(204) 考慮、抉擇 - 投資國內樓 (十四) [失望的瑞安房地產展銷]

因工作關係, 昨日奔波完一整日後, 今朝一早"撲"回港相約家人直奔瑞房在文華東方23樓展銷廳.   一到達門口時已有二、三十個中X地產agent, 其中四至五個agent飛奔來跟隨sell, 但早已做足功課的Follower當然不需要他們便好言婉拒 -- 因為我絕對相信對重慶新天地的認知還比他們熟悉。

蒲進入會場內, 場地相當細, 約600呎的空間塞滿了約70人; 全場有五個地方展示區:
1. 佛山的東華嘉苑;
2. 上海的瑞虹新城銘庭[不設發售];
3. 武漢的御江苑;
4. 重慶的重慶天地雍江藝庭; 及
5. 大連的大連天地悅翠台

是次參觀當然祗留意重慶的雍江藝庭, 是次出售第9座, 瑞安的職員是操普通話的, 相信是由國內抽調來港。Follower初時在不知情下以廣東話問, 但被以普通話回應; 故深信是內地職員.

9座山景
此次參觀大失所望. 因為是次賣的單位全是貨尾單位. 點解Follower會知? 因為有做功課:
瑞安在港賣的, 是雍江藝庭第9座, 有agent聲稱昨天已全沽江景樓, 現時賣的是山景樓(Follower按: 經紀資料有誤導, 是次在港售的, 祗是貨尾山景樓.)

呎價
至於呎價, 盛惠1萬8千元人仔一平方! 但Follower想指出, 早前(一個月前)有的9座價單是1萬5千元人仔一平方!! 在港賣的足足貴了20% !!!

國內正銷售第10座?!
為何Follower認為瑞房是在港散貨尾呢? 因為更佳景觀的第10座已是11月在重慶發售!!! blog友可在search engine找到答案並發現Follower所言非虛。http://www.yongjiangyiting.com/ (官方網站) 據悉全江景樓亦祗是1萬8至2萬元人仔一平方!! 那麼, 為何仍要買第9座呢?

5-7%優惠?!
原來full payment先有優惠. 普通人怎能一次過比約200萬的港紙呢?

相信有睇開Follower blog的朋友一定不會上當--- 記緊"先求知, 後投資" 呀! 否則買左貴野幫人散貨都唔知!!!!

至於其他盤, Follower再也沒興趣了解了, 祗在內子出外往洗手間時問了佛山的呎價, 也要2萬一平方及"賣剩"250平方的單位, 粗略一算也要500萬人仔入場費呢!!!

==
【蘋果日報2010-12-05】港新盤無人吼　北上掃內地樓

現時港人置業受到政府出招諸多掣肘，香港樓無得玩，市民索性返大陸炒。昨日本港一手新盤僅 1宗成交，銷情慘淡，相反在本地促銷的內地多個樓盤卻見熱賣，單日沽近 40伙，港客更佔逾 90%。業界相信，政府出招勢迫使部份資金撤出本地房地產市場，流向內地等外地市場。

內地樓昨在港沽出 40伙

政府上月再出招壓抑樓市炒風，包括增加額外印花稅及進一步收緊按揭成數，樓市即被打殘；有業界形容，今次港府出招比中央打壓內地樓市更辣。中原地產董事總經理陳永傑直言，從投資角度，香港樓市在眼見短期根本「無得玩」，迫使部份資金流出海外，加上人民幣升值，資金流向內地更是趨勢。

瑞安房地產（ 272）有見及此，旗下五個來自上海、大連、佛山及重慶的內地樓盤，昨由中原地產安排來港負責促銷，反應異常踴躍，設於中環文華東方酒店的展銷廳，吸引逾 200枱客參觀，連同其他內地樓盤，單日沽近 40伙。中原地產項目總經理許大偉表示，五盤中以重慶天地反應最佳，佔 30伙，因該盤有直轄市概念，售價亦不高。
許大偉稱，昨日錄得近 40宗成交，超過 90%買家是港人，大部份是首次買內地樓盤，並以現金一次過支付全數樓價，毋須按揭。他又說，不少買家都因港府出招，太多掣肘而轉戰內地樓市。除瑞安 5盤，中山雅居樂昨亦沽出 5伙，買家全是港人。

