鰂魚涌章記樓宇看投資機遇 (二)

鰂魚涌章記樓宇看投資機遇 (二)

上一篇 鰂魚涌章記樓宇看投資機遇 (一) 於2020年4月9日發文，說時遲那時快，４月17日城市規劃委員會(城規會)因太古地產(1972)及恒基地產(00012)等申請方案未符合地皮規劃意向，及會對房屋供應構成不利影響為由否決。

有關舊樓投資，筆者跟Rexh算是有點投資經驗及心得，有興趣不妨收睇這幾天上載的

Yoututbe投資頻道之內容～

舊樓投資系列：

從章記樓宇看投資機遇及利與弊 鰂魚涌章記樓宇看投資機遇、分享投資經驗

https://www.youtube.com/watch?v=Lx4UGQr8Dno

Rexh&Sam 的Youtube 投資頻道曾分享 440大新金融及2356大新銀行的Youtube提及，單靠投資舊樓唐樓等收購發達嚴如買PB(Price to Book 資產淨值低 / 資產淨值折讓高)的股票，以等待大股東宣佈上市公司私有化一樣，可能要等待Ｎ年，不是一兩年、也不是5至10年而是20至30年而被收購事件仍然可以未發生。上市公司股票如：26中華汽車、122鱷魚恤、237安全貨倉搏私有化的小股民真係等到頸都長。。。

另一方面，4月17日城規會的裁決正好同樣反映了發展商要安排拆卸重建同樣困難重重，當中還可能有政治的考量。。。等等外在及外來的因素。下文以外大家有興趣不妨自行google一下相關內容。

市建局政策轉變

誠如拙作《鱼魚漁持續價值投資篇 一切從芝士開始》指出，市區重建局(市建局) 自於2015年在市區重建政策一個轉捩點，並決定以「舊區重建」的長遠策略定位代替以往「舊樓重建」的方針，深感重建計劃愈來愈難。「舊區重建」是舊區的一個指定範圍去收購重建，涉及物業數百至過千個不等；而並非「揼石仔」般逐幢樓宇幾十至一百多個去收購，大範圍去收購的難度及推行速度一定比以往困難，全香港最大的重建計劃——觀塘裕民坊是一個典型例子。1998 年公佈，時歷20 年仍未完成所有項目，而最後一堆小舖商戶也只在2019 年2 月遷走，期間亦牽涉一些法律訴訟。

調整買賣策略之操作

有鑑於市建局在定位上及策略上之轉變，以往喜歡懐舊又無舊不歡的筆者亦曾賣走一至兩間Location位置較差的舊房子，並套現開始買進其他國外房產及香港股票。以當時股樓資產價值為20/80 的狀況，套實樓買股的確是一項不錯的策略，可讓資產重新配置及平衡風險，也是貫徹筆者領略並重複操作私「股樓兩邊走」策略。

下一篇再跟大家分享投資舊樓唐樓之利弊。

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延伸閱讀

恒地鰂魚涌商廈重建觸礁

Source: (東方) 2020年4月18日

https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20200418/00204_004.html

鰂魚涌濱海街等擬議商廈發展地皮，現時為多幢舊樓物業。

港島商廈重建計劃觸礁，太古地產(1972)及恒基地產(00012)等早前提出將鰂魚涌濱海街及英皇道交界舊樓，重建為兩幢32層高的寫字樓的申請，繼去年底不獲批准後，昨日再由城市規劃委員會進行覆核審議，同樣被否決。

該重建計劃範圍包括濱海街16至94號，以及英皇道983至987A號，屬住宅（甲類）用途，可用作高密度住宅發展，去年發展商提交商廈重建申請時，被城規會以申請方案未符合地皮規劃意向，及會對房屋供應構成不利影響為由否決。

資料顯示，上述地盤計劃發展商廈樓面約65.8萬方呎。據了解，恒地等於一八年十月提出強制拍賣該批舊樓，當時持有逾八成業權。據最新土地註冊處資料，濱海街72至78號地下一籃子舖位以8,200萬元售。而該集團亦以7,500萬元購中環卑利街66及66A號舊樓。

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位置／地址：

16-94 Pan Hoi Street and 983-987A King's Road, Quarry Bay, Hong Kong

香港鰂魚涌濱海街 16-94 號及英皇道 983-987A 號

地盤面積：約 4,076.7 sq. m 平方米,

地積比率：15倍

https://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/A_H21_151.html

城規會文件顯示，涉及為濱海街16至94號及英皇道983至987A號，佔地約4.3萬方呎，以地積比率15倍重建，可建約65萬方呎，較原方案的35萬方呎大增八成。

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鰂魚涌章記樓宇看投資機遇 (一)

鰂魚涌章記樓宇看投資機遇 -

有關著名的地產發展商章記樓宇於上世紀五、六十年代興建的樓宇，現時網上找到的資料真是愈來愈少：有關章記只餘下位於中環德輔道中84-86號的章記大廈(Cheong K Building)及位於鰂魚涌濱海街 16-94 號及英皇道 983-987A 號的瑞士樓(Swiss House)。

筆者除了資產投資外，亦想在文字及圖片保育，否則過多十年八載恐怕「章記樓宇」會消失於網絡世界。

中環德輔道中84-86號的章記大廈(Cheong K Building)
http://oir.centanet.com/office/zh/detail/%E7%AB%A0%E8%A8%98%E5%A4%A7%E5%BB%88/ofi00013809-41881

章記樓宇 (Swiss House)
瑞士樓：
後面則有一幢由太古地產發展，當時正在興建的商廈港島東中心，如此配搭，看起來有承先啟後的效果，也反映了鰂魚涌從一個住宅及工業區，演變為住宅及商業區的歷史發展。
https://bigsta.net/tag/%E7%AB%A0%E8%A8%98%E6%A8%93%E5%AE%87/

瑞士樓 閘角位最有特色
http://isletforum.com/forum.php?mod=viewthread&tid=12537

瑞士樓
https://www.picuki.com/tag/%E7%91%9E%E5%A3%AB%E6%A8%93
https://www.instagram.com/explore/tags/%E7%AB%A0%E8%A8%98%E6%A8%93%E5%AE%87/

