(結果分析) 第一次參與設計做Survey ~ 大灣區房產置業

(結果分析) 第一次參與設計做Survey ~ 大灣區房產置業

獲blogger 亂博 邀請，參與Volitium.com 的問卷調查，初部了解一下參予者對大灣區投資的取向。

Volitium 問卷測試結果分析

6月26日至6月29日發出有關大灣區房產置業問卷調查，提出了以下6條問題。調查對像總人數46人，回答人數37人，回應率80.4%。

Title: 大灣區房產置業

Q1. 有沒有打算在國內大灣區九市置業？
a. 有 (請繼續答Q2及之後問題）  ~ 45.9%
b. 無  (請繼續答Q5及之後問題） ~ 54.1%

Q2. 閣下最想在那市置業？
a. 深圳 ~ 50%
b. 廣州 ~ 5.5%
c. 珠海 ~ 16.7%

d. 東莞~  N.A.

e. 佛山~ 5.6%

f. 惠州 ~ N.A.%

g. 中山~ 22.2%

h. 江門~ N.A.%
i.  肇慶~ N.A.%

Q3. 什麼誘因最驅使你於大灣區置業？
a. 香港樓太貴 (16.7%)
b. 升值潛力高 (50%)
c. 日後退休用 (16.7%)
d. 租務回報高 (0%)
e. 放假渡假用 (16.7%)

Q4. 你認為令你在大灣區置業最影響的因素是什麼？
a. 內地法規熟悉度 (44.4%)
b. 新聞報導陷阱 （5.6%）
c. 地產代理介紹影響 （0%）
d. 對環境的熟悉度  (33.3%)
e. 不懂怎處理買賣流程並收租事宜 （0%）
f. 沒有資金 （16.7%）

Q5. 大灣區你認為是一個機遇嗎？
a. 是 （89.2%）
b. 否   (10.8%)

Q6. 你會考慮用怎樣的機會學習或了解大灣區房產投資？
a. 看書、新聞、上網 (43.2%)
b. 地產中介介紹樓盤 (8.1%)
c. 找一些合適講座了解 (13.5%)
d. 不會考慮用任何特定的方式 (35.1%)

方路華Sam

後記：多謝支持Volitium 的測試。

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第一次參與設計做Survey ~ 大灣區房產置業

第一次參與設計做Survey ~ 大灣區房產置業

獲blogger 亂博 邀請，參與Volitium.com 的問卷調查，初部了解一下參予者對大灣區投資的取向。新手入門，據亂博分享，survey發展與blockchain 有關係的，筆者持開放態度，也在學習中。

以下為問卷問題，程式會random揀人答，maximum 是46 respondents, 問的答的也有積分獎勵。

Title: 大灣區房產置業

Q1. 有沒有打算在國內大灣區九市置業？
a. 有 (請繼續答Q2及之後問題）
b. 無  (請繼續答Q5及之後問題）

Q2. 閣下最想在那市置業？
a. 深圳
b. 廣州
c. 珠海
d. 東莞
e. 佛山
f. 惠州
g. 中山
h. 江門
i. 肇慶

Q3. 什麼誘因最驅使你於大灣區置業？
a. 香港樓太貴
b. 升值潛力高
c. 日後退休用
d. 租務回報高
e. 放假渡假用

Q4. 你認為令你在大灣區置業最影響的因素是什麼？
a. 內地法規熟悉度
b. 新聞報導陷阱
c. 地產代理介紹影響
d. 對環境的熟悉度
e. 不懂怎處理買賣流程並收租事宜
f. 沒有資金

Q5. 大灣區你認為是一個機遇嗎？
a. 是
b. 否

Q6. 你會考慮用怎樣的機會學習或了解大灣區房產投資？
a. 看書、新聞、上網
b. 地產中介介紹樓盤
c. 找一些合適講座了解
d. 不會考慮用任何特定的方式

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期待有關survey result.

