無敵之地產代理 AA篇

無敵之地產代理AA篇

大家先了解昨天的商場舖位新聞：

劏舖變死場

曾瘋搶慧星匯今陷無人之境商戶轟大業主：完全無配套

2019-04-14

https://nextplus.nextmedia.com/article/2_664060_0
劏場十室九空，慘變死場。將軍澳「慧安商場」內的巨型舖位，2016年被資深投資者蔡志忠等人以8800萬購入，即分拆成88間小型商鋪出售，全部售出後可套現2億元。惟現時卻爆發欠管理費風波，代理解釋跟大業主收不齊管理費，以至未能上繳有關。本刊致電「POPSTAR 慧星匯」的小業主作了解，竟道出另一版本。大業主在交鋪時，跟預期有很大落差。原本開心收舖，怎料卻由小業主變苦主。（詳細內容請點擊有關連結）

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好了，筆者想表達是地產代理(簡稱AA)的責任。

昨天出了這段新聞令我記起2016年曾有位將軍澳外區的AA向筆者推介這個小商場舖。由於筆者對投資有點認識，加上將軍澳區亦有一定了解(並不是睇幾個盤便扮磚家評論該區樓市個隻)故當時收到有關資訊後即時反應是不建議買。(請看有關當時精美商鋪宣傳及筆者的截圖)因該AA當年是初出道不久而筆者亦有不時向他分享一些投資的經驗，故他當時的回應是取消推介。

筆者想指出，投資尤其商舖投資涉及不少學問，當中太多隱藏的陷阱，連資深投資者也會中伏，更何況是一般投資者呢？筆者想強調，並不是每一個商場舖都不應投資，誠如筆者對該AA的回應及一直對投資的信念，不論買股票買房產也好，一定要先做足功課。商舖投資一定涉及消費對象、人流及所經營之生意等各種數據，近街口與否或屬第幾線舖亦有影響。誠然，當中更多的學問就由其他真正有豐富買賣舖位並有營運舖位經驗的真·專家去論述罷。

昨天的新聞再有跟這位AA分享，在區打滾多兩三載果然亦不同了。人圓滑但竟然同時玩埋失憶。沒了解新聞之外還盲目就追什麼落後，還說我什麼「避過一劫」，態度之傲慢真令筆者十分之氣結！！😤😤😤

筆者雖也是持有有效地產代理（個人）牌照之人士，但當然是無業務無任何利益罷。考牌，只是知識及資格上對自己之認定。看見這些AA的心態，有時真的只歎良莠不齊，筆者當然明白做這行很多人的心態只是為「錢💰」，但當然更應要「取之有道」。AA賣的是業務之知識及專業之服務，這相信是行業能否做到更專業的關鍵。

筆者無意去論斷行內人士，只是在自己的「地盤」抒發一下。如有雷同，實屬不幸。當然筆者也深信會有有heart的中介AA，只能說暫時未能遇上。

人算什麼

究竟「正直」、「善良」是否天賦，或是後天培養，筆者沒有一個答案。
但是文化相信是由小培養，那是不爭的事實。

＝來自網絡的文章，說得很好，三省吾身倒不錯＝
巴菲特說評價一個人時，應重點考察四項特徵：
「正直」、「善良」、「聰明」、「能幹」。

如果不具備前兩項，那後面兩項會害了你。

很多人選夥伴，都忽視「正直善良」這關鍵項。里根也曾說過：「如果你正直，這比什麼都重要；如果你不善良，什麼也都無關緊要。」

有人說：沒文化真可怕。
可是文化是什麼呢？是學歷？經歷？是閱歷？

「文化」可以用四句話解讀：

1. 根植於內心的修養。
2. 無需提醒的自覺。
3. 以約束為前提的自由。
4. 為別人著想的善良。
　　
具備了「聰明、能幹」，能讓人路走的遠、走的廣。
具備了「善良、正直」，才能使人路走對方向。

一個人若無良善正直的心來引導其走向正途，那麼能力愈強，危害就愈大。

Blogger的風骨?