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鰂魚涌瑞士樓研重建商廈 太古提出覆核審議
2020/02/07
來源: 香港經濟日報 https://ps.hket.com/article/2558649

由太古地產及恒地共同發展的鰂魚涌濱海街及英皇道舊樓，最近向城規會申請覆核審議，提出重建成2幢32層高商廈。

太古地產及恒地收購多年的濱海街16至94號及英皇道983至987A號瑞士樓，現時為「住宅(甲類」規劃用途，發展商申請以地積比率15倍、重建成2幢32層高商廈發展，提供約65.8萬平方呎樓面。當中近9成樓面用作辦公室，涉約59.2萬平方呎，餘下約6.6萬平方呎樓面則作零售用途，方案大致相同。

若成功獲批，將有利太古進一步擴大區內商廈版圖，而旁邊的濱海街48至94號亦提出重建一幢商廈，並已獲批。

資料顯示，該地盤重建方案去年底遭城規會否決，主要是因地盤屬於「住宅(甲類)」用途，商廈發展的方案未必完全符合目前規劃意向，亦不利房屋土地供應短缺問題。

記者﹕鍾綺敏

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鰂魚涌濱海街舊樓申建商廈 城規會拒絕
2019/12/13
來源: 香港經濟日報 https://ps.hket.com/article/2520136

城規會今審議多個申請個案，其中恒地及太古地產收購多年的鰂魚涌濱海街及英皇道舊樓，提出改建商廈發展，未獲城規會同意，重建大計料受阻。

位於鰂魚涌濱海街16至94號及英皇道983至987A號瑞士樓， 恒地和太古地產在今年初提出重建成2幢32層高商廈，提供約65.8萬平方呎樓面，進一步拓展太古坊的商業版圖，將會多出一部分伸延出英皇道。

城規會審議後認為，用地原屬住宅（甲類）用途，重建成商廈將導致房屋供應損失。

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鰂魚涌濱海街舊樓擴大發展 恒地等申重建甲廈
2019/05/03
來源: 香港經濟日報 https://ps.hket.com/article/2342195

恒地及太古地產去年就濱海街48至94號申建商廈獲批，提出新優化方案，將比鄰濱海街及英皇道舊樓亦納入共同發展，使地盤面積加大至4.4萬平方呎，可建樓面增8成至65.8萬平方呎。

項目擬興建2幢32層高商廈，當中近9成樓面為作辦公室，餘下約6.6萬平方呎樓面將撥作零售用途，可望與比鄰太古坊增升協同效應。


位置／地址：
16-94 Pan Hoi Street and 983-987A King's Road, Quarry Bay, Hong Kong
香港鰂魚涌濱海街 16-94 號及英皇道 983-987A 號

地盤面積：約 4,076.7 sq. m 平方米,
plot ratio：15倍

https://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/A_H21_151.html

城規會文件顯示，涉及為濱海街16至94號及英皇道983至987A號，佔地約4.3萬方呎，以地積比率15倍重建，可建約65萬方呎，較原方案的35萬方呎大增八成。

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事實上，鰂魚涌區內多幢舊樓甚具重建價值，近期頻獲財團出價收購業權，其中，恒基夥拍太古地產收購同區海康街13、14及15號多寶樓數伙，成交價介乎661.2萬至699.2萬，還有，兩家公司在區內合作早有前科，如同區濱海街16至94號連同英皇道983至987A號舊樓，包括瑞士樓等一列舊樓佔地約4.3萬方呎，亦由恒基與太古合作收逾八成業權，並於去年11月申請強拍，當時估值約26.5863億。並於今年中申請重建為商廈，可建樓面約65萬方呎。

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早於2015年已經作出收購

01/04/2015 財團5千萬收購瑞士樓地庫舖

 https://www.midlandici.com.hk/ics/property/article/detail/5197

買家POLLOCK DEVELOPMENTS LIMITED於近日以5,000萬元的價錢購入位於鰂魚涌英皇道985A號瑞士樓地庫一舖位，連同早前以1.08億收購的一間瑞士樓983號地舖，兩舖收購累積涉及近1.6億元。而剛易手的地庫舖位前業主為金沙遊戲有限公司，於2006年以700萬購入，轉手獲利近7倍。

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當月入10萬又如何？

近日有調查所指出有關薪金收入。這次筆者想跟讀者分享一下高薪一族之狀況。

誠然，打工當然想愈高收入愈好，最好更是「月球」一族～即月入一百萬！無可能？非也，事實上有不少專業人士皆可達。

至於一般打工仔要月入10萬難不難？可以說不難，也可以說很難。

主要不以佣金收入為主，靠打工月入10萬，在香港而言已屬於高管一族(高級管理層)。從筆者所認識的這個level的，這份薪金也背負著一系列的責任。責任當然是一大堆所謂的budget holder，年中跑數追數追業績實在難免。工作時間嘛，也不少是全天候的工作，即時刻、會議中也要開著電話check email、覆email 、叫下屬同事跟進等。基本工作也是Seven Eleven, 即朝7晚11。

也許讀者也會想到做政府及其他資助機構咪得，常說班高官都是行行企企好似無乜野做。但當你身兼其位，你便發覺這份薪金也同時買下閣下的價值觀，有些情況下，比你們想像的更甚，包括尊嚴。

當然，筆者所指的是較壞的情況，如果有些官位是絕世筍工又無乜野做，那何樂而不為？

筆者認為，為興趣、為滿足感去打工是最理想的。

大家或可在工作上訂下一個目標，不在萬人之上、也不在萬人之下，做個接近高管薪金的中層也不錯。

做個中層小薯並無不妥，但要做得專業也敬業樂業，讓自己不要落入於可有可無的職位：在職位上盡忠，閒時研究一下股樓匯債投資，靠工資之現金流投資，賺取被動現金流。持之以恒，將雪球愈滾愈大，何樂而不為？

顏色經濟圈

顏色經濟圈

在香港，自今年6月由政治引起的連串運動，到近日有市民對政見相同的人士所開設的食肆去惠顧，加上如果有食肆老闆特別去推出「學生餐」，即以特惠價去招待學生，其他政見相同市民就會以俗稱「用錢去懲罰佢」的方式去幫襯，與現時其他店舖所稱經營情況差過2003年「沙士」的情況大相逕庭。故此，坊間漸出現所謂的「顏色經濟圈」或「顏色經濟學」。