方路華Sam

一次最失敗的股票投資

看到標題，筆者發現也許都有一段時間沒有分享股票了。想寫，但這陣子也沒什麼心情寫，畢竟也是血肉之軀，也是一粒塵。雖然篇幅稍長，但識睇，記住睇到尾。

以往都有在不同場合蜻蜒點水式講一下股票失敗經驗，這一次，來一次實際一點，有圖有真相的去分享。

究竟是那一隻股票令到筆者稱為最失敗的投資，也許很難估到，尤其是要有10多年股票投資經驗的才有機會猜到，也不易噢。

好了，開估，就是這隻～ 已被除牌的 港股 歐亞農業（前掛牌號碼 0923）。

近日生果日報一篇講中美貿易戰的報導，講起企業爆煲，筆者承認當時亦是小苦主之一：
1億營業額作大至21億 歐亞農業爆煲最經典

歐亞農業於2001年7月19日在香港主板上市，招股價定在1.48港元，市盈率為6.45倍，超額認購達到了78倍，募集資金6.14億港元。

筆者仍記得2002年年中買入此股，起初買入價大概是$1.7，之後還因調整再溝貨，最後買了幾萬股 (總投資額在$60,000左右)。當時與另一隻同類股超大現代(0682)比較，這只歐亞農業似乎更有實務，又以高毛利(超過60%) 比起同業更高，很記得當時的投資決定在於超大現代與歐亞農業之間作出選擇(當是也略懂分散買不同行業的股票，農業股是其中一類)，便選了歐亞農業，這便製造了永久傷害。誠然，回頭看就算買了超大現代亦算是半陣亡，但最低限度仍未total loss罷。哈！

歐亞農業之死是與其誇大及作數有關，回看這其實在申請上市之前的數據已出了問題。當年上市保薦人亦被證監會調查，最後工商東亞融資於○五年初與證監會達成協議，支付3,000萬元作為和解費。（東方：https://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20120423/00202_003.html）

下圖是一張證券行每月發出的statement report，其實很不明白，這只已除牌的股票仍在cash account ? 但這舉動，卻令到筆者每月都收到月結單，也每月在警惕自己投資錯誤的結果。

當年號稱以18億元之巨進行荷蘭村項目投資(當時在沈陽) 的歐亞集團，當年已經爛尾，現已拆毀。

其實這隻股票當年也曾大受歡迎，也是基金愛股，但其生意可說是too good to be true, 正如有很多投資者吹墟自己的身家如何如何一樣。

什麼是機會成本？如果同一筆錢($60,000)之後買了當時似乎更科幻的騰訊0700)甚至只買中華煤氣buy and hold，現時已飛黃騰達？不，以筆者當年的投資取態，未夠100%都已止賺了！如有睇開筆者網誌，筆者也是在2008年加按自住物業後，才開始「生性」且「認真」看管自己的投資，並作一系列價值投資，因為已經唔可以再輸了。

如果閣下仍然每天在炒作股票，也許要有時間停一停，諗一諗自己在做緊什麼罷。筆者從以上失敗經驗，得出以下觀察 / 結論：

(1) 不能只靠數據 too good to be true;
(2) 上市保薦人的盡職審查(due diligence)為一重要把關;
(3) 不買上市不足5年的民企 / 公司
(4) 買國內公司盡量只買國企
(5) 太高毛利率要深入了解。

以筆者閱讀過千份年報及近十多年轉為價值投資經驗而言，一般毛利率超過40%的公司便要特別留意，且更要看看其R&D即研發部門的支出也有關係，詳細情況日後有機會另文再跟大家分享交流。

歐亞農業事件　(附圖)

1億營業額作大至21億 歐亞農業爆煲最經典
https://hk.lifestyle.appledaily.com/nextplus/magazine/article/20190605/2_673664_0/1%E5%84%84%E7%87%9F%E6%A5%AD%E9%A1%8D%E4%BD%9C%E5%A4%A7%E8%87%B321%E5%84%84-%E6%AD%90%E4%BA%9E%E8%BE%B2%E6%A5%AD%E7%88%86%E7%85%B2%E6%9C%80%E7%B6%93%E5%85%B8

中美貿易談判未取得成果，美國已向中國貨加徵25%關稅，特朗普更明言要壓制中國5G發展，全球經濟將受拖累下跌，那些管理混亂或財困的企業隨時「爆煲」。至於要數最經典「爆煲」股，必屬已除牌的歐亞農業。

內地民企歐亞農業以假帳目、假票據、假陳述成功在主板上市集資約6億元，然後資金被該公司的主席楊斌徹底掏空。楊斌因其它經濟犯罪在內地被判監，歐亞農業清盤和除牌收場，股票連廢紙都不如。

去年市場傳出，已在2016年獲提早出獄的楊斌正密謀東山再起，但傳聞不了了之。2002年下旬，當時40歲的楊斌在瀋陽被公安帶走，被扣押8個月後以虛報註冊資本罪、非法佔用農用地罪、合同詐騙罪、行賄罪和偽造金融票罪，判監18年。事件的風眼，聲稱是楊斌私人投資、結合農地、房地產和主題公園於一身的「荷蘭村」項目(當然還有那幾個為增添荷蘭風味而建的風車)，目前部份地皮已被當局招標再售。