Blogger 的風骨？

響呢個blogspot寫下野記述投資股樓買賣也有十年八載，雖然中間一段時間消失了，原因？月供組合持續同時間也轉了去主攻樓、股票由全部buy and hold到了近年轉了方案去儲股及樓變成自己的一套「股樓兩邊走」心法。

早三年前記得被游說去教班，主要亦是股票理財及房產為主，惟因工作關係亦只能不收錢去教(在之前的fb專頁有提及可惜應該已被清空了，在此再在自己的「主場」重提一次也好，作個記錄罷)，另又怕乜都要解釋故初時都常以口罩😷見人。而當年應承只覺得好玩，將自己睇書自學的一套略有小成的方法與人分享的確是樂事，這種睇法迄今也沒變。當時深信「授人以魚不如授人以漁」令自己可以有教學癮同幫到人倒也不錯，總有點教育意義。

但一個錢字畢竟利誘。幾年間在市場上盡睇到的是為錢可以有幾盡。看見一些不合法的買賣操作(係啊，犯法的)還有一些不理性的處事方法、還有一些更離譜出賣的舉動，令自己在工作以外的地方另有「得著」也「受教了」！

在我自己而言，一向教班只是得閒教下，一切均以家庭及照顧小朋友為重，但我發現這原來亦是普遍blogger們的風骨，相當型之餘也原來也有一班共鳴之人。

以往我也是典型的宅男blogger, 鮮有跟別的blogger打交道, 別人的blog倒是有看但極少留言。自己blog有其他朋友留言的亦是一問一答，談不上深入，加上中間沒寫blog幾年，自然也不會活躍。直至近一年多，和Rexh 更熟了，他其實有幾次叫我去認識一下其他bloggers, 我也拒絕了好多次，原因？都唔知有乜傾？他認識很多的blogger 也是知名的，而我這個宅男blogger最後也在好奇心驅使下，去下飯局認識一下網絡世界的朋友。

去了幾次同一個飯局，也開始熟了，這個慢熱的我也開始參予其中一起討論。話題之多涉獵的內容雖然也多，但一些價值觀竟然亦雷同，這確是難得，更印證了blogger 的風骨論。

作為一個blogger，寫得文章，不是扮清高，從觀察所見每blogger 都應該有一個底線，而這個底線就是不會因為錢而去做任何有違良心的事，也不會去為錢去出賣別人，更不會公開吹擂作大身家有多少、資產有多少。因為blogger 不需人認同，不需要人同情，不認同返回自己主場各自表述，再唔係則唔再寫，多麼瀟洒！恥與不義之士為伍罷！哈哈😄😆🤪！

轉一次風格，blogger們好、讀者也好，大家睇完呢篇拙文，留個言，揮揮手👋🏻打個招呼罷👍🏻👍🏻👍🏻

黃金十二年 ？！

黃金十二年 ？！

分類：投資心得、大灣區投資、大灣區房產

Ten years challenge ~ 原來Follower自己已於去年8月到登過一篇：

https://followerstock.blogspot.com/2018/08/follower-sam.html?m=1

網友Panda上星期在fb tag了一幅筆者在2007年8月參與頭條日報專欄作家陸羽仁(近年陸sir自揭原來就是盧永雄)fans自發攪的網聚照片，其實亦是筆者自己當年唯一出席與股票有關的網聚。照片一出的確令筆者另有一番感受。

看看照片，除Panda外亦並與現時期權專家金曹合照。回想當日的金曹及陸羽仁專欄內網友對股票的熱忱，亦影響了自身與日後投資的取態。

想當年在舊公司打工，舊公司是一間有萬多名員工的本地上市公司，工作已非常穩定，而當年2007年前已擁有自住樓，其他投資只是股票有較深入研究，而真正轉變亦是摸索了一段時間至2008-09年後才陸續出現。

所以投資是沒有捷徑的，只靠一步一步的慢慢去轉變，並要持續學習。

筆者基本上是一位非常慢熱的人，交朋友通常都會在認識一段時間後方會表達一下自己對某些事情的看法，政治經濟之事亦然。其中一個主因是反而想先了解對方的立場，正所謂「路不同不相為謀」嘛。

說回股樓投資，仍清楚記得於2012年才領悟到 「以股生樓、以樓養樓，再以樓的現金流去養股」的股樓兩邊走方程式去造大個餅。當然，當年(大概是2009年)以義務性質去協助其他blogger如財叔及Kenneth兄(何總)制作的答問集的確令到自己更了解一些買賣樓知識並實質操作，尤其是有關心態的處理。問答集的出現的確令當時一班磚頭朋友視作天書去珍藏。其實Kenneth兄的飯聚倒是出席過，但從來也未與財叔見面，fb群組倒是參予了幾個，相信這也是一點緣份及網上交流的特色罷。