面對目前這個光景，相信全香港人都沒預料到在這個地步，筆者不欲講政治，但在這「顏色經濟學」讀者或也會留意到一個情況，便是廣泛的「顏色經濟圈」暫時只是涉及一種政見；那另一種顏色呢？暫時沒人談及。

筆者只欲帶出一點，讓讀者自行思考：
為何沒人談及？
不同顏色代表很極端的性格及價值觀？
誰是小眾？誰是大眾？
跟是非、良知有沒有關連？

筆者沒有任何立場及答案，就算是給大家一個 獨立思考 及 注視 的空間吧。

大灣區房地產市場的臨界點

大灣區房地產市場的臨界點

觀乎近日大灣區房地產一手二手樓價，踏入四月份後五月情況普遍都是量升價不升。部份原因是政府明示房子不能炒作，有些盤則被限制以限尺價去售；其二是一手發展商以去庫存入目標，以達至銷售目標之餘，亦帶來資金流動，減債減磅。內房借貸比率比香港的地產發展商高得多是不爭的事實，故減債減利息支出總計也令其業務有正面影響。一葉知秋，再遲一點大家看看內房業績就知道。

至於二手市場呢，雖然筆者已持有不少大灣區物業，但數據歸數據，長遠看好是另一回事，這陣子整體價如中山，東莞，廣州，佛山幾個地方也只是平稳，很多小區屋苑的盤跟半年前的尺價也沒有升過。這點大家只要花點時間上國內地產網翻閱一些數據便知。

投資股樓，不能靠感覺，靠感覺而贏錢賺錢只是好彩而已。筆者喜歡汪敦敬先生在分析評論香港樓市時的一句說話且非常認同：“效忠數據”。投資心態跟數據走亦較科學且較令人信服。當然有時有些數字會有distort但當你睇十項數據而九項答案都是一樣的話便不應因持貨問題而一味唱好。

筆者不是財演，不是分析員，沒人工沒任何利益掛钩，只是一個普通，極其量是位較為專業的股樓尤其是大灣區房產的投資者而已。

早前兩星期獲名主持劉羽葳邀請我和Rex上其節目葳言大意接受訪問, 交流一下大灣區房產心得，聽說觀眾反應不錯。大家可點擊以下連結瀏覽：
https://m.youtube.com/watch?v=xFj4zy6s0UM&feature=youtu.be

#鱼魚漁授人以漁價值投資
#唐山大亨

大灣區房產投資【紅本收集］

大灣區房產投資【紅本收集］

要投資國內房產,首先要認識的是基本層面。

【紅本】：國內房屋房產證的別名。全名叫做「中华人民共和国不动产权证书」。因證書封及底面皆為紅色，故俗稱紅本。紅本內載有房產產權證明，圖則及房子的建築及套內(實用)面積。

在香港及澳門，紅本即是屋契。

另一方面，買樓也得要留意有没有糖衣陷阱。

在國內樓盤，看到網上的盤裝修得很靚很美，但實際上好多都是化妝樓或殘舊盤來的，更甚到時帶你去睇其他盤，這根本是假盤來的。國內樓盤放盤資料真偽仍靠行內人士自律，嚴格監管暫時未見。

另一方面，跟好多地方買樓一樣，便是

Location Location Location. 就算間屋成間皇宮咁，但係位置山卡啦咁遠，買來望升值仍都係有排等或長期落後於大市升幅～除非直至有大型基建出現。

Transport is a derived demand,這個老掉牙的理論所引起的必是地(Land)及房屋(Housing)基建從而带動經濟、就業和人運貨運物流等活動。

一條橋，一個地鐵站，一個輕軌站甚至一個交通總匯，已能呼風唤雨。。。

要另一方面，投資大灣區房產買賣攻略是非常重要。

第一當然是計劃。未投資先求知。

基本考慮臚列如下：

1）買一手定二手？

2）住宅？公寓？商住？商業公寓？

3）資產配置（承造按揭？1次性？）

4）風險胃納

5）追求回報

6）裝修費

7）升值前景

正如之前和學員分享，大家要先去了解二手房產市場。理由和香港買二手樓一樣，因為一手通常都有溢價。另一原因便是產權。

簡單分：大灣區房產也分有產權同無產權，也有叫小產權。紅本是有產權的一種，有十足保障。其他的產權則較合高階且能承受較高風險投資者。

一般來說，有紅本的住宅也有分類。有小區屋苑式住宅、有單幢式住宅、也有幾梯幾十伙的住宅式公寓，更有商業公寓。如何分類一切必由投地開始說起。

現時內地土地用途也算很有規劃，跟香港大分類也差不多：不動產->權利類型->權利性質->用途->面積->使用權限->權利其他狀況。

以性質來說，房產國內術語也叫做「商品房」，直譯即commodity estate,北大的法律用詞則用commerical houses. 至於商品房一詞都是由1980年代開始普遍使用，原於當時有國內房產開發商開發土地建屋而名為商品房住宅。

土地產權方面，商品房住宅一般都是七十年產權，工業用地是50年,而商業地則是40年。至於延續使用權方面之政策，商品房非常清𥇦是永續（當然會涉及類似交付地租之款項);至於商業方面則未有確實之做法，但「市場人士」普遍“認為”是會根據商品房之做法是永續。但「市場人士」並不是權威，或只是一些速銷的技巧，所以不要輕信，避免跌入陷阱。

故此購買商業地建成的房子就要留意這一點。

另外，也留意國家政策有關限購限貸的地區。就以粵省大灣區九市為例，限購限貸已經是五花八門：如果大家在港澳報章寫上“不限購，不限貸”之大灣區樓盤廣告,其實這些商品絕大機會是商業公寓，即得40年產權那一款。

