內房股三條紅線：無限LOOP

內房股三條紅線：無限LOOP

筆者除了重申各位需要「避險」外，基本上也沒有其他的要補充。捱過了或趁機吞併別人的，未來將更巨大。

正所謂「大難不死 必有後福」

重POST這張圖。

#三條紅線 #內房股

市弱買弱的強股 (價值投資)

市弱買弱的強股 (價值投資)

常言香港股市5窮6絕7翻身，英文Sell in May and Go Away。意指5月份為開始沽貨、6月繼續沽、7月趁低吸納：這以往是與基金活動有關。今年2021年5窮6絕沒有出現，但踏入7月卻來一個調整市。其實在一班較資深的Blogger早已料到會發生，奈何都不能說準 ～ 筆者只是普通的平凡之輩當然只知「遲早」會發生而已。

綜觀港股近日個別股表現，一些穿底股，而有投資價值的，筆者會較進取。

首先，要說避免買所謂三條紅線中頭幾位的遭殃股。

已進入紅區的3333 恆大、1918 融創、2777 富力、95綠景中國及橙區 2868 首創、1638 佳兆業、1107 當代 (1359信達子公司)、119 保利。

國內為加強監控內房融資，去年8月推出「三條紅線」的去槓桿化政策，分別為資產負債率不得大於百分之七十，淨負債率不得大於百分之一百，以及現金短債比不少於一倍，觸及這三條紅線，會使內地房企融資能力相應收緊。

監管指標分為「紅、橙、黃、綠」四檔，全部指標符合要求為「綠」，有息負債規模增速可達百分之十五；一項超標為「黃」，有息負債年增速收緊至百分之十；兩項超標為「橙」，有息負債規模年增速不得超過百分之五；三項均超標則為「紅」，有息負債不得增加。

來源: 星展銀行(香港)

好了，隨著恆大不住的壞消息傳出，包括今天湖南省邵陽市住建局宣佈由即日起至10月13日，暫停恆大未來城項目、恆大華府項目的預售許可、暫停網簽備案、暫停預售資金撥款。兩項目監管金額與實際銷售金額不符，存在帳外收存和使用挪用、預售資金的行為，蓄意逃避監管。

相對而言，「綠」區的形勢及有關之負債情況較理想，如688中海、1109華潤、960 龍湖、604深圳投資、978招商局置地、535 金地商置及207 大悅城地產。

據內地傳媒所報導，人民銀行或針對內房買地進行排查，市場不排除監管機構會全面對內房股進行排查時，以近日積極投地的融創而言，或首當其衝。

市弱買弱的「強股」，就能夠笑於暴風。

何謂「強股」？

以內房這張「紅、橙、黃、綠」四檔清單而言，就是「綠」區內的股。在市弱下，有關負債之情況較理想的內房股，必會跟隨市況及市場恐懼/恐慌下出現沽售或拋售潮。過份下跌至理想水平、分注分階段買入優質好股尤其是大市值的知名品牌好股更受「價值投資」喜歡的定律。月供或加倉嘛，非常歡迎。恐慌之下總要有點貪婪。

投資尤如火車經過陰暗隧道，到了盡頭便重見光明，雨後彩虹從來是投資心法、過程及結果。

投資如是，人生也如是。

#市弱買弱的強股 #內房股 #價值投資 #三條紅線 #內房地產股

股樓兩邊走：股票解碼 ～ YouTube大匯集 (持續不斷更新)

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國內房地產及物業管理股股票：初探

國內房地產及物業管理股股票：初探

早年前已開始想著手研究國內房地產股票，當年只有十數只股票；到現在２０２０年，純內房股已達４０隻，如計及內房的２０多隻物業管理股更達７０多隻！花多眼亂只看業績數據也要花一段時間才可初步了解。