楊斌「爆煲」在於徹頭徹尾都是假，而歐亞農業只是扮演當中一小部份。2000年起，香港股市多了一班所謂背景神秘的民營企業家「搵食」，楊斌這位荷蘭籍的「神秘富豪」亦於2001年中把旗下蘭花種植業務來港上市，當時公開發售部份超額79倍。

其中原因是業績漂亮。這家種蘭花的歐亞農業，聲稱在瀋陽以電腦花溫室培植蝴蝶蘭及大花蕙蘭，也有其他花種，主要出口至日本、南韓和東南亞等地；只有3年歷史，利潤年複合增長率6倍，毛利逾4成。上市後，2001年純利升1.7倍至5.2億元。

不過，大好形勢突然急轉直下。同年年底，市場質疑楊斌私人投資的瀋陽荷蘭村項目。荷蘭村佔地3300畝，說是阿姆斯特丹同名主題公園的翻版，發展主題公園、房地產和現代農業。市場盛傳楊斌違規佔地和漏稅，投資界又質疑楊斌前言不對後語，欠缺誠信、荷蘭村項目可行性低、投資額巨大可能連累上市公司。楊斌當然不隨便放棄，找來摩根士丹利做路演﹐又表示荷蘭村會到美國上市。

更戲劇性的是，在市場幾乎完全否定楊斌之際，北韓政府突然委任楊斌為新義州特別行政區行政長官。楊斌說自己是金正日的誼子，將為新義州引入外資。在委任公布後一個星期，楊斌被公安帶走，由於今次抓的是北韓新義州特首，一宗內地官商勾結的案件竟提升至外交層次，還要外交部回應。

在楊斌的起訴書中，除違規使用土地和行賄等，還揭露楊斌為求業務在香港上市，而偽造逾17億人民幣的收入和金融票據。其後還發現歐亞過去4年，虛報營業總額達21億人民幣﹐實際數字卻不足1億元人民幣。其蘭花生產基地的規模也是虛報的。

事件大大損害香港金融中心的聲譽，上市保薦人工商東亞、核數師安達信、港交所及證監的專業被質疑。然而，對歐亞農業小股東來說，統統都無補於事。因為歐亞農業被清盤和被除牌，清盤人坦言歐亞農業資不抵債。股票真正血本無歸。

最後，多補一段小插曲。歐亞農業說自己有科研隊伍，發現以香蕉汁作其中一種養份，蘭花會長得更嬌美。楊斌的蘭花是「食香蕉長大」的。


【起底】曾擁270億金正日找他當特首　入獄14年怪自己太狂
https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181002/1440098/
歐亞農業的過程和楊斌的一生都充滿著謎團。據總部在北京的《多維社》報導，楊斌因為1989年六四事件在荷蘭申請政治庇護成為公民，甚至曾是中國流亡民運組織荷蘭分部主席，但後來棄政從商，1994年返回中國經商，7年之後竟被富比士列為中國第2富商。

有荷蘭籍的楊斌返回中國後在瀋陽經營花卉栽種及農業開發，建立荷蘭村。2001年在《富比士》雜誌中國富豪排行榜上名列第2位，身價9億美元（約270億元台幣），歐亞集團也入圍「富比士全球200家最佳小公司」。

據《鳳凰網資訊》刊登的據微信公眾號「獸樓處」今年5月撰文指出，不服氣的楊斌後來曾對友人說，自己才是富比士首富，因當時排名第1的劉永好兄弟已經分家。

楊斌甚至曾被北韓政府委任為新義州特別行政區長官，可見在封閉的北韓體制內他還能取得管道和巨大影響力，甚至新義州特別行政區能夠成立都與他有關，讓外界對楊斌有不少謎團。

2002年歐亞農業涉及偽造金融票證，虛報註冊資本、非法佔用農地、合約詐騙 、偽造金融票證、對單位行賄等多罪，楊斌被人民法院判18年徒刑罰款230萬元人民幣。同時中方對新義州的開發並不積極，甚至要求北韓應該多把心力放在與南韓合作的開城工業區，引發了外界無限的猜測，楊斌的故事也成為東北商場上多年為人談論的1則傳奇。

據微信公眾號「獸樓處」撰文，2016年9月，在監獄裡待了14年後，前中國第2大富豪楊斌提前4年出獄，楊斌當天就從錦州回到沈陽，特意讓家人開車經過洪區白山路，下車後他站在路邊，抬頭看著鋼筋水泥鑄成的中海城，內心百感交集。那塊土地上，曾矗立著他的荷蘭村。在他入獄第8年，3300畝的荷蘭村，沈陽北郊的地標項目，被政府收回，打包賣給了中海。