至於有關限購限貸之內容，因篇幅所限，從略，詳細大家可往《鱼魚漁授人以漁價值投資》facebook page瀏覽。

www.facebook.com/teach.fish.investment

下一篇再分享一些大灣區買賣其他攻略。

無敵之地產代理 AA篇

無敵之地產代理AA篇

大家先了解昨天的商場舖位新聞：

劏舖變死場

曾瘋搶慧星匯今陷無人之境商戶轟大業主：完全無配套

2019-04-14

https://nextplus.nextmedia.com/article/2_664060_0
劏場十室九空，慘變死場。將軍澳「慧安商場」內的巨型舖位，2016年被資深投資者蔡志忠等人以8800萬購入，即分拆成88間小型商鋪出售，全部售出後可套現2億元。惟現時卻爆發欠管理費風波，代理解釋跟大業主收不齊管理費，以至未能上繳有關。本刊致電「POPSTAR 慧星匯」的小業主作了解，竟道出另一版本。大業主在交鋪時，跟預期有很大落差。原本開心收舖，怎料卻由小業主變苦主。（詳細內容請點擊有關連結）

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好了，筆者想表達是地產代理(簡稱AA)的責任。

昨天出了這段新聞令我記起2016年曾有位將軍澳外區的AA向筆者推介這個小商場舖。由於筆者對投資有點認識，加上將軍澳區亦有一定了解(並不是睇幾個盤便扮磚家評論該區樓市個隻)故當時收到有關資訊後即時反應是不建議買。(請看有關當時精美商鋪宣傳及筆者的截圖)因該AA當年是初出道不久而筆者亦有不時向他分享一些投資的經驗，故他當時的回應是取消推介。

筆者想指出，投資尤其商舖投資涉及不少學問，當中太多隱藏的陷阱，連資深投資者也會中伏，更何況是一般投資者呢？筆者想強調，並不是每一個商場舖都不應投資，誠如筆者對該AA的回應及一直對投資的信念，不論買股票買房產也好，一定要先做足功課。商舖投資一定涉及消費對象、人流及所經營之生意等各種數據，近街口與否或屬第幾線舖亦有影響。誠然，當中更多的學問就由其他真正有豐富買賣舖位並有營運舖位經驗的真·專家去論述罷。

昨天的新聞再有跟這位AA分享，在區打滾多兩三載果然亦不同了。人圓滑但竟然同時玩埋失憶。沒了解新聞之外還盲目就追什麼落後，還說我什麼「避過一劫」，態度之傲慢真令筆者十分之氣結！！😤😤😤

筆者雖也是持有有效地產代理（個人）牌照之人士，但當然是無業務無任何利益罷。考牌，只是知識及資格上對自己之認定。看見這些AA的心態，有時真的只歎良莠不齊，筆者當然明白做這行很多人的心態只是為「錢💰」，但當然更應要「取之有道」。AA賣的是業務之知識及專業之服務，這相信是行業能否做到更專業的關鍵。

筆者無意去論斷行內人士，只是在自己的「地盤」抒發一下。如有雷同，實屬不幸。當然筆者也深信會有有heart的中介AA，只能說暫時未能遇上。

黃金十二年 ？！

黃金十二年 ？！

分類：投資心得、大灣區投資、大灣區房產

Ten years challenge ~ 原來Follower自己已於去年8月到登過一篇：

https://followerstock.blogspot.com/2018/08/follower-sam.html?m=1

網友Panda上星期在fb tag了一幅筆者在2007年8月參與頭條日報專欄作家陸羽仁(近年陸sir自揭原來就是盧永雄)fans自發攪的網聚照片，其實亦是筆者自己當年唯一出席與股票有關的網聚。照片一出的確令筆者另有一番感受。

看看照片，除Panda外亦並與現時期權專家金曹合照。回想當日的金曹及陸羽仁專欄內網友對股票的熱忱，亦影響了自身與日後投資的取態。

想當年在舊公司打工，舊公司是一間有萬多名員工的本地上市公司，工作已非常穩定，而當年2007年前已擁有自住樓，其他投資只是股票有較深入研究，而真正轉變亦是摸索了一段時間至2008-09年後才陸續出現。

所以投資是沒有捷徑的，只靠一步一步的慢慢去轉變，並要持續學習。

筆者基本上是一位非常慢熱的人，交朋友通常都會在認識一段時間後方會表達一下自己對某些事情的看法，政治經濟之事亦然。其中一個主因是反而想先了解對方的立場，正所謂「路不同不相為謀」嘛。

說回股樓投資，仍清楚記得於2012年才領悟到 「以股生樓、以樓養樓，再以樓的現金流去養股」的股樓兩邊走方程式去造大個餅。當然，當年(大概是2009年)以義務性質去協助其他blogger如財叔及Kenneth兄(何總)制作的答問集的確令到自己更了解一些買賣樓知識並實質操作，尤其是有關心態的處理。問答集的出現的確令當時一班磚頭朋友視作天書去珍藏。其實Kenneth兄的飯聚倒是出席過，但從來也未與財叔見面，fb群組倒是參予了幾個，相信這也是一點緣份及網上交流的特色罷。

股市在幾年間用月供及持續買入一些優質股（包括銀行、內需及市場專利股等）亦為筆者帶來財富的累積，詳細操作可在blog內逛逛看看。

至於幾年前開始去進軍大灣區房產投資，九市中多個市已經去過，過去幾十次的買賣成交所有流程已是瞭如指掌，至於買賣合同有幾多人願意花時間去了解？擁有法律知識的筆者連港澳粵租務合同也是自制的了，部份臨時買賣合同也曾自己草擬過，連上律師樓做正式合同時律師也稱讚是滴水不漏，這相信是多年來練功下的功夫罷，亦了解當中的風險。

坊間太多水過鴨背濫于充數之輩，當中隱藏多少買賣風險又會有幾多人願意去表述？帳面的風光，但背後隱含著的風險卻是無限大，尤其是高槓桿的買賣操作，背後盡是違反法律上的操作。正如筆者曾多次向學員表白並提醒：「投資想增加被動收入啫，真的要去得那麼盡嗎？」財演糊口的技倆倒會明白，但讓人墮入法網那是不必罷。

合法合情合理？何在？

有關隠藏在買賣各處的陷阱，由搵盤至買賣、裝修及出租等流程筆者很多親身的特別經驗亦是非常珍貴，當然也有鮮為人知的，整個買賣及至裝修放租出租攪水電煤氣淘寶亦成了專長。在《鱼魚漁授人以漁價值投資》群組內有朋友笑說我不會以大師自居，這當然啦，筆者只是個較有心得的一個投資者而己。位份之事從來也不需要，最重要的還是心態。方路華之中文名也是被逼改的，只因facebook不能再接受個人FB用Follower這名稱而已。