==

(200) 計劃增持/加入持股之股份

近日有blog友私人留言問Follower在有可能的大調整/跌市下計劃增持/加入什麼股票, Follower從來也不隱藏自己的投資組合及見解. 開估啦！

A - 計劃增持之股份：
1. $  8.00 - 交通銀行
2. $22.00 - 友邦保險
3. $  3.00 - 中航科工(重新增持)
4. $15.00 - 瑞聲聲學(重新增持)
5. $90.00 - 宏利金融
6. $  5.50 - 四環醫藥

B - 計劃加入之股份：
1. $  9.90 - 神冠控股
2. $  1.00 - 亨達
3. $  3.20 - 瑞安房地產

另有其他留意股份, 詳情可往 http://www.editgrid.com/user/follower/stock 工作表內:
"4.目標價/現正留意股份"

(112) 最新營運數據 － 匹克體育及瑞安房地產

【營運數據】 匹克體育(01968-HK)第二季同店銷售增長12.5%
2010/07/09 15:10
財華社香港新聞中心。 匹克體育公布，集團截至今年6月底止第二季同店銷售增長，按年達12.5%，期內零售網絡按計劃擴張，截至6月底止，零售網點數目增加至6,768個，較2009年12月底止6,206個，淨增加562個網點。 == Follower認為, 數據更確立此股仍在成長中, 繼續快速增長。 【營運數據】 瑞房(00272-HK)上半年合同銷售15億，鎖定銷售41億 2010/07/09 15:13 財華社香港新聞中心。 瑞安房地產公布，集團於2010年上半年累計合同銷售額約15億元(人民幣,下同)，銷售面積約10.1萬平方米，銷售主要來自1月份推盤的武漢天地及5月份推盤的重慶天地兩個項目，其他則包括上海太平橋嘉苑及創智天地。另外，集團09年已簽約並未結轉的合同銷售金額為26億元，故截至6月底，瑞房鎖定銷售金額達41億元。 瑞房指出，1月開盤的武漢天地住宅平均售價每平方米1.8萬元，最高價達每平米3萬元，已簽售250個單位，佔推出房源的92%以上；5月推盤的重慶天地住宅項目開盤當日127個單位售出，佔推出房源56%，平均售價為每平米1.19萬元。 瑞房公布，集團將於下半年按計劃推出6個項目的新住宅房源，其中包括位於上海太平橋嘉苑第3，至8號樓、上海瑞虹新城三期第4號地塊、重慶天地二期、武漢天地三期及首次開盤的佛山嶺南天地和大連天地。股計總共可售面積約30萬平方米。 ==

(95) 股息再投資達至複式增長

經五月下旬一輪洗倉式下跌後, 部份股票現價的確吸引, 尤其是所謂基金愛股:

0272 - 瑞安房地產, 0939 - 建設銀行, 0945 - 宏利金融, 1968 - 匹克體育,
2009 - 北京金隅, 2018 - 瑞聲聲學, 2357 - 中航科工

不經不覺這幾兩個月已收到約$10,000的股息(渣打以股代息不計在內). 當然, Follower定會將股息全數再投資.  以上7只股票Follower都想繼續增持, 可惜機會成本及持股比例問題(風險管理), 只能擇肥而噬. 故此, 有以下目標價, 「先到先買」:

0272 - 瑞安地產           $2.80 買入10,000股. 總持股10,000股

0939 - 建設銀行           $6.00 買入3,000股. 總持股26,000股 (不計月供)

0945 - 宏利金融           $120 買入200股. 總持股1,400股 

1968 - 匹克體育           $5.80以下買入4,000股. 總持股8,000股

2009 - 北京金隅           $6.50買入5,000股. 總持股8,000股

2018 - 瑞聲聲學           $9.90買入2,000股. 總持股10,000股

2357 - 中航科工           $2.35買入4,000股. 總持股60,000股

其實以上股票Follower常嚷著要增持, 除匹克體育是首次提出. 觀乎其昨晚公佈2010年冬季之訂單增長非常吸引......; 下篇分享會詳述. 現價$5.85左右, 相信未來一年股價可達$8或以上.