那麼，作為初步了解內房應如何入手？留意，不是入市，是了解！

１）    找出業內龍頭股。建議去國內百度網找找看，記著，要看國內資料，不要用GOOGLE，GOOGLE通常只是港聞，資訊太少。百度資料齊全，搜索房地產品牌、什麼中國房地產開發企業、企業商業地產綜合實力５０強、１００強之類，海量資料有排睇；

２）   你會發現：恆大、萬科、碧桂園、華潤置地、龍湖、融創、富力、中海外、保利及龍湖多數榜上有名；

３）   在香港上市的內房市值2,000億以上的股票：恆大(3333)、中海外(688)、華潤置地(1109)、龍湖(960)、碧桂園(2007)；當中只有在香港上市的內房市值1,000-1,999億的股票：融創(1918)、世茂(813)；

４）   內房物業管理股，以在香港上市的公司來說，市值最大是近1千400億的碧桂園服務(6098)，之後已是市值560億雅生活服務(3319)

５）   很多內房物業管理股仍是在萌芽階段：多由內房股分拆出來上市，市值小，最少者幾億如祈福生活(3686)、興業物聯(9916)等，盈利數千萬，但隨著藉著母公司增建土地建設物業，物業設施及日常保安等運作自然交其管理。

如讀者仔細看看數據，會發現：

·        內房股的市盈率多在7倍或以下；

·        內房股的息率多在5厘或以上；

·        內房股的市帳率只有0.5-0.6倍；

·        內房股盈利平均增幅10%-20%

·        內房物業管理股的市盈率30倍、甚到至100倍；

·        內房物業管理股的息率多在1至2厘；

·        內房物業管理股的市帳率卻是4倍至20倍都有；

·        內房物業管理股盈利平均增幅30%-100%也有

以上數據可以有以下觀察及小結。從價值投資角度：

投資內房股用PE、PB及YIELD去比較及計算一般也靠用；

投資內房物業管理股股卻要用PEG去比較計算較為適合；

PEG=市盈率/盈利增長比率

假設某隻股票的市盈率為30，而企業盈利增長率為15%，則該股票的PEG為30/15=2，如果盈利增長率為30%，則PEG為30/30=1，如果盈利增長率為100%，則PEG為30/100=0.33。

PEG值越低，該股的市盈率越低，或者盈利增長率越高，從而越具有投資價值。

以往筆者較為擔心內房股的「水份」等問題：即誇大銷售及誇大營業額。隨著近兩年內房公司對數據之開放，包括每月自願呈交之銷售數字、已售樓面面積、累計合約物業銷售金額、相應的累計已售樓面面積、土地儲備及收購土地等資料也公佈出來，以銷售金額、售樓面面積及過去盈利數據去推算毛利及盈利便非常容易。

舉一個實例，如中海外(688)在8月公佈有關7月合約物業銷售金額約為214.9億元，相應的已售樓面面積約為122萬平方米，分別按年降低23.7%及降低16.6%。首7個月累計合約物業銷售金額約人民幣1,935.03億元，相應的累計已售樓面面積約1076.3萬平方米，分別按年增加0.1%及增加0.8%。

簡單推算：7個月的均價為1.76萬、首7個月的均價為1.80萬

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0806/2020080601209_c.pdf

筆者希望以上資訊能帶給大家為一些內房類股票作出估值的方法，從而選出心儀之股票作長線投資：內房股的股息帶來穩定現金流；內房物業管理股帶來高增長，而兩者隨著國內經濟持續增長，房地產也會能平穩發展，帶來股票資產上漲。

#內房股 #內房物管股 #價值投資

(204) 考慮、抉擇 - 投資國內樓 (十四) [失望的瑞安房地產展銷]

因工作關係, 昨日奔波完一整日後, 今朝一早"撲"回港相約家人直奔瑞房在文華東方23樓展銷廳.   一到達門口時已有二、三十個中X地產agent, 其中四至五個agent飛奔來跟隨sell, 但早已做足功課的Follower當然不需要他們便好言婉拒 -- 因為我絕對相信對重慶新天地的認知還比他們熟悉。

蒲進入會場內, 場地相當細, 約600呎的空間塞滿了約70人; 全場有五個地方展示區:
1. 佛山的東華嘉苑;
2. 上海的瑞虹新城銘庭[不設發售];
3. 武漢的御江苑;
4. 重慶的重慶天地雍江藝庭; 及
5. 大連的大連天地悅翠台

是次參觀當然祗留意重慶的雍江藝庭, 是次出售第9座, 瑞安的職員是操普通話的, 相信是由國內抽調來港。Follower初時在不知情下以廣東話問, 但被以普通話回應; 故深信是內地職員.

