%的零售鋪位和23%的酒店和服務式單位面積等。目前可供發展的土地面積有960萬平方米，當中50萬是已經建造完畢的，有248.7萬是正在建造的，還有659.4萬留待未來發展用。瑞房現時還在起步階段。
從這些數據，我們可以看到一個長綫的上升趨勢。它在04年在上海首次推出的「新天地」發展模型，也就是結合住宅、辦公室、商鋪和餐廳的發展計劃，也漸漸出現在其他主要的增長城市，包括武漢、佛山、杭州、重慶和大連。這個模型，簡單來說就是集合居住、工作和玩樂於一身的社區。對於希望在內地過著高質素城市生活的人而言，是個不錯的選擇；而這比香港或是其他地方都還要好。
簡單的資產負債表，沒有可兌換債券，具攤薄效應的期權或是其他讓人難懂的項目。負債為52.6億元人民幣，資本負債比率為23%。在投資物業相對物業比例的快速上升下，這已經是非常不錯的。股東權益從47億元人民幣快速增長至216億元，股本回報率為12%。土地儲備的添加正在果斷地進行，並且是合乎規劃方針的。瑞房清楚知道樓市的風險，因此必定會審慎行事。在2010年首季，它就已經預售了一些房產，並且將會購買兩幅地皮，其中一幅用以擴建一個正在進行的發展項目。
在210億元人民幣的投資物業中，可供銷售及發展的物業為120億元，借貸43億元，負債53億元，延遲稅項20億元，這是個結構良好的資產負債表。撇除可能的意外，其盈利、股息和股東資本應該都會繼續上升。在去年6月，它以每股4.87元發行了4.18億股，現在股價則為3.5元。世事變化得真快，不是嗎？有誰會將自己的六歲小孩因患了病就棄置於垃圾堆不顧？當然不會就此放棄。
截至2014年12月前，股權應能翻倍至430億元人民幣。當人們對內地樓市的情緒改善之後，瑞房的市盈率會上升，股價會貼近賬面值，可望達到10元，為目前股價的3倍，但仍比07年的12元低。如果跌的話，可能會跌至賬面值的一半，或是2.55元，比目前低27%。我願意賭一賭。
我已經看到未來幾年瑞房都能為我們帶來穩定利潤，有一天它會成為內地十大房地產商之一。現在它的股價實在太便宜了。
對沖基金都在沽空內地房地產股，但這沒有對瑞房構成太大影響。更高的銀行儲備，借貸的收緊等等都是在這個買家勝過賣家的樓市裡的必要政策。我們不應該將之視為問題，因為如果不加以整治的話，這在之後可能會造成問題。對我來講，有危就有機。
那些想出風頭的，必然會願意付高價來購買房產。那些跟隨對沖基金的，必須好好回顧一下自己的紀錄，還有淡馬錫的記錄 -- 它對於購入高檔但最終失敗的房產有一手。
也許現在內地的確有房產供給過剩的情況，但在13億人裡，只有少數有自己的居所，因此需求很快會超越供給。供給是可以預測的，購買行為則是難以預料的。對於一個正在起步階段並且發展迅猛的市場而言，歷史的參考價值並不高。
成千上萬的公司都紛紛想進駐內地，其影響甚至不是我們可以理解的。它們需要辦公室、本土員工、零售店鋪還有如Ritz Carlton等的高尚住處。而那些從外地來中國的人員更會預期有高尚的辦公室、優質的食店和酒吧還有其他種種的設施。瑞房就是那個能提供這些配套的房地產商。
基於數據而忽略宏觀市場情況並沽空房地產股的做法，就像在騎一匹沒有馬鐙的駿馬。它每跑一段路，就要歇一歇，然後才能衝過終點。我們需要有更長綫的目光，要認清內地樓市可能正處於長達多年的升市之中，高位和低處都是無法避免的。只有這樣，對於瑞房的分析才會合理。
我不會跟那些通過沽空次按而獲利數以十億計的基金經理，或是在內地和香港縱橫多年的老手，或是格林斯潘爭論。我只不過願意在瑞房身上賭一把。我樂意沽空商品，積存股票，即使內地樓市暫時下挫的徵兆已經來臨。我想我會賺到點錢的。
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