(71) 高盛對內房股投資評級及每股NAV預測

高盛對內房股投資評級及每股NAV預測
Source: 財華社香港新聞中心。2010/04/16 高盛對內房股最新的投資評級、預測2010年每股資產淨值(NAV)、與股價資產資料如下： 名稱/投資評級/目標價/每股NAV/股價對NAV溢或折價/市盈率/市帳率。 雅居樂地產(03383-HK)/買入/12.9元/16.69元/-40%/10.5倍/1.9倍。 中國海外(00688-HK)/中性/17.39元/19.32元/-16%/14.9倍/2.7倍。 華潤置地(01109-HK)/沽售/16.12元/20.15元/-21%/18.8倍/2倍。 碧桂園(02007-HK)/中性/3.16元/3.94元/-30%/15.4倍/1.7倍。 恆大地產(03333-HK)/買入/4.26元/6.09元/-45%/6倍/2.3倍。 花樣年控股(01777-HK)/買入(確信買入)/2.63元/3.75元/-55%/5.1倍/1.5倍。 方興地產(03377-HK)/中性/3.01元/3.34元/-27%/16倍/1.3倍。 綠城中國(3900-HK)/沽售/10.62元/17.69元/-46%/8.2倍/1.2倍。 富力地產(02777-HK)/買入(確信買入)/16.02元/22.89元/-45%/9.8倍/1.8倍。 合景泰富(01813-HK)/買入(確信買入)/5.89元/8.42元/-33%/13倍及1.3倍 寶龍地產(01238-HK)/買入/2.96元/4.92元/-48%/6.8倍及0.8倍。 上海復地(2337-HK)/中性/2.5元/3.57元/-32%/4.5倍及0.8倍。 深圳控股(00604-HK)/沽售(確信沽售)/2.96元/-40%/10.8倍及0.7倍。 世茂房地產(00813-HK)/買入/16.62元/20.78元/-36%/10倍/1.6倍。 瑞安房地產(00272-HK)/中性/4.63元/6.62元/-42%/30.3倍及0.8倍 遠洋地產(03377-HK)/買入/8.46元/10.56元/-36%/12.5倍/1.3倍。 SOHO中國(00410-HK)/中性/4.42元/6.31元/-27%/7.2倍/1.1倍。

(70) Follower 未來一年會留意的股份 (一) 瑞安房地產

272 瑞安房地產 - 相信大家並不會對這只股票感到陌生.

瑞安的老闆是香港建築商人羅康瑞為大股東的; 另外, 東尼亦視之為愛股.

Follower在08年亦曾持有該股, 短炒亦有不俗的利潤.
再審視其於15/4公佈的2009年全年業績, 其投資價值再度出現。

截至去年底止，全年純利30.34億元，按年增長52%，每股盈利63仙，末期股息增至12仙。

期內，營業額升2.3倍至76.7億元；物業銷售升3.2倍至60.78億元；毛利率52%。已訂約銷售26.69萬平方米，涉及金額61.61億元。投資物業租金及相關收入升8%至6.43億元；可供出租總建築面積增至31萬平方米。淨資產負債比率23%。


主席羅康瑞在業績會表示，儘管中央打擊樓市政策可能導致房屋銷售出現短期波動，但內地房地產行業的基本面仍然強勁，加上瑞房大部分項目位處市中心，故具備競爭優勢，可於市況不明朗時為集團的物業銷售帶來支持。

羅表示，瑞房憑藉獨特的經營模式及總體規劃方面的豐富經驗，旗下零售物業，包括引領時尚的新天地發展模式，亦會受惠於中國內地提高家庭收入及振興消費的經濟政策。


以現時股價$3.79元, 市盈率為6倍, 持有現金49億, 負債比率23%, 3.4厘息及$4.88元賬面值(28.7%折讓)。


就假設今年業績倒退4成, 10倍內的內房股是否值得買入呢? 至於Follower, 則視乎彈藥及中央政策力度、樓市狀況等因素或考慮持有。