一定要買大灣區房產嗎？（三）

筆者近日在綜合自身及學生在大灣區物業的租務，純比較去年，今年在農曆春節前退租情況比以往多，這情況其實在12月已經開始。觀乎很多廠家因貿易戰期間對北美的訂單亦有一定影響，故提早放員工過年。筆者也特意再去打聽幾位做貿易的朋友，做廠的已休息，但強調未來幾個月的訂單是持平，沒跌幅已經很好。

在坊間亦未必有人會說的實話。選擇性失憶？影響回報？利益？還是根本沒研究沒深究？或不得而知了，但估計是後者罷。

一葉知秋？相信待租的房子收租，待多一個月等回流就好。（即2月尾/3月）

其實坊間說所謂收租回報大家知否怎樣計？

坊間：月租*12個月/樓價

例如：10k*12/2400k*100%

那就是香港人懶懶地的計法5%即5厘

以國內大灣區如果仍用這計法，吸引眼球的寫法筆者沒有意見，但較負責任的計法相信已不合時宜。

其實國內大灣區租務回報應該是時候可以立一個新定義，也許是《鱼魚漁🐟》價值投資的租務計法。 大家可參考。

坊間計法    ：月租*12/樓價

鱼魚漁計法：月租*12*0.8/樓價

例如：10k*12*0.8/2400k*100%

《鱼魚漁》的計法就得4厘回報。

如果用這計法仍然計到有5厘相信就是《鱼魚漁》的理想回報。

還有，《鱼魚漁》的計法也有根據，放租要給予中介費（半個月月租)，那買入連租約的物業呢？不要忘記有續約(要比合同費噢！）或甚物業突然可以交吉出售。

另外，也應談及租約。在粵省大灣區住宅租約一般只是一年，即12個月，租客亦一般租12個月，當然如果租客是常住，要去管理他/她繼續租用單位的策略當然筆者也有一套操作，至於詳細操作有機會再作分享，但「善待」兩字萬變不離其中。

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