股市在幾年間用月供及持續買入一些優質股（包括銀行、內需及市場專利股等）亦為筆者帶來財富的累積，詳細操作可在blog內逛逛看看。

至於幾年前開始去進軍大灣區房產投資，九市中多個市已經去過，過去幾十次的買賣成交所有流程已是瞭如指掌，至於買賣合同有幾多人願意花時間去了解？擁有法律知識的筆者連港澳粵租務合同也是自制的了，部份臨時買賣合同也曾自己草擬過，連上律師樓做正式合同時律師也稱讚是滴水不漏，這相信是多年來練功下的功夫罷，亦了解當中的風險。

坊間太多水過鴨背濫于充數之輩，當中隱藏多少買賣風險又會有幾多人願意去表述？帳面的風光，但背後隱含著的風險卻是無限大，尤其是高槓桿的買賣操作，背後盡是違反法律上的操作。正如筆者曾多次向學員表白並提醒：「投資想增加被動收入啫，真的要去得那麼盡嗎？」財演糊口的技倆倒會明白，但讓人墮入法網那是不必罷。

合法合情合理？何在？

有關隠藏在買賣各處的陷阱，由搵盤至買賣、裝修及出租等流程筆者很多親身的特別經驗亦是非常珍貴，當然也有鮮為人知的，整個買賣及至裝修放租出租攪水電煤氣淘寶亦成了專長。在《鱼魚漁授人以漁價值投資》群組內有朋友笑說我不會以大師自居，這當然啦，筆者只是個較有心得的一個投資者而己。位份之事從來也不需要，最重要的還是心態。方路華之中文名也是被逼改的，只因facebook不能再接受個人FB用Follower這名稱而已。

不同時段的確會有不同的投資方向及策略，並不能一本通書睇到老，要變通。當中筆者認為參透「股樓兩邊走」的投資操作及心態的確可以幾投資個餅做大，這實實在在的經驗的確也讓學員具體了解運作。至於能否學以致用，還要看其心態。

正如之前拙文的分享，明白既講股又講樓來說，有很多人會認為不能相容，但筆者的睇法是兼容的，原因：

。利用了投資買樓的槓桿

。樓的租金帶來重要的現金流

。股的股息也帶來了現金流

。樓股相互投資帶來1＋1=3的Synergy 協同效應

。不能相容的表述只是不明白不去了了解

黃金十二年，筆者戰戰兢兢的渡過了，大家過去十二年又怎渡過呢？

結語：

沿用自己9年前寫的一篇blog文作結語，別有一番感受。

為70後打打氣, 加油 !

工場上似乎沒有什麼出路可言, 後70怎麼辦?

http://followerstock.blogspot.com/2010/03/2-70.html

人生旅程（二）卧薪嘗膽？看穿不說穿

人生旅程（二）卧薪嘗膽？看穿不說穿

先利申，筆者也是湯文亮博士專欄的小粉絲，最喜歡的著作是出版了一段時間的「讀歷史了解香港地產」

這本湯博士的著作筆者非常推薦，可惜市面早已絕版，惟有在圖書館不斷續借，正！

筆者不才，自然寫不出湯博士那麼多故事及借喻，尤其能借古諷今。至於這個人生旅程系列，只斗膽寫一篇而套用於過往投資的所見所聞。

《史記》「越王勾踐返國，乃苦身焦思，置膽於坐，坐臥即仰膽，飲食亦嘗膽也。」

故有越王勾踐卧薪嘗膽，讓自己銘記

勵精圖治以圖復國的事跡，形容人刻苦自勵，發奮圖強；筆者經驗則曾目睹假卧「身」嘗膽投資法～即係點，即是刀仔鋸大樹的投資，嚴格來講是投機。

假卧身嘗膽投資只是一個沒有付出的投資，在漫長的投資歷練裡根本什麼也學習不到，反過來只是一個輸字。

在價值投資領域，真假卧身嘗膽的分別更大，苦身焦思，不忘失敗經驗，避免再犯錯評估風險，再犯錯機會減低，就是投資成敗回報差異之關鍵。

讀者不妨留意一下身邊發生的卧薪嘗膽的投資故事，可以學到什麼；更甚的便是假卧身，自編自導的嘗膽故事，可能會更加精彩，更多事物可以學習。

方路華

人生旅程（一）投資路上 您並不孤單

多謝各位支持Sam&Rexh 的blog友朋友同學仔，你會發現在去年尾設立的《鱼魚漁授人以漁價值投資》專頁內除會談股票理財、粵港澳大灣區磚頭理財等價值投資資訊並少許觀點外，我們也會對人生觀、做人處事態度、甚至教養孩童的資訊也會一一分享。