標誌性的風車、荷蘭風情小鎮和威尼斯水上酒店都消失了，甚至連門口的銅獅子都被當廢品賣掉。16年前，這裡被全世界的聚光燈照亮。2002年9月27日，全球1700位記者擠滿了荷蘭村，媒體直播車排隊綿延2公里，楊斌在新聞發布會上宣布1個震驚世界的消息。

北韓將在新義州建設1個132平方公里的特別行政區，與中國的香港特別行政區一樣，採行政長官負責制，3權分立，司法獨立，50年不變。而他自己，將會成為特別行政區首位行政長官。

但此後，命運急轉直下。2002年10月3日晚，他在荷蘭村向媒體宣布自己10月4日早上6點半會從沈陽出發，跨過鴨綠江，抵達北韓的新義州。10月4日一早，在他準備出發去新義州時，就被中國警方帶走了。5個小時後，北韓在接待到訪的美國總統特使時，北韓外務省美國局副局長李根突然承認鈾濃縮計劃，北韓核危機揭開序幕。

楊斌拿到「地利」，拿到了「人和」，但沒有拿到「天時」。北韓時任領導人金正日的改革開放規劃，以及楊斌的特首美夢，宣告結束。有人說是楊斌跨足出任北韓新義州經濟特區特首的政治領域，觸怒北京而狠摔一跤。另有一說是他因逃稅而被中國當局逮捕。

被抓走8個月後，沈陽市中級人民法院以虛報資本註冊罪、非法佔有農業用地罪、合約詐騙罪等6項罪名，判處楊斌有期徒刑18年。

楊斌和朝鮮最初是因為「農業大棚」走到一起。

2001年初，金正日訪問中國，上海證交所、張江高科技園區、寶鋼、上海通用讓他覺得「中國的改革開放政策是正確的」。在孫橋現代農業開發區參觀時，金正日對種植著蔬菜和花卉的玻璃溫室產生興趣。在回國經過中國城市丹東時，金正日邀請丹東領導到火車廂內進行半小時談話。金正日問，丹東有沒有農業大棚，普通溫室和玻璃溫室的成本要多少錢？

回國後，1份報告擺到金正日面前。中國玻璃溫室的設備和技術最大供應商，是1位名叫楊斌的荷蘭籍中國人，他的歐亞集團在沈陽建設了1個現代農業生產基地。金正日返回朝鮮3個月後，楊斌受邀到訪北韓。

2002年1月，北韓第1次提出新義州開放，楊斌只用了8個月時間，就爭取到巨大的首長權力和前無古人的開放政策。在今天看來，無論是楊斌的高效率，還是金正日的支持，是完全不可思議的。

在籌備新義州特區的時候，楊斌曾經說，如果妻子反對，那就離婚。不料一語成讖，妻子在他入獄後不久就離婚改嫁，妻離子散。

就地生財，楊斌做到了極致。主動尋求政治資源，也是就地生財的最高境界。但不少人成也政治、敗也政治。

在錦州監獄的14年裡，楊斌的生活就是每天種種菜、做做飯、看看書。從20多歲開始，他就喜歡下廚做菜，在獄中他更是幾乎學會所有東北菜。

楊斌出身貧苦，從小由奶奶帶大，奶奶臨死前跟他說：要夾著尾巴做人。在獄中，楊斌反省了自己的種種錯誤，其中1項是那時太狂了，還有不應該在荷蘭村召開新聞發布會，新義州特別行政區不在中國。（財經中心／綜合外電報導）

往事：新義州州長楊斌謝幕
http://www.puoke.com/article/detail.php?id=65556

後記：
難怪有人曾說：國內很多假野，只有騙子才是真的。
其實，有關風氣已在香港出現，只是很多人仍未察覺到或當勸喻說話是耳邊風：到了最後爆煲時才來後悔，甚或，覺得自己在爆煲前一定會走得切。

可惜的是，人性是貪婪，到最後也是中伏。
投資市場專「收」叻人。股市樓市亦然。

信KOL，信專家的話，更應該先信自己。

以此為餌，也鼓勵眾blogger也可寫下投資血淚史，引之為鑑。

方路華

生活雜談：考試季節

生活雜談：考試季節

小女兒不知不覺已是小學五年級下學期了，今個下學期便是要所謂的呈分試，跟著還有六年級的上學期的考試需要呈分上教育局。根據現時香港的教育制度，這兩個考試的分數直接影響來年的升中派位。

過往幾年都是筆者負責做陪讀書僮，每次考試都放幾天的半日假陪讀。然而，每一次其實都非常勞氣～主因是女兒其實特質非常挑皮，且非常talkative，就算在學校，多科老師也有相同看法。。。