9座山景
此次參觀大失所望. 因為是次賣的單位全是貨尾單位. 點解Follower會知? 因為有做功課:
瑞安在港賣的, 是雍江藝庭第9座, 有agent聲稱昨天已全沽江景樓, 現時賣的是山景樓(Follower按: 經紀資料有誤導, 是次在港售的, 祗是貨尾山景樓.)

呎價
至於呎價, 盛惠1萬8千元人仔一平方! 但Follower想指出, 早前(一個月前)有的9座價單是1萬5千元人仔一平方!! 在港賣的足足貴了20% !!!

國內正銷售第10座?!
為何Follower認為瑞房是在港散貨尾呢? 因為更佳景觀的第10座已是11月在重慶發售!!! blog友可在search engine找到答案並發現Follower所言非虛。http://www.yongjiangyiting.com/ (官方網站) 據悉全江景樓亦祗是1萬8至2萬元人仔一平方!! 那麼, 為何仍要買第9座呢?

5-7%優惠?!
原來full payment先有優惠. 普通人怎能一次過比約200萬的港紙呢?

相信有睇開Follower blog的朋友一定不會上當--- 記緊"先求知, 後投資" 呀! 否則買左貴野幫人散貨都唔知!!!!

至於其他盤, Follower再也沒興趣了解了, 祗在內子出外往洗手間時問了佛山的呎價, 也要2萬一平方及"賣剩"250平方的單位, 粗略一算也要500萬人仔入場費呢!!!

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【蘋果日報2010-12-05】港新盤無人吼　北上掃內地樓

現時港人置業受到政府出招諸多掣肘，香港樓無得玩，市民索性返大陸炒。昨日本港一手新盤僅 1宗成交，銷情慘淡，相反在本地促銷的內地多個樓盤卻見熱賣，單日沽近 40伙，港客更佔逾 90%。業界相信，政府出招勢迫使部份資金撤出本地房地產市場，流向內地等外地市場。

內地樓昨在港沽出 40伙

政府上月再出招壓抑樓市炒風，包括增加額外印花稅及進一步收緊按揭成數，樓市即被打殘；有業界形容，今次港府出招比中央打壓內地樓市更辣。中原地產董事總經理陳永傑直言，從投資角度，香港樓市在眼見短期根本「無得玩」，迫使部份資金流出海外，加上人民幣升值，資金流向內地更是趨勢。

瑞安房地產（ 272）有見及此，旗下五個來自上海、大連、佛山及重慶的內地樓盤，昨由中原地產安排來港負責促銷，反應異常踴躍，設於中環文華東方酒店的展銷廳，吸引逾 200枱客參觀，連同其他內地樓盤，單日沽近 40伙。中原地產項目總經理許大偉表示，五盤中以重慶天地反應最佳，佔 30伙，因該盤有直轄市概念，售價亦不高。
許大偉稱，昨日錄得近 40宗成交，超過 90%買家是港人，大部份是首次買內地樓盤，並以現金一次過支付全數樓價，毋須按揭。他又說，不少買家都因港府出招，太多掣肘而轉戰內地樓市。除瑞安 5盤，中山雅居樂昨亦沽出 5伙，買家全是港人。

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(165) 收到瑞聲及遠洋股息

今天網上查銀行紀錄, 瑞聲及遠洋之中期股息已收到, 共銀$1,161($1,136+$25).