不同時段的確會有不同的投資方向及策略，並不能一本通書睇到老，要變通。當中筆者認為參透「股樓兩邊走」的投資操作及心態的確可以幾投資個餅做大，這實實在在的經驗的確也讓學員具體了解運作。至於能否學以致用，還要看其心態。

正如之前拙文的分享，明白既講股又講樓來說，有很多人會認為不能相容，但筆者的睇法是兼容的，原因：

。利用了投資買樓的槓桿

。樓的租金帶來重要的現金流

。股的股息也帶來了現金流

。樓股相互投資帶來1＋1=3的Synergy 協同效應

。不能相容的表述只是不明白不去了了解

黃金十二年，筆者戰戰兢兢的渡過了，大家過去十二年又怎渡過呢？

結語：

沿用自己9年前寫的一篇blog文作結語，別有一番感受。

為70後打打氣, 加油 !

工場上似乎沒有什麼出路可言, 後70怎麼辦?

http://followerstock.blogspot.com/2010/03/2-70.html

一定要買大灣區房產嗎？（三）

筆者近日在綜合自身及學生在大灣區物業的租務，純比較去年，今年在農曆春節前退租情況比以往多，這情況其實在12月已經開始。觀乎很多廠家因貿易戰期間對北美的訂單亦有一定影響，故提早放員工過年。筆者也特意再去打聽幾位做貿易的朋友，做廠的已休息，但強調未來幾個月的訂單是持平，沒跌幅已經很好。

在坊間亦未必有人會說的實話。選擇性失憶？影響回報？利益？還是根本沒研究沒深究？或不得而知了，但估計是後者罷。

一葉知秋？相信待租的房子收租，待多一個月等回流就好。（即2月尾/3月）

其實坊間說所謂收租回報大家知否怎樣計？

坊間：月租*12個月/樓價

例如：10k*12/2400k*100%

那就是香港人懶懶地的計法5%即5厘

以國內大灣區如果仍用這計法，吸引眼球的寫法筆者沒有意見，但較負責任的計法相信已不合時宜。

其實國內大灣區租務回報應該是時候可以立一個新定義，也許是《鱼魚漁🐟》價值投資的租務計法。 大家可參考。

坊間計法    ：月租*12/樓價

鱼魚漁計法：月租*12*0.8/樓價

例如：10k*12*0.8/2400k*100%

《鱼魚漁》的計法就得4厘回報。

如果用這計法仍然計到有5厘相信就是《鱼魚漁》的理想回報。

還有，《鱼魚漁》的計法也有根據，放租要給予中介費（半個月月租)，那買入連租約的物業呢？不要忘記有續約(要比合同費噢！）或甚物業突然可以交吉出售。

另外，也應談及租約。在粵省大灣區住宅租約一般只是一年，即12個月，租客亦一般租12個月，當然如果租客是常住，要去管理他/她繼續租用單位的策略當然筆者也有一套操作，至於詳細操作有機會再作分享，但「善待」兩字萬變不離其中。

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Sam&Rexh 股樓兩邊走及待熊基金投資心法 - 風險管理之重要性並資產配置之考慮及理念。《鱼魚漁 授人以漁 價值投資》乃要承傳並延續其心法及理念，在價值投資路上，這必然是重中之重。

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一定要買大灣區房產嗎？（二）

上一篇與大家分享過，投資也要看天時、地利及人和。那如果不買實際磚頭， 但又不想錯過投資大灣區，那又有什麼投資選擇呢？筆者嘗試從創業和股票兩方面去了解並分享一下：

創業：
要創業主要睇性格及個人狀況。就筆者親身並身邊朋友經驗，創業要投放的時間及資源根本會與收入不成正比。在大灣區創業其實也有很多選擇，但也最好有一定連繫才開始。正如筆者深信「識人好過識字」，關係網一環是必須的。可惜筆者天生宅男格，不是沒有機會，而是每次都半推半就去識朋友，不是不想去識，但也許是性格被動又怕醜。哈哈！

另一方面，也是難，就是個人狀況。即指家庭。有家室的人要創業也不容易，尤其是仔細老婆嫩。君能捨得放下一切，而一往向前？筆者有一可愛小公主，發現成長有父母一起去身教比任何物質都重要，正所謂身教言教，讓小朋友建立一套良好的價值觀豈不是更重要嗎？ 還有別人帶不走與子女一起開心成長的階段？當然如果工作崗位受人二分四當然無得講，但這裡的假設是創業，所以是有得選擇的。

那像筆者那款怕醜宅男又有家庭更有幾大長老護法，再加上old biscuit一件，咁惟有搵份穩定工作，鎖定穩定現金流，大機構公營機構政府工必是首選。如何穩坐這些官僚職位下外兩方面：第一要在自己的崗位盡忠，第二便是閒談莫說人非。

股票：
上一篇也蜻蜓點水分享過，現市況去買磚頭也要考慮市況下行的風險，在這階段相比下，個別股票的也見有投資價值，筆者從不鼓勵一次性投資，即all-in, all-in只合投機之賭徒。現時股市可謂吹淡風下，月供股票或分注入市皆宜。如想買一些與大灣區房產有關係的股票，那麼買有增長的本地及內房是首選，銀行股便是次選了。與純內房股票相比，筆者另外也認為，買本地有投資內地房產的股票為首選。原因？內房盤數始終難免有點“水份”, 所以在風險考慮下便會這樣排優次。有什麼股份？大家上搜尋器就找到很多，就花一點時間研究一下做功課罷。

Follower方路華（Sam)

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一定要買大灣區房產嗎？（一）

一定要買大灣區房產嗎？（一）

分類：大灣區房產、大灣區投資、買賣攻略、投資心得

這個命題，筆者會給予的答案是否定。讀者或有疑問，筆者是大灣區好友也持有不少磚頭資產，為何是否定🐒？ 這是黑人問號。。。？？？

問題在於「一定」兩字，即是必須要must. 在於筆者投資經驗, 沒有什麼是一定的，以一般投資而言，投資也要看天時、地利及人和。本篇先分享一下大環境：

天時：
這明顯是投資環境，經濟狀況罷。自九月起，一個貿易戰一個冷鋒令到市場情緒急劇變化而沉睡起來。中美之戰之害正影響世界各地，相信未來一年仍有各種不同的磨擦出現。