人生如投資，投資如人生。人生怱怱不過幾十年，在造物者眼中我們細個粒塵。人雖然渺小，但賜予的智慧確實是恩典，故我們有沒有好好去利用，好好去珍惜呢？

我們本著「授人以魚不如授人以漁」並「取諸社會用諸社會」之宗旨，延續《唐山大亨》之精神，將繼續透過此專頁讓大家一起去學習，互動分享。我們不敢自誇，因深感能力愈大責任愈大，而且我們也深信知識是沒有極限的，只要懷著謙和的心，將每件事盡力做好，那就對讀者，對朋友，對家人並自己一個最好的交代。

我們將繼續透過這專頁，除獲取相關知識的同時，也能將一班有共同投資理念的朋友連結在一起，建立一個互相交流的平台，令到大家的投資路上並不孤單。

先求知､後投資，未來日子，我們會繼續努力，為大家設計一些課程，同時，取於社會並用於社會，慈惠工作仍會去作也不會停止。

讓一點火繼續去燃燒，讓一點愛一點溫暖延續傳遞出去。

請繼續支持《鱼魚漁 授人以漁價值投資》專頁。😊😊😊🙏🏻

http://fb.me/teach.fish.investment

(312) 丁蟹效應 (鄭少秋) ?!

Follower買樓計劃沽股票, 已在目標下提前完成。

為達目的亦將絕大部份股票吐現。

沽貨後, 家人問起是否怕丁蟹效應, 真是湊巧 !  查沽出價位是近日的高位.

當然, 三、四月份沽貨時並不知道、亦沒有消息知道秋官有戲上.

哈哈!

(305) 投資路上兩條腿走路 -- 如鷹展翅上騰

Follower決定由2012年3月份開始, 即是明日起, 在投資路上開始兩條腿走路：

1. 股票投資 - 港股投資仍是主打, 未來方向將繼續投資好股, 亦發掘優質潛力股；
2. 樓市投資 - 開始多放時間在樓市上的研究, 投資買樓收租, 做包租公.

Follower期望, 如前所述, 未來減持股票的資金將先投放在樓市作為首期, 當買入頭兩所"磚頭"後, 便套用：

"以股生股, 以樓養樓" 的概念繼續投資, 以複式的投資概念讓資產不斷升值.

月供渣打及交通銀行仍然會繼續.

有夢, 才能成真.

(295) 忙碌工作 VS 毋懼跌市

踏入下半年開始, Follower生活上會對各樣的新挑戰, 忙得不可開交, 令人喘不過氣來.
工作之忙, 投資路上未能緊隨大市之餘, 根本放工後祗想休息, 不想上網。

縱然如此, 當然有留意近日大跌市, 所謂股災之來臨. 面對帳面上的股票有虧損反而沒有令Follower感到不安恐懼; 反之, Follower正儲彈藥、調動資金準備買入內銀等股票. 現手頭現金連人仔存款約有30萬左右, 伺機買入。

至於買入那幾隻股票, 相信有睇開此blog的朋友定知道7、8成, 大家遲點便知道.
月供方面亦會繼續供渣打及交通銀行各$5,000大元不變。

望各位在大市中坐穩, 平靜於海浪中, 處之泰然, 畢竟錢財是身外物, 家庭、健康、愉快心境才最是重要。

(288) 沽出友邦備作換馬

自出trip回港後, 工作上的轉變忙得不可開交, 雖有手機可上網但有時間寧願休息一下、陪陪家人。財經新聞及大市走勢也少留意了。

昨天星期五以限價$27沽出1,000股友邦, 沽出資金計劃增持渣打及內銀. 至於四環、中航科工、瑞聲等, 有待這一輪增持金融股後, 再行增持。

(285) 坐言起行 - 捐獻

記得當初Follower於建立網誌時宣稱會將全部廣告收益捐予播道會同福堂作慈善用途, 雖然過去一年廣告收入不多, 惟在投資路上贏別人的金錢之同時, 亦要做善事用諸社會. 


坐言起行. 因此, Follower亦在今年第一季捐出$30,000予同福堂作慈善/施惠之用. 該會為播道會屬下之一教會, 社會工作則包攬整個港島東區; 有見每年年宵花市有擺擋義賣, 為別人送上祝福, 相當有意義; 另外亦知其會照顧低下階層, 亦有參與內地助學工作.