從小已聽過不少集液成裘的故事, 現時真正應用時, 感覺非常特別及有趣.

不要輕視點滴. 其實教曉我們應慳得慳; 用之投資, 回報可觀.

截止今天, 投資組合已收到$21,600多元股息另加以股代息已收取的28股渣打(市值$6,356), 還有約$2,000股息(交通+載通)亦會於月中派發.

(161) 國家有關部委出台措施遏制部分城市房價過快上漲

國家有關部委出台措施遏制部分城市房價過快上漲

中央政府門戶網站www.gov.cn　　 2010年09月29日來源：國務院辦公廳

國家有關部委近日分別出台措施 遏制部分城市房價過快上漲     記者分別從有關方面了解到，為進一步貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，國家有關部委近日分別出台措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。     據了解，這些措施主要有：一是各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。 要立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則。 已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出台的政策措施進行調整和完善。 房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。 嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。     二是完善差別化的住房信貸政策。 各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。 對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定。 各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用於購買住房。 對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。 繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。     三是調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。 加強對土地增值稅徵管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。 加快推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。     四是切實增加住房有效供給。 各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。 房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。 認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。 鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。     五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。 對房地產開發企業土地閒置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。 對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。 國務院關於堅決遏制部分城市 房價過快上漲的通知國發〔2010〕10號 各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：     《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）印發後，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。 但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，需要引起高度重視。 為進一步落實各地區、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，現就有關問題通知如下：     一、各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責    （一）統一思想，提高認識。 住房問題關係國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。 房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利於經濟社會協調發展。 各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，採取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。 >>>詳細閱讀 圖表：國家有關部委近日分別出台措施遏制部分城市房價過快上漲新華社發 關於支持公共租賃住房建設和 運營有關稅收優惠政策的通知財稅〔2010〕88號 各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局： 　　根據國務院辦公廳《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）、《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）和住房和城鄉建設部等七部門《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）精神，現對公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設和運營有關稅收政策通知如下： 　　一、對公租房建設用地及公租房建成後佔地免徵城鎮土地使用稅。 在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建築面積佔總建築面積的比例免徵建造、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。 >>>詳細閱讀 促進房地產市場繼續向好發展 ——國土資源部土地利用司負責人 就加強房地產用地和建設管理調控答記者問     “當前房地產調控已經到了關鍵時期,必須繼續堅持調控不動搖。”近日來中央主流媒體持續釋放房地產市場調控信號。     9月中旬，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強再次強調，堅定不移地落實國務院關於房地產市場調控的一系列措施，促進房地產市場平穩健康發展。     日前，國土資源部與城鄉和住房建設部聯合下發《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（以下簡稱《通知》）。 此舉是否意味著房地產市場迎來了第二輪調控？出台了哪些“新政”？ 對當前及今後的房地產用地和建設管理將產生什麼影響？ 就這些問題，國土資源部土地利用司負責人回答了記者的提問。 >>>詳細閱讀 土地供應住房建設必須向民生領域傾斜 ——國土資源部有關負責人就進一步加強房地產調控答記者問     新華社北京９月２７日電（記者王立彬）為貫徹落實進一步加強房地產用地和建設的管理調控，國土資源部與住房和城鄉建設部共同發布了《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，針對有關通知精神以及今年以來房地產調控的成效，國土資源部有關負責人回答了記者提問。 >>>詳細閱讀 銀監會：嚴格執行宏觀調控遏制房地產投機投資    新華社北京８月３１日電（記者劉琳劉詩平）中國銀監會統計部副主任葉燕斐３１日表示，銀監會將嚴格執行國家的宏觀調控政策，堅決遏制投機、投資需求，在控制風險的前提下支持保障性住房建設。    葉燕斐在中國銀行業協會舉辦的關於房地產市場分析及房地產貸款風險控制的“銀行前沿問題大講堂”上表示，房地產市場和房地產貸款對國民經濟、國計民生至關重要，對銀行業科學穩健發展至關重要。