今次考試卻有點不同。

可能要呈分，CEO大人(太座)要出動了！相信她主要按捺不住筆者的重點溫習法（其實即是不需每一課每一點都牢記，只會重點溫習），而且強調溫習不需要全部溫妥，考試最需要的反而是要瞓得夠才有精神考試。當然這種溫習方式，在這著重背誦的學校只會「過關」而不會「名列前茅」～加上女兒並不太喜歡閱讀，喜愛看youtube, 重點溫習似乎更適合她，也是過去幾年的「勁過」之路。。。

這次考試季節，沒有特別去告假陪讀，主因CEO因工作關係6月起已處於半放假狀態，所以可以陪讀，而筆者放工後回家亦只需花一點時間與女兒重點溫習便作罷。。。心情，沒有以往那樣勞氣及緊張，對筆者來說是好事，加上CEO跟她溫習她亦較聽話（其實女兒怕CEO發嬲多過筆者)，當然筆者也發現女兒漸大，也開始找到一套屬於自己的讀書方法（她自己說的），具體的讀書方法筆者其實也不太清楚；但如果是有效，相信日後筆者也要向小女兒請教請教。

筆者由小到大基本上都是「碌」過升班的：中學時代放學更去打機打桌球多，平常那有時間溫習，直至上了大學才開始認真多看書並著重思考🤔。

科技發展一日千里，溫習以外休息的時間女兒仍然是手機不離手，她比較喜歡玩手機多過看書，玩手機APPS的層次比筆者這個老爸其實高幾級：抖音、IG、Twitter，她雖然玩了三、四個月，但她的手指舞表演卻有過一千的followers..... 汗顏 😓

其實反而有點期待小女兒放暑假教她老爸多一點抖音、IG、Twitter的玩法，早幾天筆者開了一個抖音account予《鱼魚漁授人以漁價值投資》，好不容易花了兩三個小時, 攪了兩張圖錄制一段片，她的評語是：不吸引，等我遲啲教你！

哈！青出於藍，好！

人生旅程（四）學做人

人生旅程（四）學做人

這幾天有時間再回顧一下這陣子在blog寫過什麼內容，似乎很多也離不開大灣區的房產投資。其實筆者十年前花最多時間研究股票，到近年的房產，兩項知識都可算有一定的認識罷。

這一篇轉一轉話題。

早陣子跟朋友閒聊，講開學做人。不論什麼原因，來到這個世上，呢一世做人當然有造物者的美意罷。人這科動物很有趣，給了有長壽、有智慧、懂思考，最重要還懂控制，control.

「控制」這個技能，添加了人類很多互動，實在有趣。
「控制」自己的情緒；
「控制」自己的慾念；
「控制」自己的動作；
「控制」自己的體重；
「控制」自己的生活；
「控制」自己的身體；
「控制」自己的思考。「控制」體重呢樣相信動物界可算是絕無僅有。

換回投資理念，可以是「控制」自己，力求收支平衡，甚至有錢儲起；
「控制」自己的物慾，買多樣買少樣自己控制；
「控制」自己資產配置。。。理念。。。心法。。。

既然好多地方都可以控制，那為何「投資」不能控制到一定賺錢呢？
這可能因為：已由別人「控制」你「控制」不到的事情；「控制」你的是一群人，一項政策；當然政策也人因別人的「控制」！「控制」你的別人再被別人控制；「控制」你的別人再被別人控制，之後「控制」你的別人別人再被別人控制 。。。

做人，有時簡簡單單就好，好似以下呢段新聞的退休大叔，有樓有車，知足常樂，最緊要還是樂於「取諸社會用諸社會」呢句超正：「唔係要計你有幾多錢，而係停止工作後，生活有幾充實，有幾meaningful !」

退休無憂：50後有樓有車位 堅持慳住洗
https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20190526/bkn-20190526175142357-0526_00842_001.html?eventsection=hk_finance&eventid=4028810746664a68014666c592742912


p.s. 困擾多時blogspot有update但就算別人follow都無人知的問題終於在堅持下攪番掂，也順手替Rexh的blog重見天日，希望佢寫下野啦。。。。截圖純粹比人誇誇自己，多點正能量。。。
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人生旅程（三）真假財務自由
https://followerstock.blogspot.com/2019/01/blog-post_41.html

人生旅程（二）卧薪嘗膽？看穿不說穿
https://followerstock.blogspot.com/2019/01/blog-post_24.html

人生旅程（一）投資路上 您並不孤單
https://followerstock.blogspot.com/2019/01/blog-post_7.html