Follower雖然並非該會會友, 但相當認同其社會工作理念:
http://www.tungfook.com/tungfook/tfwv7/social.aspx
社會關懷
社會關懷是同福堂不斷在學習的功課，以下是我們已經有的服務：
I. 監獄事工
II. GEM GEM寶石事工
III. 同福資源中心
IV. 長者的服務

I. 監獄事工
監獄啓發課程﹕
過去一年，我們在監獄舉辦了兩次啓發課程，共有40多人次参加，當中有6人信主。
釋囚及其家人﹕與囚友並肩同行，親身經歷上帝在他們身上的恩典和作為，實在令我們整個事奉團隊都感到興奮和雀躍。過去一年再有兩位囚友在同福堂受浸，並加入小組。更歡欣的是他太太因他的改變而信主，他父親和大伯也信了主，他太太亦帶了她的姊姊信主。再次印証「當信主耶穌，你和你一家都必得救」。

II. GEM GEM寶石事工
這是神給予教會負擔要關心「智障人士」，他們也是神創造的。現在參加人數不斷增加(我們並沒作過甚麽推廣)，現在每次聚會約有90多人，包括了導師、智障人士及家長，地方也開始有點不夠用了，願天父繼續供應我們的需要。未來我們加強服侍他們的家長，因為從經驗所得，倘若家長知道和明白他們也是神的祝福和恩典，他們的小孩就自然會有更多的祝福和進步。因此我們已為導師舉行了一系列為家長代禱的培訓，並且由8月份開始舉辦每月2次特別講座，藉此更深入去服侍這有特別需要的群體。根據我們聖誕節帶領他們參加Expo聯合崇拜的興奮經驗，我們將積極讓他們融入教會大家庭的活動當中，更期望可以參加浸禮和到台上敬拜，見證神的恩典。

III. 同福資源中心
是我們主要的基層外展出口。除了食物銀行之外，我們還持續探訪家庭。在我們舉辦的中秋愛筵、聖誕節嘉年華會、郊遊日中，我們不但看見不少東區和屯門居民得救，這些大型活動也幫助我們更加被這些社區接納。另外，我們也會有為兒童而設的補習班和為少年而設的自修室。

IV. 長者的服務
每週五有各類興趣班—如書法、體操、乒乓球、國語班、口琴班、繩結班、詩歌訓練班和每月一次的戶外活動…等；讓長輩們的生命更加豐盛。

iPhone 4 遺失啟事

今日搭車往小西灣探朋友時, 約下午2:40分左右在新巴路線682車上(不肯定)、或在小西灣富欣花園巴士站對出/富欣道附近街上跌了剛購買不久的iPhone4 !

希望熱心人仕發揮路不拾遺精神, 物歸原主. 福氣定會臨到好心人的.

因Follower已經往警署及往新巴熱線備案, 熱心人仕可以直接交往上述新巴任何有站長駐守的總站或任何派出所, 或直接電郵通知Follower:

followerstock@gmail.com

嗚嗚... 感激不盡, "僥倖"搵得番的話, Follower定會更努力寫blog回饋大家 !!

Follower

(273) 投入人民幣投資懷抱 [二]

早前 (267)投入人民幣投資懷抱[一] 提及投資20萬人仔, 惟最後埋單兌換了22萬人仔! 

每日限換2萬, 共花了11天去完成:

人仔22萬 =>  港幣 $263,690  平均兌換率為 1: 1.198572 (註: 現時為1.203左右)

之後暫且休養"生息", 放定期收息(現時中銀最高為0.9%), 每三個月自動續期. 
伺機再行進攻國內樓市...... 一切待阿爺打樓至眾人叫苦連天時才出動 !

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Follower已在editgrid內港股投資工作表加入新人民幣最新匯價, 請留意.

http://www.editgrid.com/user/follower/stock/港股投資

(267) 投入人民幣投資懷抱 [一]

較早前網誌分享有關家庭會議的決議, 除沽出股票外, 另外會重置投資, 包括投入人民幣投資 -- 雖然人仔不斷創新高, 眼見去年9月下旬開始留意重慶樓市時之兌換率為人仔兌港元 - 0.88人仔兌1港元. 現時則為0.84人仔兌1港元, 不知不覺人仔在半年內已升值4.55% !

買入人仔, 升幅當然不及買"中"股票好, 但家庭會議後欲保留部份資金投資人民幣, 為的是:

1. 保值, 相對股票, 風險及波動較低;

2. 為投資國市樓市作準備, 現正儲子彈等待較大調整;

3. 投資人仔亦是分散投資其中一項工具.