地利：
筆者較關注大灣區房產也包括香港及澳門罷。觀乎近日地產市場，筆者純以市場反應看，不論一手或二手盤，皆開始有零星所謂劈價盤出現。筆者一向持續收到國內外的劈價盤，初起承接力極快，尤以國內為甚，很多都是中介職員搶盤而買的，但隨著持續有較低水的盤出現，整體樓價，或個別屋苑樓盤難免會有下行情況。

人和：
筆者所定義，是投資上的供與求, 即是租務市場。踏入年未至農曆年前後一個月，租務市場開始進入傳統淡季；尤以國內為甚。為什麼國內會比較淡？ 原因是準備踏入另一年之年頭又接近農曆新年春運，很多尤其是由北南下工作的打工一族都會返家鄉過年~ 時間不只是數天，是半個月甚至一個月，故房產市將進入冬眠一兩個月。中介代理也趁機會回一回氣。

那刻下環境有什麼好投資？ 筆者相信分段買入國內外房產股票也是一項不錯的選擇。

Follower方路華（Sam)
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P002 投資物業 - 7個月內的"戰績"

眨眼間已有超過半年沒有再撰寫網誌, 全因全力投入物業市場之故.

未來幾個月將寫多一點物業方面之親身經歷, 想BLOG友也有興趣一看, 包括:
搵樓、睇樓、買樓、裝修、買物料、放租、收租之經驗, 會一一分享.

另外, 因"物業工程"暫告一段落(子彈已用幾近用完), 正在休養生息儲子彈;

另一方面, 會重新投入股票, 研究並投資多一些幾乎被人遺忘的「增長收息」股,

讓這個雙頭馬車同時啟動.

為的, 只是希望未來成為健康快樂的財務自由人, 老有所依, 不需靠政府.

共勉之。

Follower (Sam)

P001 進軍投資樓市 (計劃篇)

由2012年3月開始, Follower將會另放時間研究樓市. 日後有關樓市的BLOG文將以"P"編號行頭, 以資識別。有關連結為:

http://followerstock.blogspot.com/search/label/%E6%A8%93%E5%B8%82

其實在過去兩年時間也有踏足樓市, 當中認識幾位勁人-- 真讚嘆其實很多香港人在悶聲發大財!!.

誠如上文, 以後日子將會在投資路上兩條腿走路, 留意優質股之外、亦留意優質樓.

學前輩所教, 並集大乘:

"以股生股、以樓養樓"，成為被尊重的財務自由人！

Follower的計劃:

欲於2012年3月起24個月內買入兩間樓收租. 經"高人"點化後, 期望於半年內買入第一層樓, 條件如下:

1. 物業類型：
唐樓、洋樓二手樓不拘, 有鋪位更好 (極高難度!)
劏房無所謂(高回報嘛), 合乎消防要求便可.

2. 樓價：
以200萬或以下最佳(厘印$100大元), 上限為280萬.

3. 尺數：
當然愈大愈好. 惟最少要有400尺或以上的實用面積. 不錯, 是實用面積.

4. 尺價：
以不超過4千元實用一尺為佳 (九龍半島)
以不超過5千元實用一尺為佳 (港島)

5. 位置：
必須在港島或九龍半島地鐵站附近, 以出口步行時間為5分鐘內為佳.
綜合高人意見,

• 港島 - 以西環至鰂魚涌一帶地鐵沿線最為理想.
• 九龍 - 以佐敦至長沙灣一帶地鐵沿線尚算理想.

6. 樓齡：
50年以內.  因會影響可做按揭年數.
可做按揭年數 = 70 - 樓齡
例如上述例子, 最長按揭年數為20年.

7. 回報：
必須有5厘以上
最簡單計法:-  每年租金收入 / 樓價.
如: 樓價200萬, 每月收租$1萬的話, 即 120,000/2,000,000 = 6% 即屬標準以上

8. 按揭：
不介意買入不交吉樓. 意即有租約之樓;
不交吉 - 按揭成數最多為樓價5成
    交吉 - 按揭成數最多為樓價7成
不計樓齡的話, Follower最多祗會做30年按揭. 而與收入比例不可超過45%.

9. 按揭息率
以2.5厘計算

至於為何有以上準則, 當然有其原因, 待續...
有問: 250萬樓下可買港島500尺實用的唐樓嗎? 答案是絕對的, 當然, 是要多做功課, 多了解社區. 還有, 幫忙的經紀。

大家一同努力！

(305) 投資路上兩條腿走路 -- 如鷹展翅上騰

Follower決定由2012年3月份開始, 即是明日起, 在投資路上開始兩條腿走路：

1. 股票投資 - 港股投資仍是主打, 未來方向將繼續投資好股, 亦發掘優質潛力股；
2. 樓市投資 - 開始多放時間在樓市上的研究, 投資買樓收租, 做包租公.

Follower期望, 如前所述, 未來減持股票的資金將先投放在樓市作為首期, 當買入頭兩所"磚頭"後, 便套用：

"以股生股, 以樓養樓" 的概念繼續投資, 以複式的投資概念讓資產不斷升值.

月供渣打及交通銀行仍然會繼續.

有夢, 才能成真.

(249) 人棄我取: 計劃年內增持國內內需股及渣打

眼見金融股近日升幅不少, 相反國內內需股則偏弱, 現正是沽強換弱股的好時機. Follower力證反向思維.

建行、交行、招行實股當然沒有興趣沽出, 反而欲再增持特步、匹克及四環:

1. $5左右的特步, 增持12,000股至原先的20,000股;
2. $5左右的匹克, 增持6,000股至20,000股;
3. $4.6左右的四環, 增持3-8,000股至10,000至15,000股;

另外, iphone及ipad大賣, 瑞聲不能不留意:
計劃以$16左右的瑞聲, 重新增持10,000股.

