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2021年9月17日星期五

《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》淺談:會是2047香港的藍圖嗎?

《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》淺談:會是2047香港的藍圖嗎?

自2009年中央國務院決定開發橫琴以來,一直沿用珠海特區為其直轄地。雖然地理上及建設上可能是筆者的主觀意願該由澳門管轄 (如澳門大學在橫琴的擴建),惟規劃上不一開始撥由澳門全權管理,筆者相信是有下列考量:

經濟上考慮珠海全市2020年GDP為504.8億美元,而澳門則為243.3億美元;人口244萬的珠海比起68萬的澳門人均GDP少近一半(42%):是2萬零6百元跟3萬5千7百之差。現時《方案》所述,橫琴實體經濟發展還不充分,服務澳門特徵還不夠明顯,與澳門一體化發展還有待加強,促進澳門產業多元發展任重道遠。《方案》明示珠海要藉澳門去帶動橫琴的GDP。

地理上考慮合作區實施範圍為橫琴島「一線」和「二線」之間的海關監管區域,橫琴與澳門特別行政區之間設為「一線」;橫琴與內地之間設為「二線」。根據橫琴全島客觀現實情況,對合作區進行分區分類施策管理。澳門大學橫琴校區和橫琴口岸澳門管轄區,由人大授權澳門管理。相比起來,澳門在文化上及經濟發展歷史均比珠海成熟,就教育方面可藉著優才計劃吸引澳門畢業生來橫琴工作。

人口上考慮:澳門人口68萬,珠海人口244萬,為確保本身澳門居民的既有利益,包括極優異的財政狀況及澳門人的福利(連續十年每年向每位居民派錢),開放橫琴管豁權的確涉及人口數字的增長及攤薄效應,亦影響自身行政區的人口政策。

政治上考慮:「一國兩制」實踐的新示範,加快實現與澳門一體化發展,用足用好澳門自由港和珠海的有利因素,支撐澳門及加快發展珠江西岸地區。

發展目標:澳門回歸25-36年(2024年-2035年)

這個是14年後的光景,重點是琴澳一體化,更貼近粵省大灣區的整體格局。

2024年澳門回歸25週年,與澳門有序銜接,琴澳一體化發展格局初步建立;2029年澳門回歸30週年,琴澳一體化發展水平進一步提升,促進澳門經濟適度多元發展取得顯著成效;2035年「一國兩制」強大生命力和優越性全面彰顯,琴澳一體化發展體制機制更加完善,促進澳門經濟適度多元發展的目標基本實現。

最後一點亦是筆者最關注的一點,建立合作區開發管理機構。

《方案》指出,在粵港澳大灣區建設領導小組領導下,粵澳雙方聯合組建合作區管理委員會,在職權範圍內統籌決定合作區的重大規劃、重大政策、重大項目和重要人事任免。合作區管理委員會實行雙主任制,由廣東省省長和澳門特別行政區行政長官共同擔任,澳門特別行政區委派一名常務副主任,粵澳雙方協商確定其他副主任。成員單位包括廣東省和澳門特別行政區有關部門、珠海市政府等。

組建合作區開發執行機構。合作區管理委員會下設執行委員會,履行合作區的國際推介、招商引資、產業導入、土地開發、項目建設、民生管理等職能。執行委員會主要負責人由澳門特別行政區政府委派,廣東省和珠海市派人參加,協助做好涉及廣東省事務的協調工作。粵澳雙方根據需要組建開發投資公司,配合執行委員會做好合作區開發建設有關工作。

做好合作區屬地管理工作。合作區上升為廣東省管理。成立廣東省委和省政府派出機構,集中精力抓好黨的建設、國家安全、刑事司法、社會治安等工作,履行好屬地管理職能,積極主動配合合作區管理和執行機構推進合作區開發建設。

長遠目標:

1)澳門發展,不只倚賴賭業;

2)合作區開發,作示範區域;

3)示範區域會引申為2047年後的香港??? 或某地的管理模式?會是蓮塘口岸附近嗎「粵港」雙方聯合組建合作區管理委員會會形成嗎?組建合作區開發執行機構?合作區為廣東省管理嗎?大灣區更多的一體化嗎?更貼近粵省大灣區的整體格局?