起初Follower亦有考慮投資英磅或紐元, 惟考慮人仔的獨特性及未來投資置業之可能, 似乎別無他選.

現起初投資金額約為港幣24萬, 或20萬人仔左右. 之後暫且休養"生息", 放定期收息, 每三個月自動續期. 至於兌換方面, 因香港銀行祗限每工作天兌換2萬元人仔, 所以有關操作將需時10個工作天.

近日家庭決定沽部份股票, 惟會否為Follower帶來sell before May, 以致可以6-7月執平貨呢? 不知道, 只知家庭harmony融洽的重要性比賺錢更為重要. 


p.s. Follower已在editgrid內港股投資工作表加入新人民幣最新匯價, 請留意.
http://www.editgrid.com/user/follower/stock/港股投資

(252) 渣打以股代息指示

今天收到渣打有關2010年末期息之文件通知.

以股代息新股份價格為每股25.649美元(15.994英鎊), 即所持有每55股普通股收取約1股新股份。

渣打以股代息指示

因Follower早已於中央證券Computershare之戶口常設股息指示為「以股代息」, 故持有的2,019股將收到約36股; 如計及之前股息帶落(brought forward)之金額, 有機會可以多收1股至37股. 37股折算金額約為$7,548(以現價$204一股計)

3月份以股票投資者來說, 真是忙得不可開交 -- 留意業績、低吸價值股、閱讀年報、比較同行業績、轉名、收股息.... 但辛苦是值得的, 尤其是看到它們快高長大又聽話仲要比家用.

期待年年都是這樣渡過, 以早日達至財務自由, 有尊嚴的生活至晚年.

(234) 第40,000個點擊率

今天, Follower的blogspot網頁點擊率突破第40,000次! 

細數由去年3月4日第一篇 -- (1) 重新上路學投資起, 不經不覺已經寫了一年了, 期間經歷股市起起伏伏及很多信心的考驗, 投資組合賬面曾由虧損$90,000至盈利超過$400,000 ! 從賬面便可想而知紙上富貴! 

年內曾因分散投資考慮, 將部份股票換馬至價值更高之股票; 亦將部份資金買樓收租, 當中透過寫blog亦認識不少投資高手 -- 雖然絕大部份均為cd-rom, 惟他們私底下的意見、分享及付出令Follower得益良多!

未來日子, Follower定會繼續在投資市場上努力, 在人人埋怨政府沒有照顧香港人下, 倒不如自求多福, 努力工作、減少無謂支出、應洗則洗、努力儲蓄、努力投資, 向財務自由進發 !

Follower

BLOG網誌被BLOCK

早幾天發現有不尋常的電郵發出, 心知被HACK了.
原先諗住停用該電郵便可解決, 誰知帶來很多不方便, 包括寫BLOG!

Follower

(192) 為何沽股換樓 (七) - 新徵額外印花稅對19/11或以前訂立買賣合約之影響

今天仔細閱讀各報紙, 心中仍以為Follower近日所買之樓如以摸貨成交會受影響..... 原來只是一場誤會... 虛驚而已, 因Follower已於19/11前已落大訂及簽署正式買賣合約.

《印花稅條例》
http://www.thb.gov.hk/tc/policy/housing/policy/measure/special_stamp_duty.pdf
細閱今天稅務局之:

常 見 問 題 ︰ 額 外 印 花 稅 便仿然大悟. 現節錄如下 (我的疑問已在問(2)、(3)、(5)、(6)及(7)清楚解答: 問 (1) : 建 議 中 的 「 額 外 印 花 稅 」 何 時 起 生 效 ？ 答 (1) : 建 議 中 的 「 額 外 印 花 稅 」 由 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 開 始 生 效 ， 但 有 關 建 議 有 待 立 法 會 通 過 有 關 法 例 。 問 (2) : 在 什 麼 情 況 下 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (2) : 如 完 全 符 合 下 列 情 況 ， 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 – (i) 交 易 涉 及 買 賣 住 宅 物 業 ； (ii) 賣 方 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 才 獲 取 有 關 物 業 ； 及 (iii) 賣 方 購 入 有 關 物 業 後 於 2 4 個 月 或 以 內 出 售 該 物 業 。 問 (3) : 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 購 入 ， 並 在 2 4 個 月 內 以 確 認 人 身 分 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 轉 售 物 業 的 交 易 是 否 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (3) : 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 購 入 ， 並 在 2 4 個 月 內 以 確 認 人 身 分 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 轉 售 物 業 的 交 易 ， 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。 問 (4) : 買 家 還 是 賣 家 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (4) : 買 賣 雙 方 要 共 同 及 個 別 負 上 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 的 法 律 責 任 。 問 (5) : 對 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 前 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 ， 但 在 該 日 後 才 簽 署 正 式 買 賣 合 約 的 買 家 是 否 不 公 平 ? 答 (5) : 一 般 而 言 ， 臨 時 買 賣 合 約 無 約 束 力 ， 亦 不 能 將 物 業 的 權 益 轉 讓 給 買 家 ， 所 以 在 法 理 上 不 構 成 轉 讓 物 業 權 益 。但 如 果 臨 時 買 賣 合 約 內 列 明 雙 方 必 買 必 賣 ， 有 關 新 措 施 將 不 適 用 。 問 (6) : 如 何 界 定 買 樓 及 賣 樓 日 期 ? 答 (6) : 買 賣 雙 方 簽 署 一 份 有 約 束 力 的 樓 宇 買 賣 合 約 的 日 期 ， 即 買 方 購 入 或 賣 方 售 出 物 業 權 益 的 日 期 。 一 般 為 正 式 買 賣 合 約 的 日 期 。 如 臨 時 買 賣 合 約 訂 明 雙 方 必 買 必 賣 ， 該 臨 時 買 賣 合 約 日 期 亦 可 算 是 買 樓 及 賣 樓 日 期 。 問 (7) : 如 何 計 算 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 有 關 的 稅 率 是 多 少 ？ 答 (7) : 「 額 外 印 花 稅 」 是 根 據 物 業 的 成 交 價 或 市 值 ( 以 較 高 者 為 準 ) ， 乘 以 有 關 的 稅 率 計 算 。 「 額 外 印 花 稅 」 分 三 級 稅 率 ： 六 個 月 或 以 內 轉 售 的 交 易 ， 稅 率 為 1 5 % ； 在 超 過 六 個 月 但 在 十 二 個 月 或 以 內 轉 售 ， 稅 率 為 1 0 % ； 在 超 過 十 二 個 月 但 在 二 十 四 個 月 或 以 內 轉 售 ， 稅 率 為 5 % 。 問 (8) : 為 什 麼 買 家 要 負 上 「 額 外 印 花 稅 」 的 責 任 ？ 答 (8) : 印 花 稅 一 向 是 買 賣 雙 方 共 付 的 責 任 。 買 家 作 為 有 關 法 律 文 件 ( 即 買 賣 合 約 ) 的 使 用 者 ， 應 有 責 任 確 保 文 件 已 完 稅 。 另 外 ， 有 關 措 施 有 助 執 法 。 問 (9) : 如 果 我 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 獲 親 友 送 贈 住 宅 物 業 ， 並 在 2 4 個 月 內 將 之 出 售 ， 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (9) : 物 業 送 贈 日 期 ， 會 視 作 你 獲 取 有 關 物 業 權 益 的 日 期 。 若 你 在 獲 贈 日 起 2 4 個 月 內 將 物 業 出 售 ， 有 關 交 易 須 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。 問 (10) : 如 果 我 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 繼 承 已 過 世 親 人 的 住 宅 物 業 ， 並 於 2 4 個 月 內 將 之 出 售 ， 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (10) : 關 鍵 在 於 你 已 過 世 親 人 獲 取 物 業 的 日 期 。 若 該 親 人 獲 取 物 業 的 日 期 早 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 ， 或 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 以 後 ， 但 該 日 期 與 你 出 售 物 業 日 期 相 隔 超 過 2 4 個 月 ， 有 關 交 易 無 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。 否 則 ， 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。 問 (11) : 在 什 麼 情 況 下 可 獲 豁 免 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (11) : 我 們 建 議 豁 免 下 列 在 購 入 物 業 後 二 十 四 個 月 內 轉 售 的 交 易 – (i) 其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ； (ii) 把 物 業 權 益 出 售 或 轉 讓 與 近 親 人 士 ； (iii) 因 破 產 或 強 制 清 盤 而 出 售 物 業 ； (iv) 其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ； (v) 將 物 業 出 售 或 轉 讓 與 政 府 。 問 (12) : 在 持 有 物 業 後 二 十 四 個 月 內 轉 售 的 個 案 ， 假 如 沒 有 獲 利 ， 會 否 獲 豁 免 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (12) : 「 額 外 印 花 稅 」 是 一 項 印 花 稅 ， 並 不 是 利 得 稅 。 「 額 外 印 花 稅 」 不 會 考 慮 有 關 交 易 的 賺 蝕 情 況 ， 會 一 律 對 相 關 的 交 易 文 件 徵 稅 。 問 (13) : 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 後 ， 我 是 否 仍 須 就 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 ？ 答 (13) : 「 額 外 印 花 稅 」 是 在 文 書 上 徵 收 的 稅 項 ， 利 得 稅 是 根 據 有 關 交 易 是 否 構 成 行 業 或 屬 生 意 性 質 的 所 有 投 機 及 項 目 而 徵 收 。 如 是 者 ， 雖 然 已 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ， 賣 方 仍 須 就 他 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 。 問 (14) : 已 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 ， 可 否 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 獲 扣 除 ？ 答 (14) : 如 果 「 額 外 印 花 稅 」 是 由 賣 方 支 付 ， 所 交 金 額 屬 業 務 開 支 ， 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 ， 可 獲 扣 除 。 問 (15) : 如 我 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ， 我 應 在 何 時 繳 交 ？ 答 (15) : 「 額 外 印 花 稅 」 在 新 法 例 生 效 後 才 須 繳 付 。 如 果 有 關 交 易 是 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 至 新 法 例 生 效 期 間 進 行 ， 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 新 法 例 生 效 日 起 3 0 天 內 繳 交 。 如 果 有 關 交 易 是 於 新 法 例 生 效 後 進 行 ， 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 簽 訂 買 賣 合 約 3 0 天 內 繳 交 。 如 果 沒 有 簽 訂 買 賣 合 約 ， 有 關 「 額 外 印 花 稅 」 須 於 物 業 權 益 轉 讓 書 生 效 後 3 0 天 內 繳 交 。 問 (16) : 如 果 後 來 取 消 有 關 交 易 ， 可 否 申 請 退 回 已 繳 交 的 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 答 (16) : 有 關 人 士 可 於 取 消 有 關 交 易 後 兩 年 內 申 請 退 回 已 繳 交 的 「 額 外 印 花 稅 」 ， 但 僅 限 於 非 轉 售 個 案 。 問 (17) : 取 消 延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 ， 何 時 生 效 ? 答 (17) : 延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 將 會 在 新 法 例 生 效 日 起 取 消 。 所 有 在 新 法 例 生 效 日 或 之 後 簽 署 的 買 賣 合 同 ， 將 不 會 有 延 遲 繳 交 印 花 稅 的 選 擇 權 。