國際金融股方面, 渣打絕對是不二之選:
計劃以$170-$180左右增持2,000股. Follower三年內的目標是增持渣打至5,000股(現時持股為2,019股, 未計末期息大約派36股). 即現值1百萬元的渣打股票 -- 不錯, 我是指港幣$1,000,000元的渣打股票！

倘內需股全部買入, 則需用銀$29萬左右, 渣打則另需用銀$35萬. $64萬增持股份是指二至三年內目標, 透過現時組合賺錢換馬, 加上Follower剛賣出去年10月買入的投資樓(現有待交收收錢)套現的資金, 增持股票當然是首選！

祗要有目標, 夢想真會有機會達到.

(215) 回顧、展望

2010年12月31日- 象徵又一年的過去. 今天亦最宜檢討過去、展望將來。

回顧
2010這一年對Follower來說意義重大:
1. 第一次寫blog. 由3月起的第一篇(1) 重新上路學投資 至今天這一篇共文215篇.  當中未計轉載東尼大師的文章；
2. 透過寫blog, 當中的心路歷程亦詳細記載著, 具透明度的投資紀錄;
3. 由3月寫第一篇由帳面蝕1萬至11月時最高位帳面賺40萬, 當中領略了"時機"的重要性;
4. 10月下旬因購入投資樓, 沽出3分之1股票, 保留已轉名下的內銀金融股, 回看原來幾乎是高位沽出;
5. 最賺得多股票: 2018瑞聲. 平均價19.6沽出8,000股(平均入價$12.2), 計及股息回報超過6萬;
6. 最蝕得多股票: 0941中移動. 平均價74.43沽出1,500股(平均入價$90), 計及股息蝕超過2萬;
7. 愈低愈溝股票: 0945宏利及2357中航科工. 宏利由$140買至$87; 中航科工$3.86買至$2.29;
8. 買入投資樓帳面已賺20萬.

展望
1. 更多分享投資的心路歷程
2. 多看書. 包括投資/投機書, 考慮再進修一下, 為自己增值.
3. 平衡投資: 買股又買樓.
4. 發掘更多潛力股/市場專利股, 無私的與大家分享.
5. 月供股票, 持之以恆.
6. BLOG友積極分享投資經驗, 少做CD-ROM. 透過彼此分享, 互相學習.

下一篇再同大家分享未來一年可多加留意的股份.

祝願各位新一年, 新希望.

忘記背後, 努力面前的, 向著標杆直跑 !

(214) 沽宏利200股、特步2,000股+買樓計劃

上星期四已沽剩下的200股宏利, 作價$133; 另外以$5.6沽出2,000股特步.

這兩天正候地產回覆, 如有機會, 會再多買一個單位收租.

(213) 沽剩宏利200股

今天以$131.6沽出宏利200股, 現祗剩下200股宏利.
有網友問為何Follower長線睇好仍要沽出. 主要原因有四:

1. 換馬 - 交通銀行現價偏低, 比起宏利更具長線投資價值;
2. 升幅 - 短期宏利已從$90升至$130, 相反期間各指數及普遍股份已調整15%以上;
3. 息率 - 長債息影響宏利表現, Follower估計2012年前息率會急劇變動, 不合宏利;
3. 儲備 - 留待彈藥再出擊 -- 甚至投資在房地產上.

無論如何, 已持實股的渣打、招商及建設Follower仍然會長線持有, 一股不沽.

(208) 增持交通銀行及友邦保險、加入神冠控股

今日已成功買入以下股份:

A - 增持之股份：
$  7.91 - 交通銀行 2,000股
$22.00 - 友邦保險 1,000股

B - 加入之股份：
$  9.90 - 神冠控股 2,000股

以上股份若再下跌5%左右, 將繼續增持.

另外, 有見換馬行動, 將沽出近日急升之部份宏利(945), 以增持其他更有動力(如上述)之股份. 再者, Follower亦考慮買多一層樓作投資之用, 看看有沒有適合之樓盤. 因此, 持股再有機會大執位. 但一定不會沽出已轉名的渣打、招商及建行。

(192) 為何沽股換樓 (七) - 新徵額外印花稅對19/11或以前訂立買賣合約之影響

今天仔細閱讀各報紙, 心中仍以為Follower近日所買之樓如以摸貨成交會受影響..... 原來只是一場誤會... 虛驚而已, 因Follower已於19/11前已落大訂及簽署正式買賣合約.

《印花稅條例》
http://www.thb.gov.hk/tc/policy/housing/policy/measure/special_stamp_duty.pdf
細閱今天稅務局之:

常 見 問 題 ︰ 額 外 印 花 稅 便仿然大悟. 現節錄如下 (我的疑問已在問(2)、(3)、(5)、(6)及(7)清楚解答: 問 (1) : 建 議 中 的 「 額 外 印 花 稅 」 何 時 起 生 效 ？ 答 (1) : 建 議 中 的 「 額 外 印 花 稅 」 由 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 開 始 生 效 ， 但 有 關 建 議 有 待 立 法 會 通 過 有 關 法 例 。 問 (2) : 在 什 麼 情 況 下 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (2) : 如 完 全 符 合 下 列 情 況 ， 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 – (i) 交 易 涉 及 買 賣 住 宅 物 業 ； (ii) 賣 方 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 才 獲 取 有 關 物 業 ； 及 (iii) 賣 方 購 入 有 關 物 業 後 於 2 4 個 月 或 以 內 出 售 該 物 業 。 問 (3) : 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 購 入 ， 並 在 2 4 個 月 內 以 確 認 人 身 分 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 轉 售 物 業 的 交 易 是 否 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (3) : 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 購 入 ， 並 在 2 4 個 月 內 以 確 認 人 身 分 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 轉 售 物 業 的 交 易 ， 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。 問 (4) : 買 家 還 是 賣 家 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (4) : 買 賣 雙 方 要 共 同 及 個 別 負 上 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 的 法 律 責 任 。 問 (5) : 對 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 前 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 ， 但 在 該 日 後 才 簽 署 正 式 買 賣 合 約 的 買 家 是 否 不 公 平 ? 答 (5) : 一 般 而 言 ， 臨 時 買 賣 合 約 無 約 束 力 ， 亦 不 能 將 物 業 的 權 益 轉 讓 給 買 家 ， 所 以 在 法 理 上 不 構 成 轉 讓 物 業 權 益 。但 如 果 臨 時 買 賣 合 約 內 列 明 雙 方 必 買 必 賣 ， 有 關 新 措 施 將 不 適 用 。 問 (6) : 如 何 界 定 買 樓 及 賣 樓 日 期 ? 答 (6) : 買 賣 雙 方 簽 署 一 份 有 約 束 力 的 樓 宇 買 賣 合 約 的 日 期 ， 即 買 方 購 入 或 賣 方 售 出 物 業 權 益 的 日 期 。 一 般 為 正 式 買 賣 合 約 的 日 期 。 如 臨 時 買 賣 合 約 訂 明 雙 方 必 買 必 賣 ， 該 臨 時 買 賣 合 約 日 期 亦 可 算 是 買 樓 及 賣 樓 日 期 。 問 (7) : 如 何 計 算 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 有 關 的 稅 率 是 多 少 ？ 答 (7) : 「 額 外 印 花 稅 」 是 根 據 物 業 的 成 交 價 或 市 值 ( 以 較 高 者 為 準 ) ， 乘 以 有 關 的 稅 率 計 算 。 「 額 外 印 花 稅 」 分 三 級 稅 率 ： 六 個 月 或 以 內 轉 售 的 交 易 ， 稅 率 為 1 5 % ； 在 超 過 六 個 月 但 在 十 二 個 月 或 以 內 轉 售 ， 稅 率 為 1 0 % ； 在 超 過 十 二 個 月 但 在 二 十 四 個 月 或 以 內 轉 售 ， 稅 率 為 5 % 。 問 (8) : 為 什 麼 買 家 要 負 上 「 額 外 印 花 稅 」 的 責 任 ？ 答 (8) : 印 花 稅 一 向 是 買 賣 雙 方 共 付 的 責 任 。 買 家 作 為 有 關 法 律 文 件 ( 即 買 賣 合 約 ) 的 使 用 者 ， 應 有 責 任 確 保 文 件 已 完 稅 。 另 外 ， 有 關 措 施 有 助 執 法 。 問 (9) : 如 果 我 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 獲 親 友 送 贈 住 宅 物 業 ， 並 在 2 4 個 月 內 將 之 出 售 ， 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (9) : 物 業 送 贈 日 期 ， 會 視 作 你 獲 取 有 關 物 業 權 益 的 日 期 。 若 你 在 獲 贈 日 起 2 4 個 月 內 將 物 業 出 售 ， 有 關 交 易 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。 問 (10) : 如 果 我 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 繼 承 已 過 世 親 人 的 住 宅 物 業 ， 並 於 2 4 個 月 內 將 之 出 售 ， 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (10) : 關 鍵 在 於 你 已 過 世 親 人 獲 取 物 業 的 日 期 。 若 該 親 人 獲 取 物 業 的 日 期 早 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 ， 或 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 以 後 ， 但 該 日 期 與 你 出 售 物 業 日 期 相 隔 超 過 2 4 個 月 ， 有 關 交 易 無 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。 否 則 ， 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。 問 (11) : 在 什 麼 情 況 下 可 獲 豁 免 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (11) : 我 們 建 議 豁 免 下 列 在 購 入 物 業 後 二 十 四 個 月 內 轉 售 的 交 易 – (i) 其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ； (ii) 把 物 業 權 益 出 售 或 轉 讓 與 近 親 人 士 ； (iii) 因 破 產 或 強 制 清 盤 而 出 售 物 業 ； (iv) 其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ； (v) 將 物 業 出 售 或 轉 讓 與 政 府 。 問 (12) : 在 持 有 物 業 後 二 十 四 個 月 內 轉 售 的 個 案 ， 假 如 沒 有 獲 利 ， 會 否 獲 豁 免 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (12) : 「 額 外 印 花 稅 」 是 一 項 印 花 稅 ， 並 不 是 利 得 稅 。 「 額 外 印 花 稅 」 不 會 考 慮 有 關 交 易 的 賺 蝕 情 況 ， 會 一 律 對 相 關 的 交 易 文 件 徵 稅 。 問 (13) : 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 後 ， 我 是 否 仍 須 就 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 ？ 答 (13) : 「 額 外 印 花 稅 」 是 在 文 書 上 徵 收 的 稅 項 ， 利 得 稅 是 根 據 有 關 交 易 是 否 構 成 行 業 或 屬 生 意 性 質 的 所 有 投 機 及 項 目 而 徵 收 。 如 是 者 ， 雖 然 已 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ， 賣 方 仍 須 就 他 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 。 問 (14) : 已 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 ， 可 否 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 獲 扣 除 ？ 答 (14) : 如 果 「 額 外 印 花 稅 」 是 由 賣 方 支 付 ， 所 交 金 額 屬 業 務 開 支 ， 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 ， 可 獲 扣 除 。 問 (15) : 如 我 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ， 我 應 在 何 時 繳 交 ？ 答 (15) : 「 額 外 印 花 稅 」 在 新 法 例 生 效 後 才 須 繳 付 。 如 果 有 關 交 易 是 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 至 新 法 例 生 效 期 間 進 行 ， 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 新 法 例 生 效 日 起 3 0 天 內 繳 交 。 如 果 有 關 交 易 是 於 新 法 例 生 效 後 進 行 ， 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 簽 訂 買 賣 合 約 3 0 天 內 繳 交 。 如 果 沒 有 簽 訂 買 賣 合 約 ， 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 物 業 權 益 轉 讓 書 生 效 後 3 0 天 內 繳 交 。 問 (16) : 如 果 後 來 取 消 有 關 交 易 ， 可 否 申 請 退 回 已 繳 交 的 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (16) : 有 關 人 士 可 於 取 消 有 關 交 易 後 兩 年 內 申 請 退 回 已 繳 交 的 「 額 外 印 花 稅 」 ， 但 僅 限 於 非 轉 售 個 案 。 問 (17) : 取 消 延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 ， 何 時 生 效 ? 答 (17) : 延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 將 會 在 新 法 例 生 效 日 起 取 消 。 所 有 在 新 法 例 生 效 日 或 之 後 簽 署 的 買 賣 合 同 ， 將 不 會 有 延 遲 繳 交 印 花 稅 的 選 擇 權 。