2047年,筆者就算健在也不會再寫BLOG。到時,留待下一個世代FACTCHECK罷。

筆者沒有答案,祗欲觸發大家去思考。這也許,留為一個記錄。

2021年1月1日星期五

國內大灣區房地產業2021年走向:賀年別注篇

國內大灣區房地產業2021年走向:賀年別注篇

國內外因為疫情及網進一步發展從房產市場而言是起了微的變化這篇文章集中討分享國內大灣區房產狀及變化。

先分享租務市場近月情況。

20204月起因為疫情除在廠打工的製業員工僱主會安排宿舍,國內本身已買少見少的實體店也急增轉在網上銷售。就一些個體戶即自己做老一些直播直銷方式去推及售賣產定型及成熟就以大灣區為中心而言因此很多本身家鄉在華東華北廣西的人士也在過年後留在或返回家鄉繼其生意家鄉繼的好處是留在長大的地方照孩童也可以照母,二來在家鄉通常都是有房子的也不用南下往廣東一帶租房居住,一來一回省回不少房租可能不講不知國內普的租約一般只簽一年死約甚至有一些租客只肯簽10個月死約租務以月至4月最為活躍。因為國內人一直以來非常重視回鄉過年一些從東、西、北方南下粵深打工的回鄉是必所以每年都有所「春運」是可以理解的在國內做廠佬的一些廠早在12月下旬已讓員工放假回鄉直至2月尾才回去城打工。故此一些租客如果沒有宿要租房的租約簽一年是最好回鄉後返來再找地方租遇上一些極況,一些不負的租客在租11個月已回鄉索性不交水電租和物管按金便算當然是少數但遇有發生

展望2021年的租務只是平穩租金就算在一些市區、旺區不愁租出的也都要有租金下調的心理準備,國內外經有期跟香一樣租金回報於一手物業影不大租金下調反而會影二手物業價

另一個地方澳門租務也是待興澳門疫情雖一早已受控但由於澳門是外向型經濟,其中以服業及博彩業為主體租房人士主要以外勞為主即從東南亞如南、緬、菲律賓、印尼等地來打工的外勞租金早已沒調升的空間多人合組一屋甚至一間房早是常態。。。

在香已持有國內物業的朋友預還要守一段時間,早幾年國內美好的光景及光環有待重現

因為2020年上半年的疫情部份城市在2020年頭兩個季度的了不少購買力故此在610月時一手物業相當興旺加上有部份城市購房限綁,例如一手物業如珠及橫琴、中山等開放予港人士購買下加上如橫琴輕軌啟用及2023年深中通道基建同時再度抄作亦帶動國內較富有人士如滬深杭等地買入有待升值除中山、惠肇慶亦因為有大地產商號「香城」而突起來什麼起居電子化一站式一體化仿明天便會出台

退休自住還是只是閣下的投項目擇木而棲一定要分得清清楚楚

部份地方一手市場每平方米(10.764英尺)在同一位置去年跟今年的價沒升相反加推了不少優如送精裝修(編按原本買毛坯的清水樓)/及送12個月至24個月不等的物業管理費或iphone等等形各色也有

有一些地點甚至一手精裝價(包括家電標配呢)比起比鄰的二手屋苑價更便宜。。。箇中原因是否市場錯價有待由讀者網友發掘一下看看是「寶」還是「假」寶玉、是「龍」還是「蟲」

一手物業非住宅市場可能是2021年的焦所在商業寫字樓也有較大的變化。

於大灣區而言說得現實一點二手價跟租務市場的會扯上一點點的關係跟早兩三年租務跟著基本6-7厘以上回報走愈來愈少這跟二手樓上升速度快、一手樓較慢有一點關。二來便是新近的租務下調。以現時市價計只餘3厘左之回報尺價方面,就算區區的粵省大灣區同一屋苑質素尺價可以是相差幾倍這就是LOCATION帶來的價

舊曆新年將至加上疫情的變化及變得易受感染專家也說要待疫成人以上接種後產生抗體後才能抵銷高度傳染之爆







觀乎以上分享內容可能感觀上較為負面但想指出投項目不能太過一面倒睇好正如《鱼魚漁》「芝士理」所提及的風險論加上知識上的認知思考及分析加以應用及實踐了解風險機遇如開了的一手置業機會是好要分析不是睇下樓盤廣告聽人講兩句跟下風便買變左局住自住。

無透思考分析過 怎辦

因為題材關係也是賀年別注篇,是篇文章會同時於Follower及鱼魚漁持續價值投資blog發放。

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