(191) 為何沽股換樓 (六) - 短期易手物業徵額外印花稅

期易手物業徵額外印花稅

2010年11月19日

     為了防止房地產市場資產泡沫風險，當局推出新措施，包括全面取消所有住宅物業交易延遲繳交從價印花稅的安排；並引入「額外印花稅」，稅率為轉售交易金額的5 - 15％，適用於以個人或公司名義在11月20日或以後購入，並在24個月內轉售的住宅物業交易。

     財政司司長曾俊華今天（11月19日）宣布，增加住宅樓宇短期交易印花稅，在現有的從價印花稅上，引入「額外印花稅」。有關措施需修改《印花稅條例》，當局會盡快向立法會提交修訂，期望得到立法會的支持，早日通過。

     目前物業交易須繳納最高4.25％的從價印花稅，而「額外印花稅」分3級稅率，6個月或以內轉售的交易，稅率為該轉售交易金額的15％；6個月以上至12個月之間轉售，稅率10％；12個月以上至24個月之內轉售，稅率為5％。

Follower按: 但, 今晚所有媒體的報導並未有談及此點. 另外, 有關建議或許有修訂, 是否全部落實, 仍是未知之數。

不論怎樣, 此舉相信對炒家有一定的沖擊; 也對打算買樓收租回報(包括入市的follower)有影響, 因為多了單位改售為租。

另外, 希望跌市中能以開心價買入隔離單位, 如買到就會打通自住....想得太完美了!!

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(190) 為何沽股換樓 (五)

似乎社會對所謂"細價樓"有進一步的需求.

昨天已有幾位"買家"(當然不知道是用家或是投資者), 出價最高為196萬. 當然這個價錢並沒有打動Follower, 太座稱愈來愈喜歡這單位, 如果不是一家三口仲有隻狗的話一定會自住.

是的: location、location、location. Follower曾在附近住兩年, 喜歡這一帶的生活: 返工才20分鐘呢.

Follower對太太笑稱如隔壁單位放賣的話不如買埋, 咁就可以打通, 實用有4百幾, 到時真的可以入住....